Повышение эффективности управления жилищным фондом: проблемы и пути их решения

Бюллетень науки и практики / Bulletin of Science and Practice

Указом Президента Республики Узбекистан Ш. Мирзиёева от 28 января 2022 года № УП-60 «О Стратегии развития Нового Узбекистана на 2022-2026 годы» определены 100 приоритетных национальных целей развития . Таким образом, среди 100 приоритетных национальных целей связаны с благополучием граждан и созданием благоприятных условий для их проживания. Это означает, что все отрасли экономики, деятельность которых направлена на повышение благосостояния населения, повышение уровня, качества и безопасности жизни граждан, обеспечивают обеспечение благоприятных условий для реализации важнейших задач.

Важнейшим из этих направлений является ЖКХ, создание комфортных условий проживания граждан, обеспечение жилых домов водой, электричеством, теплоэнергией и другими жизненно важными жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) .

Качество ЖКУ определяет качество и благополучие повседневной жизни человека. Современное ЖКХ представляет собой сложную организационно-экономическую и инженерную систему, и на сегодняшний день ее функционирование связано с рядом трудностей. Он характеризуется высоким уровнем морального износа жилищного фонда, несоответствием значительной его части требованиям комфортности и безопасности, необходимостью инновационного развития ЖКХ и технико-технологической модернизации, нехватка финансовых ресурсов.

В связи с большим количеством многоэтажного жилого фонда в республике (по доле жилых домов в общей площади) необходимо уделить внимание поиску эффективных моделей управления многоквартирными домами. Управление многоквартирными домами в составе ЖКХ представляет собой систему имущественных и договорных отношений между субъектами управления, в том числе собственниками жилья, организациями, предоставляющими ресурсы, а также управляющими компаниями, товариществами собственников жилья (ТСЖ). Основные участники общественных отношений в сфере управления многоквартирными домами представлены на Рисунке [1].

Рисунок. Основные участники общественных отношений в сфере управления многоквартирными домами

Баланс интересов основных участников рынка услуг жилищного фонда обеспечивается за счет обеспечения прозрачности и справедливости их деятельности, контроля за исполнением законов и нормативов в сфере. Во-первых, это ведет к созданию условий честной и свободной конкуренции между потребителями и поставщиками на рынке жилищного фонда, во-вторых, к формированию институтов ответственных собственников. В результате улучшится качество жилищно-коммунального обслуживания населения. Для достижения этой цели будет достигнута экономия государственного бюджета за счет эффективного использования механизма государственно-частного партнерства.

По результатам анализа показателей общей площади жилищного фонда по регионам (Таблица), жилищный фонд нашей республики на конец 2021 г составит 636,4 млн. м2 или 18 м2 на душу населения. По сравнению с 2010 г в 2021 г общая площадь жилого фонда по республике увеличилась почти на 49%. А также, в 2021 г количество всех видов жилых квартир составит 7,14 млн., что по сравнению с 2010 г, увеличилось на 77% .

Таблица

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ФОНДА ПО РЕГИОНАМ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН (м2)

Состав жилого фонда представлен односемейные (одноквартирные) жилые дома отдельно стоящие на земельных участках, многоквартирными и блочными домами. Многоквартирные дома особенно распространены в городах, средний показатель износа которых, составляет 31,85%.

На сегодняшний день к повышению уровня жизни населения за счет эффективного управления многоквартирными домами в нашей республике приводят следующие проблемы:

• - экономические проблемы, связанные со стабильной и непрозрачной тарифной политикой в жилищной сфере. Единой методики определения тарифов на ЖКУ в Узбекистане не существует [2]. Также у собственников жилья недостаточно информации о механизме уплаты обязательных платежей и расчета тарифов;

• - неактивность и низкая ответственность собственников квартир в процессе управления многоквартирными домами. В соответствии с законодательством об управлении многоквартирными домами, собственники помещений не осведомлены о своих юридических обязанностях, в том числе о том, что не используют свое право на получение информации от управляющей организации о расходах на содержание общего имущества жилого дома;

• - управляющие сервисные компании не достигают ожидаемого результата. Система государственного контроля не рассматривает лицензионную практику управляющих сервисных компаний, в результате чего имеют место случаи нарушения управляющими

сервисными компаниями прав собственников в регионах. Отсутствие ресурсов у надзорных органов не позволяет им осуществлять эффективный надзор;

• - несоблюдение принципа прозрачности и открытости в управлении многоквартирными домами. Отсутствие онлайн-платформы с загрузкой новых данных, препятствует эффективному функционированию системы жилищно-коммунального обслуживания. В результате нашего исследования мы можем привести несколько примеров. Например, нерабочие сайты управляющих сервисных компаний, отсутствие информации о тарифах или устаревшая информация на сайтах некоторых управляющих сервисных компаний и т.п.;

• - низкая платежная дисциплина потребителей коммунальных услуг, что приводит к неблагоприятному финансовому положению управляющих сервисных компаний. Несмотря на то, что управляющие сервисные компании принимают все меры по взысканию задолженности, предусмотренные законодательством, дебиторская задолженность по коммунальным услугам по исполнительным листам по-прежнему актуальна [3];

• - нестабильность нормативно-правовых документов, наличие недостатков правового регулирования и правовых коллизий в сфере ЖКХ. В результате они препятствуют эффективному функционированию всех видов управленческих организаций.

Выводы и предложения

Непосредственными усилиями всех участников общественных отношений по управлению жилищным фондом достигается практическое решение вышеуказанных проблем. По результатам проведенных исследований по повышению эффективности управления жилищным фондом можно сделать следующие выводы и предложения:

• 1.    Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Узбекистан разработать Методическую базу расчета тарифов на жилищно-коммунальные услуги, строго регламентирующую формирование цен (тарифов) в сфере жилищнокоммунальных услуг;

• 2.    Формирование ответственного собственника в целях повышения ответственности собственников в содержании общего имущества, входящего в жилищный фонд, поощрение создания жилищных Советов из числа активных собственников, непосредственная и дистанционная организация обучающих семинаров специалистами и экспертами. В результате возможно повышение правовой грамотности собственников в сфере управления многоквартирными домами;

• 3.    Усилить лицензионные требования к управляющим сервисным компаниям при управлении многоквартирными домами, усовершенствовать методику оценки их деятельности, а также усилить государственный контроль путем постоянного наблюдения за деятельностью управляющих организаций и создания оценочного рейтинга. В результате будут созданы условия для регулярного объявления управляющих сервисных компаний, работающих на основе лучших практик, на едином информационном портале, прозрачного конкурентного рынка, а также на рыночных принципах собственников общей собственности самостоятельного отбора стабильных управляющих сервисных компаний с высоким рейтингом.

• 4.    Разработка новых эффективных мер по работе с собственниками жилья в долг. Для этого необходимо усовершенствовать систему социальной защиты населения в части льгот, предоставляемых малоимущим, и детально регламентировать механизм их реализации.

Таким образом, необходимо создавать условия для здоровой конкуренции между управляющими организациями, формировать ответственного собственника, разумно усиливать контрольные функции государственных органов, искать новые формы государственно-частного партнерства, а также совершенствование законодательства в сфере управления многоквартирными домами позволяет повысить качество управления и удовлетворенность потребителей ЖКУ.