Понятие недвижимого имущества на современном этапе развития гражданского законодательства РФ

Недвижимое имущество имеет весомое значение в жизни каждого человека. При этом правовая судьба подобного вида имущества напрямую зависит от правильности определения применимого правового режима. Режим недвижимого имущества предполагает особый порядок его создания и учета, регистрации права собственности, совершения сделок, налогообложения и пр. Все эти действия регулируются нормами целого ряда отраслей права, – градостроительного, земельного, налогового, но основы правового регулирования заложены в гражданском законодательстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» [1]. Собственно определений понятий «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» закон не содержит. Правовая доктрина также не дает однозначного токования указанных дефиниций, поэтому в литературе встречаются существенно разнящиеся точки зрения по поводу критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимым. Поскольку правильное понимание широко используемых в правоприменительной практике терминов зачастую имеет опре- деляющее значение для юридических последствий, представляется актуальным исследование рассматриваемой проблемы с научных позиций [2].

В первую очередь, следует сказать, что речь идет об объекте гражданских прав. Статья 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относит вещи, иное имущество, в том числе имущественные права, результаты работ и оказание услуг, охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, нематериальные блага.

Как видно из содержания приведенной нормы, понятие «имущество» шире понятия «вещь», поскольку включает еще и имущественные права. Кроме того, дефиниция «имущество» используется в Гражданском кодексе РФ для обозначения совокупности вещей (например, в ст. 210 ГК РФ, где указано, что собственник несет бремя содержания имущества).

Таким образом, в юридическом смысле термин «имущество» имеет три значения: вещь, совокупность вещей, имущественные права. Однако в ст. 130 Гражданского кодекса РФ понятия «недвижимое имущество» и «недвижимая вещь» употребляются в синонимичном значении, подразумевая под собой только вещь, как физически осязаемый «предмет внешнего материального мира» [3]. Отметим, что такой подход к определению недвижимого имущества не является единственно возможным. Так, например, во Французском гражданском кодексе в категорию недвижимого имущества включаются также установленные на землю вещные права – сервитут, узуфрукт и др. [4].

Упоминание в ст. 130 Гражданского кодекса РФ понятия «недвижимость» также нуждается в осмыслении. В других нормах Гражданского кодекса РФ дефиниция «недвижимость» используется как в качестве синонима термина «недвижимое имущество» (например, в ст. 549 о договоре продажи недвижимости), так и для обобщения видов недвижимого имущества как совокупности вещей (например, в ст. 652 как обобщающее понятие для зданий и сооружений).

Целесообразность использования того или иного из трех названных терминов вызывает дискуссию в научной литературе. Но нам в этом вопросе более близка позиция авторов, стремящихся не к критическому разбору, а к надлежащему комментарию воли законодателя. Так, Е.Г. Семенова считает, что необходимо оставить законодательно закрепленную возможность использования всех трех терминов, интерпретируя при этом их следующим образом: «недвижимая вещь» обозначает ограниченный в пространстве объект материального характера; «недвижимое имущество» обозначает совокупность таких материальных объектов; термин «недвижимость» характеризует обобщенное понимание недвижимых вещей в значении объектов гражданского права [5]. Мы согласны с мнением автора, что такой подход к соотношению терминов «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» предоставляет возможность унифицированного использования этих понятий в гражданском праве, исключая, тем самым, противоречивое толкование содержащих их норм.

Рассматриваемая ст. 130 Гражданского кодекса РФ указывает на критерий отнесения вещи к недвижимости – она должна быть прочно связана с землей, ее перемещение без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. Данный критерий, известный с древности и являющийся тра- диционным для определения недвижимых объектов, на сегодняшний день оспаривается многими исследователями, поскольку современные технологии позволяют осуществлять перенос практически любых объектов без нанесения ущерба их назначению [6]. Вместе с тем, нельзя отрицать, что перенос фундаментальных строений является исключительной мерой, и функционирование таких объектов как изначально, так и после перемещения, имеет четкую привязку к земле, характеризующуюся не только прочностью, но и длительностью по времени. Как справедливо отмечает И.Л. Брауде, «наличие всех современных достижений в перемещении зданий не превращает их в подвижную установку, это можно считать своеобразным новым строительством, поскольку закладывается новый фундамент» [7].

При решении вопроса об отнесении вещи к движимому или к недвижимому имуществу, имеет значение не только прочность, но и постоянство ее связи с землей. Объекты временного характера не признаются недвижимостью, для них не требуется получение специальной разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию, регистрация права собственности [8].

Следует обратить внимание, что, согласно позиции Верховного Суда РФ, полученные в установленном порядке разрешительные документы на строительство объекта недвижимости могут сами по себе выступать доказательством для признания имущества недвижимым [9]. А в случае, когда построенный объект обладает физическими характеристиками недвижимости, но не имеет необходимого юридического оформления на данном участке земли, он подлежит сносу на основании ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, юридическая связь с землей является важным, а зачастую и определяющим, фактором отнесения объекта к недвижимости.

Таким образом, на сегодняшний день в теоретическом отношении понятие недвижимого имущества все еще находится в стадии становления и пока не получило своего однозначного определения. Однако накопленная судебная практика демонст- рирует тенденцию к обозначению четких скорее всего приведет к уточнению соот- критериев для отнесения того или иного объекта к недвижимости, что в будущем ветствующих норм гражданского законодательства.