Потенциал логистики в организации девелопмента жилой недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости является одним из наиболее эффективных способов управления процессом градостроительства. Данное явление получило свое распространение в 90 гг. предыдущего века и, начиная с 2000 года, активно развивается [1, 4–7, 11–13]. Потребность в профессиональном управлении строительным производством заключается в высоком уровне спроса населения России на жилье. Тем не менее, девелопменту жилой недвижимости присущ ряд организационно-экономических проблем, которые в значительной мере снижают результативность данного процесса. Одним из способов повышения эффективности строительства жилой недвижимости является применение принципов и методов логистики к процессу девелопмента [9, c. 39].

Большое количество подрядчиков и фирм-партнеров, задействованных в процессе девелопмента, требуют повышения межфункциональной и межорганизационной координации в процессе создания и развития объекта недвижимости.

Отсюда следует необходимость использования логистического инструментария с его функциями координации и интеграции. В связи с этим особое значение приобретает девелоперская компания или девелопер, выполняя роль своеобразного логистического центра. В таком качестве девелопер выполняет следующие виды работ [10, c. 32]:

• 1)    организует все виды поставок и материально-техническое обеспечение ресурсами на объект строительства;

• 2)    планирует и осуществляет все виды хозяйственных связей с участниками инвестиционно-строительного проекта.

• 3)    осуществляет подбор строительных фирм-подрядчиков и субподрядчиков;

• 4)    самостоятельно или через брокеров-риэлтеров реализует объект на рынке недвижимости;

• 5)    сопровождает весь девелоперский процесс создания объекта на всех его этапах.

Все процессы и субъекты девелопмента должны руководствоваться положениями концепции TQM «Всеобщего управления качеством». Качество перечисленных работ девелопера оценивается общенаучным показателем надежностью, т. е. вероятностью достижения максимального уровня соответствующего критерия качества или результативности [2, c. 6].

В таблице представлены оценки надежности результативности по данным группы ведущих компаний-девелоперов.

Как следует из таблицы, надежность каждой из девелоперских работ относительно высока: находится в пределах от 0,7 и до 0,99. Однако общая надежность согласно теореме умножения вероятностей будет гораздо ниже, а именно [3, c. 32]:

P o = n ”₌₁ Pi,

• т. е. Р 0 = 0,95×0,98×0,95×0,70×0,85 = 0,52.

Недостаточная надежность восполняется усилиями персонала девелоперской компании. При

Оценки результативности девелопера

№ Наименование работ Критерии Оценка Pi 1 Материально-техническое снабжение – Рациональное использование ресурсов; – максимум полезности объекта – наличие инфраструктуры 0,95 2 Связи с другими участниками – Полнота финансовых средств – минимум сроков проектирования и строительства; – полнота видов строительной деятельности. 0,98 3 Строительная фирма – Оптимум выбора 0,95 4 Реализация объекта – Величина выручки; – минимум срока реализации; – условия продажи 0,7 5 Процесс сопровождения – Полный интерфейс (сопряжение); – синхронизация 0,85 традиционных методах управления общая реальная надежность равна:

P = 70,52 = 0,8.

Полученные значения надежности свидетельствует о весьма напряженной работе девелоперской компании с существенной долей коммерческого риска. Однако благодаря логистическому менеджменту надежность может быть доведена до уровня 3∑ («трех сигм») – до 0,997, т. е. до уровня «практической уверенности».

Полученные результаты отражают объективные свойства логистического управления, главным из которых является системный подход или системность. С точки зрения логистики, весь девелоперский процесс – от замысла и до продажи объекта – есть единое целое, т. е. система: множество взаимосвязанных элементов, функционирующих для достижения общей цели. В девелопменте общая цель – это создание объекта недвижимости увеличенный ценности, а потому и высокой ликвидности.

В связи этим следует обратить внимание на такую категорию товарного обращения как ликвидность применительно к объектам недвижимости. В данном аспекте речь идет о товарной ликвидности – о способности данного товара к «продаваемости».

Товарная ликвидность характеризуется двумя параметрами:

– скорость реализации товара;

– цена, которую готов предложить покупатель в данный момент времени. Кроме того, ликвидность зависит от конкурентоспособности данного товара. Все представленные условия ликвидности в полной мере относится к объектам недвижимости, возведенным в процессе девелопмента [8].

Результативность девелоперских проектов традиционно принято оценивать с финансовой стороны и в соответствии со сроками окупаемости проекта, что объясняется ведущей ролью финансового потока в процессе девелопмента.

