Практика оценки специализированной недвижимости

В.В. Болотских эксперт некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков» по направлению оценки недвижимости ООО «Фирма «Колор», оценщик (город Прокопьевск Кемеровской области)

В.В. Бастрыкин директор ООО «Фирма «Колор», оценщик, член некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков», международный консультант по бизнесу

Оценка специализированной недвижимости промышленных предприятий всегда вызывает трудности у оценщиков. Трудности вызывает прежде всего определение вида оцениваемой стоимости.

Если еще несколько лет назад можно было бы отказаться от определения рыночной стоимости, то есть рассчитать стоимость в пользовании, применив затратный подход, а при отсутствии прямых аналогов обосновать отказ от использования сравнительного и доходного подходов (что намного облегчило бы выполнение задачи), то сейчас это вряд ли можно считать правомерным. Ситуация значительно изменилась.

Любая производственная недвижимость является специализированной, тем не менее уже сложился довольно обширный рынок производственных объектов, продаваемых и сдаваемых в аренду как в России в целом, так и в регионах. Отрицать этот факт нельзя. Проведенное нами исследование рынка специализированной недвижимости промышленных предприятий показало, что арендные ставки не зависят от специализации производственной недвижимости – в аренду сдаются производственные площади любых отраслей по сопоставимым ставкам, в любых наборах зданий и помещений. Кроме того, практика сдачи в аренду производственной недвижимости используется как внутри корпораций для защиты бизнеса, так и на открытом рынке. Производствен- ная недвижимость становится доходоприносящей. При этом на рынке сегмент производственной недвижимости по объему уже превышает сегмент традиционной доходоприносящей недвижимости – торговой и офисной.

С учетом того, что доходность промышленных объектов создается выпуском конечного продукта, ценность представляет только имущественный комплекс, обеспечивающий технологический цикл по выпуску конечного продукта. Отдельные объекты, оторванные от технологического процесса, не создают стоимость и могут быть отнесены к избыточным активам, которые следует продать для организации другого процесса или ликвидировать.

Рынок предъявляет дополнительные требования к объектам промышленной недвижимости, в том числе:

• •    нормативные требования к площади земельного участка, наличие прав на землепользование (собственность или долгосрочная аренда на 49 лет), возможность реконструкции и расширения;

• •    наличие инженерных систем: электричество, газ, вода, канализация, теплоснабжение и т. п., автономное теплоснабжение;

• •    ограждение территории и ограниченный доступ, возможность обеспечения охраны;

• •    наличие железнодорожных путей с выходом на магистральные пути, тупиков, въездов, мест стоянки автотранспорта;

• •    транспортная доступность и обособленность от соседних землепользователей;

• •    наличие погрузочно-разгрузочного и складского хозяйства;

• •    нормативные требования к габаритам зданий и плотности застройки.

Требования к техническому состоянию зданий предъявляются только в отношении конструктивной схемы и габаритов, внутреннюю планировку и отделку зданий обычно меняют под новые технологии.

Однако традиционные методики доходного и сравнительного подходов, используемые для оценки отдельных объектов, малоприменимы к оценке действующих технологических комплексов производственной недвижимости, так называемых производственных баз. Мы давно занимаемся этим вопросом, сами разрабатывали методологию оценки, в том числе по расчетам внешнего износа промышленных имущественных комплексов. В частности, производственная недвижимость, как правило, зарегистрирована в виде отдельных зданий и сооружений, а вся инфраструктура (сети, коммуникации, железнодорожные пути, территория, благоустройство) не учтена и нигде не числится, хотя объект выставляется на рынок полностью как производственная база или комплекс. Вычленить из этой цены отдельные объекты невозможно.

