Комплексный подход к совершенствованию системы управления, содержания и модернизации жилых домов

Бюллетень науки и практики / Bulletin of Science and Practice

УДК 332.87                                         

Всем известно, что управление, содержание и модернизация жилищного фонда является одной из главных направлений жилищно-коммунального хозяйства, который представляют собой комплекс мероприятий, направленных на повышение условий проживания населения и улучшения технического состояния многоквартирного жилищного фонда. В ст. 7 Жилищного Кодекса Республики Узбекистан определено, что «Жилищный фонд — фонд, состоящий из жилых помещений, пригодных для проживания человека, включая жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, специализированные дома (общежития, дома маневренного жилищного фонда, дома интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых, а также детские дома и дома иного специального назначения)» [1].

В целях кардинального улучшения охвата населения республики качественными жилищно - коммунальными услугами, дальнейшего совершенствования эксплуатации жилищного фонда в республике созданы органы управления: министерство жилищнокоммунального обслуживания — управления жилищно-коммунального обслуживания областей — отделы жилищно-коммунального обслуживания районов (городов).

На сегодняшний день в республике имеются в эксплуатации более 6 млн индивидуальных жилых домов и квартир, из них более 98% приватизированы и являются собственностью владельцев квартир. Указанное количество домов содержат более 4,5 тыс товариществ частных собственников жилья (ТЧСЖ) и более 300 профессиональных управляющих компаний (ПУК) [2].

Большая часть многоквартирных жилых домов построены до 1990 г., средний показатель их физического износа составляет около 32% и по своему техническому состоянию требует проведения капитального и текущего ремонта с учетом повышения их энергоэффективности и энергосбережения [3]. При этом главными задачами этих органов управления являются [4]:

–проведение единой государственной политики и межотраслевой координации в сфере жилищно - коммунального обслуживания;

–обеспечение реализации государственных программ по капитальному и текущему ремонту многоквартирного жилищного фонда и благоустройства придомовой территории;

–координацию деятельности ТЧСЖ, предприятий, оказывающих жилищнокоммунальные услуги, а также осуществляющих деятельность по ремонту и восстановлению жилищного фонда.

Данные органы осуществляют свою деятельность на основе принятых нормативноправовых актов, регулирующих вопросы управления, содержания, обслуживания и ремонта жилищного фонда, инженерного оборудования и прилегающих к домам земельных участков с элементами благоустройства.

Содержание многоквартирного жилищного фонда осуществляется в соответствии с Жилищным Кодексом Республики Узбекистан, установленными стандартами, нормами и правилами по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Для обеспечения качественной эксплуатации и проведения ремонтно-восстановительных работ при региональных управлениях жилищно-коммунального обслуживания созданы 127 государственных унитарных предприятий «Ремонтно-восстановительная служба» с городскими и районными филиалами.

Организация и проведение ремонтно - восстановительных работ в многоквартирном жилищном фонде республики осуществляется в соответствии с принятой в 2017 г. Программой по ремонту, благоустройству и улучшению условий эксплуатации многоквартирного жилищного фонда на 2017–2021 годы. На выполнение программы предусмотрено выделение более 2 трлн сум или 238 млн долл. США.

В соответствии с данной Программой, финансирование затрат по содержанию многоквартирного жилищного фонда осуществляется за счет средств собственников квартир, кредитов коммерческих банков, средств республиканского и местного бюджета, средств фонда развития жилищно-коммунального хозяйства при Министерстве жилищнокоммунального обслуживания Республики Узбекистан, а также кредитов, выделяемых международными финансовыми институтами.

В соответствии с Программой, в 2017–2018 годах произведен капитальный и текущий ремонт более 18 тыс многоквартирных домов, для чего коммерческими банками выделены товариществам частных собственников жилья льготные кредиты на сумму свыше 1 трлн сум. или 138 млн долл. США.

В современных условиях важнейшим методом обеспечения сохранности жилищного фонда и улучшения условий проживания населения выступает капитальный ремонт, как форма простого воспроизводства жилищного фонда, неразрывно взаимосвязанная с процессом расширенного воспроизводства (строительства, реконструкции и модернизации) [5–6].

Реконструкция и модернизация жилищного фонда — это одно из важнейших направлений в решении жилищной проблемы и реформе жилищно-коммунального хозяйства страны, которые и представляют собой комплекс строительных мер и организационно технологических мероприятий, направленных на обновление жилых домов и инженерной инфраструктуры с целью сохранения жилищного фонда, приведения эксплуатационных качеств в соответствии с установленными требованиями и улучшения условий проживания [7–8].

