Порядок и основания расторжения договора земельного участка

Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в главе 26 Гражданского кодекса РФ для всех обязательств. Действующее гражданское законодательство предусматривает досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон при наличии существенных нарушений. Перечень таких нарушений, указанный в статьях 619, 620 Гражданского кодекса, не является исчерпывающим. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок, если такое основание предусмотрено договором.

Вместе с тем применительно к регламентации порядка расторжения договора данного вида действуют и специальные правила.

Во-первых, они определяются нормами статьи 418 ГК РФ, в соответствии с которыми арендные правоотношения прекращаются смертью должника (арендатора), если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в пункте 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Во-вторых, специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества, который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В-третьих, в контексте регламентации порядка расторжения договора аренды земельного участка существенное значение приобретают нормы Земельного кодекса РФ. В частности, в соответствии с требованиями ст. 9 изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В специальном Постановлении ВАС, посвященном вопросам регулирования института договора аренды,[1] содержатся разъяснения относительно применения указанной нормы ЗК РФ. В нем указано, что в случае расторжения договора аренды арендодатель обязан представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. При этом обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. В тоже время не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, действующее законодательство значительно затрудняет процесс прекращения действия договора аренды земельного участка как минимум по двум основаниям: установлены императивные требования относительно соблюдения сроков действия договора, которые должны быть оговорены в качестве его существенного условия, а также предусмотрено требование обязательного расторжения его через суд при наличии фактов существенных нарушений условий договора какой-либо из сторон.

Указанные аспекты порождают многочисленные споры относительно конкретных обстоятельств расторжения договора аренды земельного участка. В этой связи представляется необходимым детально проанализировать основные спорные вопросы и судебную практику относительно их решения.

Первой спорной проблемой в этой связи является возможность органов государственной власти влиять на определение сроков аренды земельных участков. В этой связи показательным является следующее судебное решение.

Гражданин В.В. Чернышев 04.09.2003 обратился к главе администрации Всеволожского района с заявлением о продлении действия договора на пятнадцать лет. Межведомственной комиссией по предоставлению земельных участков во Всеволожском районе принято решение, оформленное протоколом от 24.09.2003 № 38, о предоставлении Чернышеву В.В. спорного земельного участка в аренду на пять лет. Письмом от 16.03.2004 N 623 Комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил Чернышева В.В. об отказе от договора с 17.06.2004, просил предпринимателя до указанной даты освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи. Поскольку по окончании определенного в договоре от 25.02.99 срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об установлении нового срока аренды истец не представил, суд правомерно посчитал указанный договор возобновленным на неопределенный срок».[2]

Вместе с тем, в рамках судебной практики существуют прецеденты оказания влияния органами государственной власти на содержание договора аренды земельных участков.

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа не удовлетворил требование в пользу общества относительно разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка. Общество полагает, что комитет чрезмерно увеличил коэффициент арендной платы, создав тем самым препятствия для осуществления деятельности общества. Кроме того, общество считает возможным сдавать арендуемый участок в субаренду без согласия собственника участка при условии уведомления арендодателя. Изучив материалы дела, суд признал обоснованным применение комитетом увеличенного коэффициента арендной платы в силу того, что на указанном участке находится принадлежащий обществу объект - обогатительная фабрика по переработке. Поскольку условие, регулирующее сдачу в субаренду земельного участка, сторонами не согласовано, суд в целях обеспечения защиты прав арендодателя и учитывая диспозитивность норм пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, посчитал целесообразным установить запрет на совершение сделок. [3]

Вместе с тем, суды могут придерживаться и другой позиции. Так, ФАС Центрального округа признал обоснованным требование общества о признании недействительным внесения изменений в постановление администрации, в соответствии с которыми договор аренды земельного участка, предоставленного обществу для использования под мини-рынок, должен быть расторгнут. ООО на основании договора аренды был предоставлен спорный земельный участок сроком на 10 лет и в связи с передачей основных средств мини-рынка обществу заключен договор субаренды с обществом сроком на 8 лет. Суд, руководствуясь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, указал на то, что ООО имело право передать свои права и обязанности, поскольку указанный договор был заключен сроком более чем на пять лет. Кроме того, у администрации отсутствовали законные основания для одностороннего расторжения договора аренды спорного земельного участка. [4]

ФАС Уральского округа, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка, арбитражный суд исходил из следующего. В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Документы, подтверждающие передачу земельного участка в аренду третьему лицу, в материалах дела отсутствуют; требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору не заявлялось. [5]

Таким образом, рассмотрев особенности правовой регламентации процесса расторжения договора аренды земельного участка, необходимо констатировать, что в рамках действующего законодательства имеет место ярко выраженное стремление обеспечить длящийся и стабильный характер арендных отношений в сфере оборота земли, что справедливо понимается в качестве одного из условий достижения устойчивого экономического роста. В этой связи одностороннее расторжение арендных соглашений существенно затруднено.