К сожалению, риелторские компании, которые перешли от рынка продажи жилья к продаже производственных объектов, ввели такой неудачный единичный измеритель, как квадратный метр, который очень редко применялся для промышленных объектов, что наглядно представлено в таких нормативных материалах, как УПВС, УПСС, Справочник КО-Инвест, и других справочных материалах. В качестве единичного показателя в указанных справочниках приняты кубометры объема, тонны металлоконструкций, длины и диаметры трубопроводов или единицы мощности предприятия. При расчете на квадратный метр получаются абсолютно несопоставимые показатели, очевидно, что квадратный метр одинаковых по площади гаражей под легковой и грузовой автомобили будут зна- чительно отличаться по цене. Объемные показатели (на кубический метр) в большей мере устранили бы это несоответствие.

Кроме того, рынок очень сильно искажен в силу теневого оборота. Объект может выставляться по одной цене, а фактически продаваться совсем по другой. То же происходит и с арендой. Профильные активы ведущих отраслей практически никогда не выставляются на открытый рынок, они реализуются в закрытых сделках. Вот недавний пример: угольная компания «Прокопьевскуголь» с активами 4 угольные шахты и 4 обслуживающие предприятия (аглофабрики, автобаза), купленная Новолипецким меткомбинатом в 2005 году за 650 миллионов долларов, была продана в апреле 2007 года всего за 1 доллар, а три других шахты («Коксовая», «Зенковская», «им. Дзержинского») совершенно официально проданы «оптом» за 50 рублей. Очевидно, что эти объекты фактически реализуются по каким-то другим правилам.

На открытый рынок выставляются исключительно непрофильные активы – склады, гаражи, производственные базы и комплексы предприятий, ориентированных на местные рынки: лесо- и металлоперера-ботка, пищевое производство, автосервис. Активы же действующих предприятий, ориентированных на общероссийский или экспортный рынки, являются и будут являться дефицитом, их продажа осуществляется по договоренности, а на открытый рынок они могут выставляться только для соблюдения формальностей. В связи с этим необходимо использовать другую методологию.

Применение методологии прямого сравнения для оценки производственной недвижимости требует от оценщика расчета сложных корректировок. Причем расчет комплексов пообъектно дает абсолютно неприемлемые результаты – одно отдельно взятое сооружение или здание, вырванное из технологической цепочки, не представляет никакой ценности, в этом случае необходимо выделять только комплексы. При этом существенное значение имеет принадлежность объектов к профильным, то есть бизнесобразующим, и непрофильным – вспомогательным. Обычно комплекс формируется из основных производственных цехов, административных зданий или помещений, складов сырья и готовой продукции и объектов жизнеобеспечения – котельных, подстанций, подъездных путей. К непрофильным относятся излишние складские площади, гаражи, вспомогательные объекты, если они не оцениваются в составе всего комплекса.

Например, предприятие хочет получить кредит под залог имущества, при этом в качестве залога предлагает один или несколько объектов, напрямую не связанных с основным производством. Это могут быть отдельные цеха. Часто на машиностроительных заводах имеются цеха деревообработки, на заводах ЖБИ – кирпичные цеха, цеха керамзитового гравия и легкого бетона, карьеры щебня и глины, на шахтах – автобазы (мы даже столкнулись с тем, что на кондитерской фабрике работал цех по пошиву верхней одежды). Такие объекты или комплексы объектов могут быть выделены в самостоятельное производство и оцениваться отдельно.

На основании проведенных исследований мы пришли к выводу, что рассчитывать объекты производственной недвижимости при такой разбалансированности рынка необходимо только по средневзвешенной цене или ставке. Методология расчета этих показателей не противоречит общим принципам оценки и широко применяется для расчетов любых среднеотраслевых и единичных показателей, в том числе нормативных. На практике установлено, что расхождение с методом прямого сравнения не превышает 5 процентов. Суть методологии состоит в следующем: из данных рынка формируется как бы некий гипотетический комплекс с показателями площади и цены. Основное требование к репрезентативности – выборка должна содержать не менее 5 объектов (сверхмалая выборка) и в нее должны быть включены разные объекты, как хорошие, находящиеся в идеальном состоянии, так и требующие полного восстановления. Ни один результат не отбрасывается. Чем шире диапазон, тем достовернее будет средневзвешенный результат. Выборка делается одномоментно, то есть на дату оценки или в близкий временной период. Какие-либо корректировки в выбор- ку не вносятся. Средневзвешенное значение диапазона соответствует среднестатистическому объекту, то есть показателям объекта, находящегося в рабочем состоянии и пригодного для использования. Уже при выполнении оценки объекта оценки средневзвешенный показатель корректируется на те или иные отличия непосредственно при применении того или иного подхода.

