Повышение потребительских качеств жилья

UDC 332.8. UDC 624.04

Building Institute. FGBOU VO BGITU

Russia, Bryansk

Building Institute. FGBOU VO BGITU

Russia, Bryansk

INCREASE OF CONSUMER QUALITY OF HOUSING

Здание, как среда обитания человека, должно удовлетворять ряду условий, которые в совокупности называются потребительскими качествами здания [1]. Потребительские качества здания включают в себя достаточно широкий перечень показателей (см. таблицу 1).

Таблица 1 - Характеристики основных показателей, формирующих потребительские качества здания

Все показатели потребительских качеств жилья задаются на этапе проектирования с учётом требований, сложившихся на рынке недвижимости. С ростом технических и экономических возможностей возрастает уровень и увеличивается количество требований, предъявляемых к жилью и к комфорту, санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям, функциональности и безопасности жилья. При строительстве и возведении жилых домов застройщики учитывают данные требования, изучая и анализируя предложения на рынке среди конкурентов, стремятся к формированию высокого уровня потребительских качеств на этапе ввода объекта в эксплуатацию. Однако в процессе эксплуатации жилых домов возможно ухудшение потребительских качеств, что может оказывать негативное влияние на проживающих в доме людей.

Методом балльной оценки отразим возможность ухудшения показателей, формирующих потребительские качества жилья, в процессе длительной эксплуатации. Балловая шкала (таблица 2) служит для количественной оценки показателей. Шкала характеризуется балльностью, под которой понимают количество уровней, качество показателей и их характеристики.

Таблица 2 - 5-балловая шкала показателей, формирующих потребительские качества жилья

В случае ухудшения потребительских качеств жилья в процессе длительной эксплуатации от уровня, заданного на этапе проектирования, возникает необходимость в выявлении факторов, вызвавших данные отклонения. Для выявления факторов, оказывающих влияние на потребительские качества жилья, причин негативного влияния и их устранения, возникает необходимость проведения технической экспертизы.

Техническое состояние дома, наличие дефектов и повреждений конструкций непосредственно сказывается на потребительских качествах жилья. Скрытые и явные дефекты встречаются в основаниях, фундаментах, стенах, покрытиях, отделке. Встречаются также дефекты, которые весь срок службы объекта приходится компенсировать эксплуатационными затратами, например усиленным отоплением здания или использованием электрообогревательных приборов.

Таблица 3 - Возможность ухудшения показателей, формирующих потребительские качества жилья, в процессе длительной эксплуатации от уровня, заданного на этапе проектирования

Показатель «Система обеспечения качества микроклимата» можно не только поддержать на заданном проектном уровне, но и изменить в лучшую сторону путем грамотно проведённой технической экспертизы. При этом необходимо:

• -    выявить причины, снижающие санитарно-гигиенические показатели помещений и показатели микроклимата при применении современных инновационных приборов и методик;

• -    разработать мероприятия по ремонтным работам для устранения выявленных дефектов с учетом современных требований, предъявляемых к зданиям и инженерному оборудованию. При необходимости разработать мероприятия по замене существующего инженерного оборудования на современное, энергосберегающее и ориентирующееся на улучшение показателей микроклимата помещений.

Изменение показателя потребительских качеств жилья «Экологическая безопасность жилища» путем реализации мероприятий, разработанных в рамках проведения технической экспертизы, возможно лишь в незначительной мере. В данном случае это достигается путем применения при выполнении ремонтных работ как снаружи здания, так и внутри радиационно-неактивных, природных, экологически чистых и безопасных строительных материалов. При проведении ремонтных работ необходимо также проверять герметичность изоляционного слоя для предотвращения проникновения грунтовых газов в помещения и контролировать работу системы приточно-вытяжной вентиляции. Таким образом, так как данный показатель в основном формируется на этапе проектирования в зависимости от месторасположения и выбора строительных материалов и технологий строительства, для обеспечения показателя «Экологическая безопасность жилища» на высоком уровне необходим рациональный подход к выбору месторасположения объекта, учет перспективного развития микрорайона и применение современных инновационных экотехнологий при строительстве.

Показатель потребительских качеств жилья «Энергетическая эффективность» можно не только поддерживать на заданном проектном уровне, но и изменить показатель в лучшую сторону путем грамотно проведённой технической экспертизы. В рамках проведения технической экспертизы должны быть выявлены факторы, оказывающие негативное влияние на показатель. При проведении детального обследования при применении современных инновационных приборов и методик важным является выявить причины, вследствие которых произошло снижение теплозащитных свойств ограждающих конструкций здания, а также возможные причины нарушения работы вентиляционной системы. При разработке мероприятий по устранению выявленных дефектов и повреждений должны учитываться современные требования к уровню комфорта жилья, микроклимату помещений и требования к теплозащите зданий. Применительно к системам вентиляции и кондиционирования воздуха стремиться к использованию энергосберегающего оборудования.

Изменение показателя потребительских качеств жилья «Интеллектуализация здания» путем реализации мероприятий, разработанных в рамках проведения технической экспертизы, возможно лишь в незначительной мере. При выявлении отклонений показателей параметров микроклимата в помещениях для их нормализации и поддержания температуры, влажности и химического состава воздуха в помещениях на желаемом уровне в рамках рекомендованных мероприятий может быть предложена установка поквартирной системы климат-контроля, что позволит частично повысить интеллектуализацию здания.

На основании анализа возможности положительного влияния на потребительские качества жилья, было выявлено, что бо́льшее влияние возможно оказать на показатель «Система обеспечения качества микроклимата». В меньшей степени поддаются влиянию такие показатели как «Интеллектуализация здания» и «Экологическая безопасность жилища».

Таким образом, можно оказать положительное влияние на показатели потребительских качеств жилья при помощи реализации разработанных мероприятий в рамках проведения технической экспертизы. Основное внимание должно уделяться изучению, оценке и анализу причин ухудшения параметров микроклимата, так как это влечет за собой ухудшение показателя «Система обеспечения качества микроклимата» и как следствие показателя «Энергетическая эффективность».

Повысить потребительские качеств жилья путем реализации разработанных мероприятий в рамках проведения технической экспертизы возможно примерно на 20% от заданного на этапе проектирования уровня. Однако процент повышения потребительских качеств жилья от заданного на этапе проектирования уровня зависит от многих индивидуальных особенностей жилого дома таких как: срок службы здания, эффективный возраст, показатели физического, функционального и экономического износа, материал конструкций, архитектурные и объемно-планировочные решения, месторасположение и уровень социально-экономического развития региона, в котором расположен объект.