Понятие недвижимого имущества

Существует много определений понятия недвижимого имущества, например краткое: Недвижимость - это все, что прочно связано с землей» или развернутое, как в ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

Но какое бы определение не было взято, во всех обязательно указывается неразрывную связь понятий «недвижимое имущество» и «земля». Именно эта связь и является главным признаком недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей. В качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Недвижимость - родовое понятие, отражающее недвижимое имущество в единстве с юридическими правами на него [5].

Переход от понятия «недвижимого имущество» к понятию «недвижимость» усиливает и уточняет неразрывность недвижимости и земли, подразумевает уже не только физическую (что является необходимым условием), но и юридическую связь: право на недвижимое имущество полноценно, если содержит право на землю.

Понятие недвижимого имущества тесно связано с такими правовыми категориями, как «вещь», «имущество». Под вещью понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека.

Юристы-цивилисты воспринимают вещь не только как физическое тело с его пространственными границами, физическими параметрами, но и как объект права, как материальное благо, способное участвовать в гражданском (имущественном) обороте, обладать потребительской и меновой стоимостью, передаваться по наследству, удовлетворять положительные потребности всякого разумного человека, иными словами, как составную часть юридического понятия «имущество».

Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще римскому праву, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Напротив, движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально -определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми.

Недвижимые вещи являются индивидуально-определенными по своей природе [1].

Важность данного деления определяется. существенными различиями, которые имеются в правовом режиме движимых и недвижимых вещей.

Указанное деление в строгом смысле распространяется только на вещи и к другим видам имущества применяться не может.

Выделяет три вида недвижимых вещей:

• 1 .Первую группу составляют вещи, являющиеся недвижимыми по своей природе. К ним закон относит земельные участки и участки недр. До принятия Водного кодекса РФ к ним относились также обособленные водные объекты.

• 2 .Вторую группу недвижимых вещей образуют все вещи, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В целях повышения гарантий инвесторов (дольщиков) и вовлечения данного имущества в гражданский оборот перечень был дополнен объектами незавершенного строительства. Из него были исключены леса и многолетние насаждения; к недвижимому имуществу стали относится лишь лесные участки, т.е. участки земли, границы которых определены в процессе проведения лесоустройства и прошедшие государственный кадастровый учет.

Следует также заметить, что недра, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью, поэтому не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме раздела имущества супругов, так как они являются объектом права пользования.

Едва ли можно перечислить все виды недвижимых объектов такого рода, тем более, что отнесение многих конкретных объектов к недвижимости по признаку прочной связи с землей весьма проблематично. В частности, современные техника и технологии позволяют перемещать здания и сооружения. Поэтому в данном случае следует толковать не буквально, а в соответствии с его смыслом. Он же состоит в том, что недвижимостью закон признает все то, что может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей [2].

К третьей группе недвижимых вещей закон относит объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам.

В частности, недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. д.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, поскольку законом ими может быть признано и иное имущество.

Российский законодатель выделяет следующие признаки отнесения к недвижимому имуществу:

• •    естественное свойство вещи (земельные участки, участки недр);

• •    прочную связь с земельным участком (здания, строения, сооружения, жилые помещения, имущественные комплексы, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению);

• •    потребность распространения правового режима недвижимого имущества на некоторые виды движимых вещей с целью укрепления имущественного оборота и защиты имущественных прав собственников (воздушных, морских, речных судов и космических объектов).

Правовой анализ современного гражданского законодательства позволяет заключить, что отличительными признаками недвижимого имущества являются:

• •    обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• •    исполнение обязательств по поводу недвижимого имущества по месту нахождения имущества;

• •    действие особых правил совершения сделок в отношении земельных участков и расположенных на них строений;

• •    особый порядок приобретения права собственности на недвижимые вещи в силу давностного владения;

• •    особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственным и муниципальным предприятиям;

• •    особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество;

• •    наличие такого способа обеспечения исполнения обязательства в отношении недвижимого имущества как ипотека;

• •    наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения;

• •    рассмотрение споров о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи происходит по месту нахождения недвижимых вещей (споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика, а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца.

При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не существенным признаком объекта недвижимости, а требованием закона по укреплению правового режима недвижимого имущества, правовым последствием признания недвижимой вещи объектом права [4].

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, являющийся доказательством существования зарегистрированного права [3].

Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что недвижимое имущество - это юридическое понятие, включающее в себя недвижимые вещи в силу их естественных свойств (земельные участки, участки недр), а также вещи, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения, жилые, нежилые помещения, имущественные комплексы).

Кроме того, в состав недвижимого имущества отечественным законодательством включены социально-значимые вещи, признанные недвижимыми не в силу природных (естественных) свойств этих вещей, а в силу закона.

Указанные виды недвижимого имущества способны быть объектом гражданского права, принадлежать субъектам права, удовлетворять их законные потребности.

Имущественные права на объекты недвижимости входят в понятие «недвижимое имущество», и подвергнуты государственной регистрации в установленном законом порядке с целью упорядочения системы недвижимых объектов в стране, их правопризнания, имущественного оборота и усиления защиты прав собственников