Еще одним требованием при использовании этой методологии является сопоставимость рынка. Если объект будет экспонироваться на общероссийском рынке, необходимо брать исходные данные с этого рынка, если на местном – то исследовать региональный рынок. Предприятия, продукция которых ориентирована на общероссийский или экспортный рынок, вероятнее всего, будут представлены на общероссийском рынке. Для непрофильных активов лучше ориентироваться на региональный рынок. Как правило, средневзвешенные цены региональных рынков превышают среднероссийские именно из-за непрофильных активов.

Кроме того, спрос на производственную недвижимость как на фактор производства формируется спросом на конечную продукцию, которую производит расположенное на этой недвижимости предприятие. Когда есть стабильный спрос на продукцию и перспективы развития, недвижимость таких предприятий будет стоить выше среднерыночных цен, и наоборот. Там, где бизнес не работает, где необходимо перепрофилирование или восстановление объектов, недвижимость теряет в цене.

Для специализированной недвижимости вряд ли можно обойтись без расчета затратным подходом. Расчет делается пообъектно по всем объектам согласно оформленным правам. Незарегистрированные объекты (ограды, коммуникации, дороги, площадки и т. п.) следует учитывать как обустройство земельных участков (принадлежность главной вещи). Подтвердить полученный результат можно только применением иных подходов к оценке – доходного и сравнительного.

Последовательность проведения оценки с использованием доходного и сравнительного подходов

• 1.    Необходимо тщательно выверить объект оценки, определить, какие здания и сооружения входят в комплекс, как они оформлены юридически, все ли отражено в технических паспортах БТИ, установить, какие дополнительные неоформленные объекты входят в состав оцениваемого комплекса (подъездные пути, дороги, площадки, ограды, коммуникации и т. п.), является ли комплекс основным бизнесобразующим активом, то есть может ли он автономно обеспечить бизнес-процесс. Как правило, основной комплекс формируется из основных производственных цехов (крановые или бескрановые производственные здания), административно-бытовых комбинатов или их частей, складов сырья и готовой продукции, объектов жизнедеятельности – котельных, подстанций, насосных станций, очистных сооружений, транспортных объектов. Вспомогательные и дополнительные непрофильные объекты могут оцениваться пообъектно, а профильные – только в комплексе, поскольку иначе осуществление технологического процесса невозможно. В этом случае от оценщика потребуется подробное обоснование своей позиции, возможно, придется указывать на неучтенные объекты и учитывать их дополнительно к площадям основных зданий.

• 2.    Обязательно определяется характеристика специализированной недвижимости, в каком процессе она задействована, является ли отрасль перспективной, каков прогноз развития, на какой рынок ориентирован сбыт продукции. Недвижимость привлекательных отраслей, являющихся дефицитом на рынке, никогда не будет стоить меньше средневзвешенной.

• 3.    Исследуется сопоставимый рынок аренды и продаж (общероссийский или региональный) в зависимости от того, на какой рынок ориентирована продукция предприятия и на каком рынке вероятнее всего может быть выставлено оцениваемое предприятие. Рынок аренды производственной недвижимости практически не за-

• висит от отраслевой специфики. В аренду сдаются производственные площади любых отраслей по сопоставимым ставкам, в любых наборах зданий и помещений, поэтому для его исследования вполне применима методология случайной выборки. Возможность применения этого метода изложена во Временной методике оценки жилых помещений1, рекомендованной к применению Государственной налоговой службой Российской Федерации2. Несмотря на то, что методика рекомендована для оценки жилых помещений и квартир, изложенные в ней общие принципы обработки информации применимы к любым объектам недвижимости, обращающимся на открытом рынке.