Необходимо отметить, что модернизация жилищного фонда является одним из важнейших направлений в решении жилищной проблемы в республике и составной частью принятой программы по ремонту, благоустройству и улучшению условий эксплуатации многоквартирного жилищного фонда на 2017–2021 годы.

Для этого в республике утверждены комплексные мероприятия по совершенствованию системы содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирного жилищного фонда. Выполнение этих работ ведется по следующим направлениям:

• 1.    Совершенствование нормативно - правовой базы, регулирующей сферу содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирного фонда.

• 2.    Повышение эффективности деятельности, укрепление материально-технической базы, и оздоровление финансового состояния товариществ частных собственников жилья.

• 3.    Создание и укрепление материально-технической базы организаций, эксплуатирующих и обслуживающих жилищный фонд, оснащение их современным оборудованием.

• 4.    Улучшение жилищных условий населения, ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций и мест общего пользования в многоквартирных домах, благоустройство прилегающих к домам территорий.

• 5.    Подготовка, переподготовка и укрепление кадрового потенциала организаций сферы жилищно - коммунального обслуживания.

В системе жилищно - коммунальной сферы:

–разработано и утверждено «Положение о порядке аккумулирования и использования средств на счетах организаций жилищно-коммунальной сферы, внедрен порядок финансирования программы по ремонту, благоустройству и улучшению условий эксплуатации многоквартирного жилищного фонда на 2017–2021 годы;

• –в настоящее время разрабатывается Жилищный кодекс Республики Узбекистан в новой редакции;

  –разработаны «Рекомендации по созданию управляющих организаций» и утверждены приказом Министра жилищно - коммунального обслуживания Республики Узбекистан;

  –широко внедряется в систему жилищно - коммунального обслуживания билинговая система для расчетов с собственниками жилья, ведения бухгалтерского учета и представления жителям необходимой информации;

  –созданы 14 государственных унитарных предприятий (ГУП) «Единый расчетный центр» для оказания услуг ТЧСЖ по ведению бухгалтерского учета, предоставлению консалтинговых услуг и сбору обязательных взносов с собственников квартир;

  –в целях создания необходимых условий для кардинального улучшения технического состояния и надлежащей эксплуатации многоквартирного жилищного фонда, своевременного проведения ремонтно - восстановительных работ, а также улучшения благоустройства территорий, прилегающих к многоквартирным жилым домам созданы «Инспекции по контролю в сфере эксплуатации многоквартирного жилищного («Жилфондинспекция»)» и ГУП «Ремонтно-восстановительная служба (РВС)» с территориальными филиалами.

Как известно, в целях дальнейшего повышения качества жилищно-коммунальных услуг в городе Ташкенте и эффективности деятельности предприятий жилищно коммунальной сферы на основе государственно-частного партнерства Кабинетом Министров Республики Узбекистан, было принято постановление №5 от 4 января 2019 г. «О дополнительных мерах по совершенствованию управления жилищно - коммунальной инфраструктурой города Ташкента».

Следует отметить, что любое жилье является собственностью независимо от формы собственности. Управление имуществом — это любые отношения, осуществляемые одним или несколькими владельцами имущества для достижения своих целей. Соответственно, собственники жилья, управляющие и сервисные организации, непосредственно участвуют в управлении жилищным фондом. Среди форм собственности жилье занимает особое место благодаря своей социальной значимости. Потому что человек проводит большую часть своей жизни в своем доме. Поэтому, серьезное внимание будет уделено состоянию жилищного фонда, качеству коммунальных услуг и обеспечению безопасности жизнедеятельности [9– 10].

Как выше указанно, в ст. 138, Жилищного кодекса Республики Узбекистан говорится, что управление жилищным фондом включает обеспечение надлежащего содержания, обслуживания и ремонт жилищного фонда, инженерного оборудования, прилегающих к домам земельных участков с элементами благоустройства и иную деятельность, направленную на создание необходимых условий для проживания граждан.

Примечательно, что Указом Президента Республики Узбекистан от 17 января 2019 г. №УП-5635 «О Государственной программе по реализации Стратегии действий по пяти приоритетным направлениям развития Республики Узбекистан в 2017–2021 годах в «Год активных инвестиций и социального развития «в пункте 4.3 «Реализация целевых программ для доступного жилищного строительства, развитие и модернизации дорожно-транспортной, инженерно-коммуникационной и социальной инфраструктуры, обеспечивающей улучшение условий жизни населения» определены задачи по разработке программ реновации на основе зарубежного опыта с полной инвентаризацией многоэтажных жилых фондов, поддержке деятельности профессиональных управляющих компаний для того, чтобы снизить административные расходы в товариществах собственников жилья и другие важные направления по совершенствованию системы отопления жилищного фонда республики, а также конкретные действия и механизмы для их реализации.

