Последствия нарушения сроков внесения арендных платежей при разрешении вопроса о выкупе публичного земельного участка

Хорошее отношение к земельному участку сельскохозяйственного назначения в некоторых случаях является основанием для возникновения права на выкуп такого участка. Именно такой концепции придерживается законодатель, допуская возможность выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в публичной собственности, арендатором.

Следовательно, законодатель, за некоторым исключением [1], не придерживается позиции необходимости преимущественного сосредоточения земель сельскохозяйственного назначения в публичной собственности, а наоборот, за довольно короткий срок наблюдения за пользователем (3 года) предполагает возможным предоставить административному органу право сделать вывод о целесообразности передачи земельного участка в собственность арендатору.

Данную идею российский законодатель закрепляет подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации [2] (далее – ЗК РФ), а условиями для такого выкупа по смыслу указанной нормы является надлежащее использование земельного участка более трех лет на основании договора аренды. В 2017 г. вступил в силу Закон № 336-ФЗ [3], которым в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ слова «который надлежащим образом использовал такой земельный участок» заменены словами «в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка».

Аналогичные подходы в вопросах качества использования земельных участков сельскохозяйственного назначения можно встретить и в иных правопорядках. Например, пункт 20 ст. 43-1

Земельного кодекса Республики Казахстан устанавливает правило, согласно которому положительные результаты мониторинга использования земель сельскохозяйственного назначения являются основанием для принятия решения о продлении срока действия договора временного возмездного землепользования (аренды) земельного участка [4].

Сама передача является возмездной сделкой, арендатор-покупатель вносит в бюджет плату за выкуп, в последующем у него возникает обязанность по уплате налога на имущество [5]. Размер выкупной платы меньше рыночной стоимости такого участка, но данный дисконт и формирует мотивацию арендатора быть достойным владельцем и пользователем такого участка. Т. е. разница в цене в пользу арендатора есть награда за надлежащее использование вещи в прошлом и настоящем, также в некоторой степени и в будущем.

Правовой режим такого земельного участка устанавливает ряд требований по использованию, в том числе возлагает множество обязанностей по выполнению определенных сельскохозяйственных мероприятий, направленных на поддержание и неистощение свойств земельного участка [6].

Кроме того, оборотоспособность такого земельного участка ограничена преимущественным правом субъекта РФ на выкуп, запретом на отчуждение иностранцам и другими ограничениями.

Указанные меры обеспечивают более чем надлежащий контроль за поведением собственника и состоянием земельного участка. Но даже при таком положении дел в ряде субъектов РФ органы исполнительной власти и местного самоуправления не всегда готовы к передаче земельных участков в собственность арендаторам.

Находясь в постоянном поиске новых оснований для отказа арендатору в реализации права на выкуп земельных участков, публично-правовые образования и суды ставят перед наукой новые вопросы, над одним из которых автор решил поразмышлять в статье, используя следующий казус из собственной юридической практики.

Обрабатывая более двадцати лет на основании договора аренды земельный участок сельскохозяйственного назначения, арендатор обратился в публично-правовое образование (к собственнику участка) с заявлением о выкупе земельного участка по правилам подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Административный орган отказал арендатору в выкупе земельного участка по основанию истечения срока договора аренды ввиду недействительности, по мнению органа, заключенного десять лет назад соглашения о продлении договора аренды.

Суд, рассматривая заявление арендатора о признании решения административного органа незаконным, пришел к выводу о том, что арендное отношение сохранилось, но отказ административного органа является законным по иному основанию – пятнадцать лет назад арендатор допустил просрочку по внесению арендной платы в сумме 17 копеек в течение 2 дней [7].

Анализ данной ситуации ставит перед наукой следующий вопрос: «Можно ли рассматривать невнесение арендных платежей в качестве самостоятельного основания для отказа арендатору в выкупе земельного участка?»

Научные исследования, посвященные анализу вопроса разграничения арендных платежей и надлежащего использования, автору не встретились, несмотря на то что была предпринята серьезная попытка найти доктрину по данной проблеме.