Приведем терминологию, использующуюся во Временной методике.

Случайная выборка – это подмножество генеральной совокупности, единицы которого выбраны с соблюдением принципа случайности.

Объем выборки ( n ):

• •    число единиц генеральной совокупности, вошедших в выборку;

• •    число испытаний, оценок признака.

Минимальный объем выборки, позволяющий получить средние значения признака с указанием доверительных вероятностей, равен 5. Выборки такого объема называются сверхмалыми. Распределение значений признака в таких выборках характеризуется распределением Стьюдента.

Оцениваемый признак (x) – свойство, качество, которому соответствует каждый элемент генеральной совокупности, создающее однородность совокупности по конкретному признаку или качеству. Размах вариации признака (от минимального до максимального значения) определяется по результатам опытных испытаний.

Конструктивная модель строения – перечень конструктивных физических элементов строения, определяющий конкретный класс конструктивно сходных строений (с однотипными конструкциями).

Функциональная модель строения – упорядоченный по важности перечень эксплуатационных, потребительских свойств (признаков) строения, определяющий конкретный класс функционально сходных строений.

Статистическое испытание – обследование единицы генеральной или выборочной совокупности с целью определения (оценки) изучаемого признака.

Средняя величина – обобщающая характеристика совокупности фактов, полученная по результатам единичных испытаний.

В средней величине проявляется действие закона больших чисел, ограничивающее случайности путем их взаимопога-шения.

Выборка исходной информации должна включать не менее 5 объектов и не более 30. На практике мы установили, что достаточно 10–15 объектов. Это не аналоги, поскольку в рассматриваемой методологии аналоги не подбираются, а только выборка исходной информации, из которой формируется некий гипотетический комплекс. Главным критерием отбора является сопоставимость основных конструкций (определяет группу капитальности и срок службы). Выборка должна обеспечить возможность проведения сегментации рынка по площадям и ценовым диапазонам, поскольку с увеличением площади наблюдается снижение ставок. В выборку должны быть включены разные объекты – в идеальном состоянии и требующие полной реконструкции, – расположенные на разных территориях. Ни один результат не отклоняется. Чем шире диапазон, тем точнее средневзвешенный показатель.

Пример выборки для общероссийского рынка представлен в таблице 1 и на рисунке 1. В выборку включались объекты с наиболее высокими и наиболее низкими ставками для определения границ диапазона.

Далее необходимо структурировать рынок, поскольку диапазон арендных ставок зависит от площади объекта в обратной пропорции – с увеличением площади ставки уменьшаются.

Таблица 1

1 § X S Ф и О. Ф 5g ф ф ,5 3 S 5 <О t \ 5 O'S a X  Ф О  £

о о о in со

о о о о си ст

о о о о см

о о о о ш 00 см

о со см со со

о о о о см

о о о in со

о о о о со ст

о о о о о со

о о о о о со со

о о о о о

о о о о ш

о ст со см СП in со

О) О)

<8 ф ^ ч

о

о со см

о ст

in

о

о со

о

о со

о о

о

о о

ш

ф I5 ф I?

о in

о о о см

о о о со

о о о

о о ш см

о о in

о о in

о о о со

о о о со

о о о о со

о о о

о о о о

со со со со

& ф >3 ф ф х ф $ о g И о о 3 со со Ф 3 Р

X X CL о н X CL CL ф н га х X га: га 3 о га с ф см 5 5 т ° gS 1- Т-га: ° о ч Ф го 2 га: о ° 2 ш го С СО

S О_ О н CL ahi ” О х о ^7 го 1 3 х о га 11 и со га о х 2 ф о 2 8 га о о. S С т

н о X га: го 3 о га с ф X Li О га: го га Li О X ф Л х ф 2 Ф о §S О 00 СО О х ч ° о