Управление частным жилищным фондом может осуществляться непосредственно собственниками жилых помещений, товариществом, управляющим или управляющей организацией либо иным способом в соответствии с законодательством (Рисунок 1).

сс) 0

Рисунок 1. Организационная структура управления многоквартирным домом.

Источниками финансирования реализации этих мероприятий в Государственной программе являются государственный бюджет, Фонд развития питьевого водоснабжения и канализации, а также международные финансовые институты. Предполагается также, что товарищества собственников жилья будут предоставлять инвесторам государственно-частные партнерства для сокращения административных расходов.

Следует отметить, что Президент Республики Узбекистан подписал Закон Республики Узбекистан 7 ноября 2019 г. №ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами».

Целью настоящего Закона является регулирование отношений в области управления многоквартирными домами, действие которых распространяется на собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, управляющие многоквартирным домом организации и управляющих, товарищества собственников жилья, а также других лиц, деятельность которых связана с управлением многоквартирными домами.

В частности, ст. 5 Закона гласит, что совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещении общего пользования является многоквартирным домом. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общей собственности, принадлежащей собственникам помещений на праве долевой собственности.

Согласно закону (ст. 8), способ управления многоквартирным домом определяется общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. А также, управление многоквартирными домами может осуществляться:

–непосредственно собственниками помещений;

–юридическим лицом, управляющей организацией или физическим лицом (индивидуальным предпринимателем) управляющим на основании договора;

–товариществом собственников жилья, некоммерческой организацией, объединяющей собственников жилых и нежилых помещений в одном или нескольких компактно расположенных многоквартирных домах (Рисунок 2).

Рисунок 2. Способы управления многоквартирным домом.

В результате исследования по совершенствованию системы использования, содержания и управления многоквартирным жилым фондом, улучшению предоставления качественных коммунальных услуг населению за счет тесного сотрудничества с предприятиями и организациями системы жилищно-коммунального обслуживания, а также эффективной работы товариществ собственников жилья, совершенствованию государственно-частного партнерства в жилищно-коммунальном сфере, эффективному использованию профессиональных управляющих компаний в управление жилым фондом и т. д. были разработаны следующие научно-методические предложения и рекомендации:

• 1.    Проведение систематического разъяснения и пропаганды сути законов республики, указов и постановлений Президента и других нормативно-правовых актов по управлению, содержанию и использованию жилищного фонда среди населения;

• 2.    Регулярно информировать владельцев помещений о деятельности товарищества, их активном участии в управлении и своевременном сборе обязательных платежей в соответствии с ежегодными сметами расходов для своевременного осуществления запланированных мероприятий товариществ;

• 3.    Создание системы эффективного использования профессиональных управляющих компаний для достижения эффективности управления многоквартирным жилым фондом;

• 4.    Разработка и внедрение реального механизма сотрудничества между «Министерством жилищно-коммунального обслуживания — Управляющей организацией (компанией) — Товариществами»;

• 5.    Разработка и внедрение новых нормативов и стандартов по управлению, сохранению и эксплуатацию многоквартирным жилым фондом;

• 6.    Через организации интернет-порталов с личным кабинетом каждого потребителя «Internet of Buildings» — создание системы мониторинга состояния конструкций зданий, учета и регулирования потребления коммунальных услуг и ресурсов;

• 7.    Для обеспечения качественного текущего и капитального ремонта многоквартирных домов и благоустройства придомовой территории со всеми элементами необходимо улучшить материально - техническую базу и развивать деятельность ГУК «Ремонтновосстановительная служба», а также обеспечение их квалицированными кадрами;

• 8.    Сегодня на рынке жилья, коммунальных услуг пользуется большим спросом среди обслуживающих предприятий и это, в свою очередь, влечет за собой необходимость

привлечения на эти предприятия квалифицированных руководителей (менеджеров) и специалистов;

В заключение нужно отметить, что в конечном результате системной реализации коренных изменений и модернизации в сфере жилищно - коммунального обслуживания, в частности, развитие предприятий и организаций, укрепление их материально - технической базы, привлечение квалифицированных специалистов и других важных задач в сфере жилищно-коммунального обслуживания в республике, улучшается качество коммунальных услуг, а также уровня жизни и условия проживания населения страны.