В судебной практике встречаются довольно интересные и разнообразные ответы на поставленный вопрос.

В частности, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 16 февраля 2017 г. по делу № А32-30577/2016 на данные вопросы даны следующие ответы: «…суд учитывает, что, согласно представленным администрацией в материалы дела актам сверки взаимных расчетов, заявитель систематично нарушает условия внесения арендой платы – допускает просрочки по внесению арендных платежей. Пользование земельным участком осуществляется ненадлежащим образом. Вместе с тем добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их нарушения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом существенность нарушения не влияет на определение добросовестности арендатора» [8].

Аналогичные формулировки содержатся и в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 23 марта 2018 г. по делу № А32-40018/2017: «Согласно акту сверки взаимных расчетов, заявитель систематично нарушает условия внесения арендой платы – допускает просрочки по внесению арендных платежей. Пользование земельным участком осуществляется ненадлежащим образом. Вместе с тем добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. При этом существенность нарушения не влияет на определение добросовестности арендатора» [9].

Кроме того, ссылка на обоснованность отказа в выкупе по основанию нарушения сроков внесения арендных платежей в числе прочих оснований встретилась автору статьи и в судебном акте Верховного суда РФ [10].

Таким образом, в судебной практике просрочка внесения арендных платежей рассматривается как: 1) самостоятельное основание; 2) в совокупности с иными основаниями, но не в качестве самостоятельного.

При этом арбитражные суды первых инстанций указывают, что сумма и срок просрочки не влияют на добросовестность. Следовательно, суды полагают, что право на выкуп прекращается на основании недобросовестности арендатора (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации [11], далее - ГК РФ).

С таким подходом сложно согласиться ввиду того, что по п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав (в нашем случае идет речь о праве на выкуп) исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

Вывод судов о том, что копеечная просрочка или незначительное нарушение срока внесения арендной платы представляют собой действие арендатора, основанное исключительно на причинении вреда арендодателю, представляется очень интересным и вызывает сомнение. Сложно представить ситуацию, в которой арендатор внес всю сумму арендной платы за минусом нескольких копеек исключительно с целью причинить вред публично-правовому образованию.

Возможно, само наличие по данным административного органа просрочек по внесению арендных платежей зависит не от арендатора. В основе данных фактов могут находиться совершенно иные причины, например установление органами исполнительной власти субъекта и органами местного самоуправления базовых и поправочных коэффициентов к расчету арендной платы, о которых арендаторы зачастую могли узнать только по итогам года в условиях уже возникшей с учетом таких коэффициентов просрочки.

Ключевая ошибка, которую допускают суды, рассматривая факт невнесения или просрочки внесения арендных платежей в качестве самостоятельного основания для отказа арендатору в выкупе земельного участка, по нашему мнению, заключается в том, что категории «надлежащее использование» (в действующей редакции - «нарушения законодательства при использовании земельного участка») и «арендные платежи» не являются синонимами и не соотносятся как равнозначные.

Надлежащее использование (отсутствие нарушений при использовании) представляет собой процесс осуществления правомочия пользования, т. е. извлечение полезных свойств вещи с учетом ее правового режима. Иными словами, «надлежащее использование» (отсутствие нарушений при использовании) является хорошим отношением лица к земельному участку, т. е. отношением лица к вещи.

В свою очередь «арендные платежи» являются отношениями между арендодателем и арендатором, т. е. отношениями между лицами по поводу денег.

Таким образом, использование вещи как отношение лица к вещи и арендные платежи как отношения между лицами не являются тождественными категориями.

В то же время законодатель сужает круг анализа юридических фактов, являющихся основанием для возникновения права на выкуп земельного участка: наличие статуса арендатора в течение трех лет и надлежащее использование, но не арендные платежи. Соответственно, логика судов, вводящих арендные платежи в надлежащее использование, является серьезной ошибкой, влекущей существенные последствия - отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков.

Изложенная авторская идея прошла апробацию при представлении интересов арендатора в кассационном суде, рассматривающем жалобу на судебные акты первой и апелляционной инстанций [12], в которых суды исходили из того, что нарушение сроков внесения арендных платежей является фактом ненадлежащего использования земельного участка и основанием для отказа в выкупе такого участка.