S о s ф со н со го 1 1 го s га: га о го и 3 го о ” га 2 с о ф £ ф т 2 ф 2 о о 2" §8^ S |о о 3 О О. ГО 00 С 5 со

)^ о 2 X х го X ф X га го 3 О см га 5 с со Ф Л со Фсм ф о со га О О га нго о 2 ^ О- ф С ст

м 5 о о о га S га го 3 о га с ф т ф со н о га О со со о о. с

ъ о о in о га 2 га га го 3 о га с к ф 3 ф 5 о С

га ф 3 ф о с ф га со о Н см га 5 о §8 5§ га 3 о. о го га 1_ с

ф о н о ? о ° ° о га о 2 га Ф ГО см га о ^ 5 о о Ф о Li СО О ,s ГО О га х" со га о о га га ст Ф н „ ф о 2 н   Ц о ° d ф ф го S 3 о о ^ о. га See

S га: го 3 о га е ф Li о га: го га Li О S ф л т ф со о га: о со со о о. с

2 л га: го 3 о га е I го со ГО Ю га го т ф со н о О <м со 5 ф — s 2 о 2 о. о С 7-

го I га ф 3 ф о е Ф го л га: I о Т ГО ф го ф со о i 5 о. S с 2

го 5 о

6 ф ^ о. ф“ Li о. о 2 л со о е га го ф 3 ф со со со Ф X га: ф О. о

X о >3 £

CL X га: ГО га СО

ст Ф 2 га;

1 о о со т о S Q-О 1-о о с; 1=

со о X ф о. о

^ о со о ^

со о о. 1S d

>s § га о О со ^ Ф 0- О.

rat О о. о со о т со"

^ о т о Т

СО ф 0-

о со о о. го га ф О

13 3 х § 0 0 3 а >а § ^1

К го Li о i н ч го ГО е СП О

га го О О о ю о

га го Li О 1— о. о о го с га го ю со о

к го га Li 1-о О га го га га >>ю 1— о

к го Li ф ,5 о о 8 £ о ю о

га го Li О га: О Л О. Н о 2 ф га О io Т О

га го Li Ф £ О о 8 £ о

га го л Li 1-о О о. го ф га со ю 1— о

И

1-

см

со

ст

1П

со

1^

со

О)

о

1-

см

Примечание. В выборку включались объекты с наиболее высокими и наиболеке низкими ставками для определения границ диапазона.

Рис. 1. Ценовая структура предложения аренды производственных площадей (р./кв. м в месяц)

Ценовая структура выборки предложений по аренде сегментируется на 3 группы:

• 1)    сегмент диапазона цен чистой аренды 60–75 р./м²/мес. (17% массива) представлен предложениями из периферийных районов (небольшие города и рабочие поселки) на территориях крупных заводов, располагающих свободными производственными площадями свыше 10 тысяч квадратных метров. Избыток предложения вынуждает арендодателей демпинговать;

• 2)    сегмент диапазона цен 100–110 р./м²/мес. (50% массива) представлен предложением сравнительно небольших зданий и помещений площадью от 500 до 3 000 квадратных метров при суммарном объеме предложения не менее 1 500 квадратных метров;

• 3)    более 140 р./м²/мес. (33% массива) просят за аренду площадей, расположенных в Московской области и прилегающих к ней областях. Здесь ощущается влияние «большого соседа» и московских цен.

Аналогично исследуется информация о предложениях продажи. Пример анализа цен предложений продажи приведен в таблице 2 и на рисунках 2, 3.

