Понятие и признаки недвижимости в современном гражданском праве

Российское гражданское законодательство не дает понятие вещи, тем самым создавая сложности в регулировании объектов гражданских прав и правоприменительной практике. Как указывают цивилисты: «В юридической науке существует устоявшийся годами инструментарий, который помогает ученым-правоведам осмысливать отношения между людьми, будь то материальные объекты или результаты интеллектуальной деятельности. Такой консерватизм в использовании правовых терминов объясняется отсутствием иной, кроме как веками устоявшейся терминологии, а также нежеланием создавать новый понятийный аппарат» [1]. Отсутствие юридического понятия вещи влечет за собой появление практических ошибок в определении объектов гражданских прав, в частности является ли объект вещью.

В 454 статье ГК РФ законодатель, характеризуя договор купли-продажи отождествляет вещи и товары, предполагая, что это тождественные понятия. Однако товаром могут быть работы, услуги, результаты интеллектуальной собственности и все это не относится к категории вещи. Кроме этого, категории вещи и имущество также не являются синонимами. Понятие имущество помимо вещей включает в себя имущественные права и обязанности, поэтому оно более широкое чем понятие вещи.

К вещам в гражданском праве можно отнести все что создано трудом человека, результаты деятельности людей, а также природные богатства, например, сама земля, ее недра, животный и растительный мир и пр. Вещи становятся объектами гражданских прав в том случае, если могут удовлетворить человеческие потребности. Вещи, имеющие особую значимость и ценность для всего человечества, также не могут выступать объектами гражданских правоотношений, например небесные тела, части земной поверхности, мировой океан, глубоководное морское дно за пределами континентального шельфа [2]. Законодательство РФ на сегодняшний день юридические понятия «объект права» и «объект правоотношения» не разделяет [1].

В современном мире открыты объекты, о существовании которых можно узнать только, используя специальные технические приборы. Речь идет о нанообъектах, клетках человека, его органах и тканях. Цивилисты называют их непоименованными объектами гражданских прав и относят к ним информацию, энергию и мощность, а также биологические материалы человека, нанотехнологии и наноматериалы, а также исключенную из ГК РФ единую технологию [1].

Мы солидарны с позицией большинства правоведов о том, что в механизме правового регулирования дефиниции выполня- ют важнейшие функции, такие как направляющие и ориентирующая.[3] Действующая конструкция ст. 128 ГК РФ относит к движимым вещам все вещи, которые прямо не указаны в законе как недвижимые. Такой законодательный подход представляется достаточно спорным, т.к. порождает в практике гражданского оборота множество проблем. Так, Верховный суд РФ рассматривая кассационную жалобу акционерного общества Племенной завод имени Свердлова на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.07.2018 по делу N А47-3092/2016 и нижестоящие судебные акты, признал движимым имуществом трансформаторные подстанции, линии электропередач, обваловку, оборудование устьев скважин и ограждения скважин [4].

В отличии от недвижимости права на движимое имущество, по общему правилу, не подлежат регистрации, равно как и сами сделки с этим имуществом, однако, законодательством России установлены требования о государственной регистрации некоторых видов движимого имущества, однако, чаще всего, такая регистрация носит уведомительный, а не преюдициальный характер, в отличии от регистрации недвижимого имущества. Например, к объектам, требующим регистрации обоснованно относятся транспортные средства.

Важно, что по общему правилу для признания объекта недвижимым имуществом требуется соблюсти определенную процедуру, связанную с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил [5].

В свете сложности разделения объектов материального мира на движимые и недвижимые арбитражная практика отмечает, что, например, торговый павильон не является объектом недвижимого имущества, однако, в то же время его в полной мере нельзя отнести и к объектам движимого имущества, т.к. его перемещение не всегда возможно без какого-либо ущерба для него (в отличии, например, автомобиля или телефона), т.к. павильон связан с земельным участком, на котором он возведен [6]. Данная позиция суда, на наш взгляд, вполне обоснована, т.к. в противном случае к объектам недвижимого имущества можно было бы отнести и, например, детские площадки во дворах многоквартирных домов, ведь некоторые объекты на них (качели, карусели, и т.п.) тоже имеют бетонное основание. В итоге, суды пришли к выводу, что несмотря на то, что подобные объекты и имеют отдельные признаки недвижимого имущества (фундамент; связь с землей…), они не имеют самой важной характеристики недвижимости: признаков капитального строения, которое можно переместить только путем его полного уничтожения.

В отечественном гражданском праве условно можно выделить три ключевые группы объектов недвижимости:

• 1)    традиционные объекты: земельные участки (в т.ч. те, которые заняты обособленными водными объектами, лесом и т.д.) и участки недр в природном (естественном) состоянии;

• 2)    производные объекты недвижимости: здания, а также сооружения на земной поверхности, сооружения в недрах земли.

Тем не менее, следует отметить, что современные технологии в некоторых развитых странах позволяют перемещать в целости и сохранности полноценные дома, безусловно с известными ограничениями по весу и площади, однако, именно объекты капитального строительства. Таким образом, не исключено, что в скором времени российским судам предстоит столкнуться новой проблемой при разграничении движимого и недвижимого имущества, а нашему законодателю с необходимостью внесения существенных изменений в гражданское законодательство России.

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство РФ не только не содержит перечень вещей, которые можно отнести к движимому имуществу, но и в недостаточной степени определяет исчерпывающие признаки недвижимого имущества.

Приведенные пробелы в правовом регулировании рассматриваемого вопроса порождают на практике множество трудностей с разграничением движимого и не- движимого имущества, в связи с чем мы предлагаем определить в ГК РФ недвижимое имущество как земельные участки, участки недр и любые объекты, располо- женные непосредственно на поверхности земли, либо под ней, транспортировка которых без их полного или частичного уничтожения невозможна.