Результирующим показателем экономической эффективности девелоперского проекта является срок окупаемости инвестиций (капитальных вложений) [3, c. 50]:

Т ок =

K - Q q • t

< [t],

где T ok – срок окупаемости капитальных вложений в данный девелоперский проект, лет; К – общая сумма капитальных вложений в данный девелоперский проект, тыс. руб.; Q – единовременная

выручка от реализации девелоперского проекта, возведенного объекта на рынке недвижимости, тыс. руб.; q – «чистый» доход (выручка) от эксплуатации девелоперского объекта, тыс. руб./год; t – срок рассрочки погашения платежей, лет; [t] – нормативный срок окупаемости инвестиций для

данного вида недвижимости.

Например, объект жилой недвижимости, возведенный в порядке девелопмента, характеризует-

ся следующими данными:

• 1)    общая сумма инвестиций – 150 млн руб.;

• 2)    количество квартир – 60;

• 3)    цена квартиры (первый взнос) – 1,2 млн руб.;

• 4)    единовременная выручка – 72 млн руб.;

• 5)    ежемесячный взнос по рассрочке – 25 тыс. руб./кв.

• 6)    срок рассрочки – 2 года.

Примечание: в построенном доме квартиры реализовывались по цене (первоначальный взнос) в среднем за 1,2 млн рублей, тогда единовремен-

ная выручка составит:

Q = 1,2×60 = 72 млн руб.;

сумма денежных средств, полученных по рас-

срочке:

q = 25×60×12 = 18 млн руб./год.

На основании имеющихся данных срок оку-

паемости равен:

Т ok =

150 - 72

18 • 2

= 2,17 лет.

Для жилой недвижимости нормативный срок окупаемости инвестиций находится в пределах 2–3 года. В Санкт-Петербурге фактический срок окупаемости инвестиций жилой недвижимости в большинстве случаев не превышает 2-х лет, что свидетельствует о высокой ликвидности жилой недвижимости.

Санкт-Петербург, как крупнейший мегаполис, в котором постоянно ощущается нехватка жилья, в том числе элитного, поначалу активно застраивался в центре города. Особенно пользуются спросом у девелоперов земли так называемого «Золотого треугольника», где традиционно сосредоточено наиболее дорогое жилье.

В настоящее время и в перспективе девелоперы активно осваивают спальные районы города. Несмотря на достаточно плотную застройку в центре Санкт-Петербурга, с доперестроечных времён здесь сохранилось довольно много пустырей, которые достаточно велики и которые условно разрешены для возведения объектов жилищного строительства. Как правило, они не включены в хозяйственный оборот и не относятся к объектам социальной или досугово-культурной инфраструктуры.

Поскольку такого рода территории зачастую имеют непрезентабельный и неухоженный вид, то возведение жилых комплексов, чей архитектурный стиль отвечает современным требованиям, даёт несомненный положительный эффект. Ведь возникают не только новые дома, которые гармонично вписываются в окружающую их застройку. Их постройка влечёт за собой благоустройство придомовых территорий. Это устройство проездов и площадок с асфальтобетонным покрытием, тротуаров с плиточным покрытием, площадок и дорожек с набивным покрытием, посадки кустарника, организация газонов, расстановка малых архитектурных форм. Всё это вместе взятое позволяет говорить о позитивном эффекте девелопмента для спальных районов города.

В условиях возникшей нехватки пятен под застройку в центре города и в спальных районах, девелоперские компании все чаще разрабатывают проекты, ориентируясь на имеющиеся участки земли на окраинах города.

В целом результативность девелопмента жилой недвижимости оценивается положительно. Однако имеются весьма значительные резервы для повышения эффективности данного вида строительной деятельности – эти резервы находятся в сфере применения логистического менеджмента. Сложившаяся строительная ситуация создает благоприятные условия для развития логистики в девелоперской деятельности.

В настоящее время многие проблемы девелопмента могут быть решены на основе принципов и методов логистики. Применение логистики окажет непосредственное влияние на девелоперскую деятельность, позволит снизить издержки, увеличить темпы строительства объектов за счет снижения времени простоев рабочих при возведении объекта, которые по экспертным оценкам составляют порядка 25 % от рабочего времени, позволит ускорить реализацию созданных объектов с учетом конкретных, зачастую индивидуальных требований будущих собственников и арендаторов с момента зарождения самой идеи проекта и до его реализации на рынке недвижимости, повысить социальную роль девелопмента, реализовать социальную потребность граждан в жилье.