Выборка предложений продажи объектов производственного назначения и производственных площадей также селективно ограничена предложениями от 1 000 квадратных метров. Ценовая структура выборки сегментируется на 3 группы:

• 1)    диапазон цен от 2 300 до 4 000 р./м² (33%) в основном представлен предложениями площадей значительного объема (до

9 000 м2), расположенными на территориях бывших заводов – это регионы России, находящиеся на значительном расстоянии от Москвы;

• 2)    в диапазоне от 4 000 до 8 000 р./м² (25%) предлагаются более мелкие объекты, преимущественно от 1 000 до 3 500 м²;

• 3)    объекты в идеальном состоянии или действующие могут продаваться в ценовом диапазоне от 8 000 до 12 000 р./м² (42%). При этом главными преимуществами являются наличие действующей инфраструктуры предприятия, железнодорожные пути и тупики, прирельсовые склады, подъемнотранспортное оборудование (краны мостовые, контейнерные площадки, выход на пути МПС), оформленные права на землю (собственность или долгосрочная аренда), энергообеспеченность объектов и т. д. В связи с этим при прямом сравнении с объектами оценки требуется корректировка на наличие этих составляющих.

Выводы:

• 1)    преобладающим сегментом по аренде (50%) является ценовой диапазон 100–110 р./м²/мес., который представлен предложением зданий и помещений площадью от 500 до 3 000 квадратных метров при суммарном объеме предложения не менее 1 500 квадратных метров;

• 2)    преобладающим сегментом по продаже промышленной недвижимости является ценовой диапазон от 8 000 до 12 000 р./м² (42%). При этом предлагаются объекты в идеальном состоянии или работающие при условии действующей инфраструктуры, наличия железнодорожных путей и тупиков, прирельсовых складов, подъемно-транспортного оборудования (краны мостовые, контейнерные площадки, выход на пути МПС), оформленных прав на землю (собственность или долгосрочная аренда), полной энергообеспеченности объектов и т. д.

Рассчитанные значения средневзвешенных рыночных показателей по продаже и аренде всегда будут соответствовать среднестатистическому объекту, то есть показателю действующего предприятия, находящегося в рабочем состоянии, независимо от назначения специализированной недвижимости.

Таблица 2

Выборка предложений продажи производственных площадей

№ п/п	Регион Российской Федерации	Город/Ра-бочий поселок	Характеристика выставленных на продажу производственных площадей	Предложение, м2	Продажа, р./м2
1	Владимирская область	Владимир	Производственные площади на территории завода площадью 1 500 и 5 000 м2	6 500	2 600–6 500
2	Алтайский край	Барнаул	Производственные площади бывшего завода	8 500	2 300
3	Московская область	Новомосковск	Санитарная зона «Азота». Производственный комплекс. Общая площадь зданий – 2 256 м2	2 256	8 100
4	Коми	Сыктывкар	На охраняемой территории 7 объектов площадью 300–2 500 м2 1985 года постройки	5 000	3 000
5	Кемеровская область	Кемерово	Производственный корпус с разгрузочной площадкой. Склад площадью 3 000 м2, железнодорожные пути – 500 м	3 000	1 1667
6	Нижегородская область	Шатки	Производственные здания завода ЖБИ	9 000	3 300
7	Удмуртия	Ижевск	Производственные и офисные корпуса в промышленной зоне (в идеальном состоянии)	8 538	9 955
8			Производственные и офисные корпуса в промышленной зоне (в идеальном состоянии)	3 505	7 133
9	Нижегородская область	Нет данных	Химическое производство. Занимает три отдельных здания общей площадью 5 774 м2	5774	12187
10	Тверская область	Ржев	Производственная база. Здание кирпичное, на железобетонных опорах площадью 1 000 м2. Земельный участок площадью 13 000 м2 (1,3 га)	1 000	3 400
11	Ульяновская область	Ульяновск	Действующее производство. Земельный участок площадью 4 000 м2 (0,4 га). Производственная площадь – 2 700 м2	2 700	4 150
12	Хабаровский край	Красная речка	Производственный комплекс общей площадью 6 700 м2	6 700	8 210
Средневзвешенная р./м2					6 355

Рис. 2. Ценовая структура предложения продажи производственных активов (р./кв. м в месяц)

2 14000

“ 12000

£ 10000 го

5 8000 о

Ё 6000

цена, р./кв. м

Рис. 3. Экспоненциальный тренд зависимости удельной цены продажи от площади объекта

Расчет поправок к средневзвешенному показателю

Поправки вводятся в зависимости от особенностей объекта оценки. Если объект находится в идеальном состоянии, необходимы повышающие поправки на износ. Если объект недействующий, необходимо вводить понижающие поправки или формировать базу по объектам, требующим восстановления.