Суд кассационной инстанции, удовлетворяя кассационную жалобу, подготовленную автором статьи, сформулировал следующую позицию: «…несвоевременное внесение арендной платы не предусмотрено в качестве основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка Земельным кодексом, Законом № 101-ФЗ, иными нормативными актами, не является обстоятельством, препятствующим реализации права арендатора на выкуп земельного участка и свидетельствующим о ненадлежащем использовании участка» [13]. Однако на практике это обстоятельство фактически игнорируется судами.

С даты принятия данного постановления прошел год, но анализ судебной практики по вопросам выкупа земельных участков, в частности участков сельскохозяйственного назначения, позволяет сделать вывод, что некоторые суды по-прежнему рассматривают нарушение сроков внесения арендных платежей в качестве основания для отказа в выкупе.

Данной статьей автор обращает внимание судов на высказанное собственное мнение по вопросу последствий нарушения сроков внесения арендных платежей, а также правовую позицию суда кассационной инстанции по данному вопросу, призывает к обсуждению данной правовой позиции юридическое сообщество и правоприменителей с иными точками зрения.

Ссылки и примечания:

• 1.    Сабирова А.И., Жилдикбаева А.Н. Зарубежный опыт землепользования на землях сельскохозяйственного назначения // Проблемы агрорынка. 2017. № 3. С. 102–110.

• 2.    Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

• 3.    О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [Электронный ресурс] : федер. закон от 3 июля 2017 г. № 336-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

• 4.    Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 г. № 442-II : с изм. и доп. по сост. на 29 июня 2018 г.

• 5.    Саркисов В.Б., Хохлова Е.В., Навойчик Л.М. Совершенствование механизма налогообложения земель сельскохозяйственного назначения // Вестник СевКавГТИ. 2016. № 1 (24). С. 42–46.

• 6.    Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс] : федер. закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

• 7.    Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 февр. 2017 г. по делу № А32-30577/2016 [Электронный ресурс]    //    Электронное    правосудие.    URL:     http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/98ee76ee-ae2f-4ba0-ac6d-

  7e269c51cdaa/70d95ed5-8e56-4eb8-9cb1-76747a25aec3/A32-30577-2016_20170216_Reshenija_i_postanovlenija.pdf (дата обращения: 30.12.2018).

• 8.    Там же.

• 9.    Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 марта 2018 г. по делу № А32-40018/2017 [Электронный ресурс] // Там же. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/2c9aa1c6-e60f-43d6-8b97-15bf9872e29a/e6646a7b-2c4d-49ed-b533-abc8158d98c8/A32-40018-2017_20180323_Reshenija_i_postanovlenija.pdf (дата обращения: 30.12.2018).

• 10.    Определение Верховного cуда Российской Федерации от 6 дек. 2016 г. по делу № А32-18479/2015 [Электронный ресурс] // Там же. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/ff721aae-0783-47a0-b74d-f894886c1ee6/6219a10d-b89a-4518-8164-3f518cebd8d8/A32-18479-2015_20161206_Opredelenie.pdf (дата обращения: 30.12.2018).

• 11.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс] : федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

• 12.    Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2017 г. по делу № А32-30577/2016 [Электронный ресурс] // Электронное правосудие. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/98ee76ee-ae2f-4ba0-ac6d-7e269c51cdaa/640cf967-b541-4e27-bac1-d7c85de12e34/A32-30577-

  2016_20170621_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf (дата обращения: 30.12.2018).

• 13.    Автор статьи представлял интересы крестьянско-фермерского хозяйства по цитируемому делу в апелляционной и кассационной инстанциях: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 сент. 2017 г. по делу №  А32-30577/2016 [Электронный ресурс]. URL:    http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/98ee76ee-ae2f-4ba0-ac6d-

  7e269c51cdaa/f86e00d8-7b35-486e-8d42-cd54ecb20dc8/A32-30577-

  2016_20170907_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf (дата обращения: 30.12.2018).