Фактор местоположения для промышленных комплексов предприятий, ориентированных на сбыт продукции за пределами локальных рынков (общероссийский рынок), не имеет существенного значения, поэтому достаточно откорректировать средневзвешенный показатель на местоположение в региональном масштабе, то есть на индекс инвестиционного риска региона. Обосновывается это тем, что приобретение комплекса производственной недвижимости для покупателя, по сути, является инвестиционными затратами. А инвестиционная привлекательность каждого региона Российской Федерации характеризуется различными показателями рисков для вложений (и интегрированного индекса инвестиционного риска), что для инвестора имеет существенное значение.

Если взять два идентичных объекта, один из которых расположен в регионе с высоким уровнем инвестиционного риска, а другой – в регионе с низким уровнем, то очевидно, что при прочих равных условиях предпочтение будет отдано второму объекту. Степень риска может быть выражена в стоимостном выражении, и за инвестиционную привлекательность региона покупателю придется заплатить больше, чем за аналогичный объект в регионе с высоким уровнем риска.

Пример

Для количественной оценки фактора местоположения можно воспользоваться аналитическими материалами рейтингового агентства «Эксперт-РА», в том числе интегрированными оценками инвестиционного риска в 2005–2006 годах для регионов, представленных в выборке. Кемеровской области среди российских регионов присвоен инвестиционный рейтинг 2В – средний потенциал, умеренный риск. Корректировки удельных показателей стоимости 1 квадратного метра производственных площадей произведены по следующему алгоритму:

К оа = ИР оа / ИР ко ;

УПкор = УПоа X Коа, где Коа – корректировка к показателю удельной стоимости объекта-аналога;

ИР_оа – индекс инвестиционного риска региона, в котором расположен аналог;

ИР_ко – индекс инвестиционного риска Кемеровской области (1,037);

УП_кор – скорректированный показатель удельной стоимости 1 квадратного метра производственных площадей;

УП_оа – значение показателя удельной стоимости квадратного метра площади до корректировки.

Расчет:

УП Алтайского края = 2 300 Р^м² X (1,259/1,037) = = 2 896,6 р./м².

Дальнейшие расчеты стандартны. Потенциальный валовой доход рассчитывается от средневзвешенного показателя, из него вычитаются расходы, рассчитывается чистый операционный доход. Здесь необходимо просмотреть сценарии развития и вывести чистый операционный доход из разных сценариев. Определяется ставка капитализации методом рыночной экстракции из средневзвешенных показателей по аренде и продажам, рассчитывается рыночная стоимость всего комплекса в целом. Затем эта стоимость распределяется по отдельным объектам комплекса пропорционально стоимости, рассчитанной с применением затратного подхода.

Аналогично выполняются расчеты с применением сравнительного подхода исходя из средневзвешенной удельной стоимости на единицу площади всего комплекса. Поправки следует вводить на усмотрение оценщика (при необходимости). Поправки такие же, как и при использовании метода прямого сравнении. Распределение стоимости по отдельным объектам проводится по тому же принципу. Здесь практически нет каких-либо отступлений от традиционного прямого сравнения: если в методе прямого сравнения мы приводили весь объект или его единичный показатель к объекту оценки по ряду конкретных аналогов, то теперь мы рассчитываем среднерыночный показатель, а затем приводим его к объекту оценки.

Заключение

Описанная методология оценки специализированной недвижимости в комплексах не нарушает принципы оценки и может быть легко применима и проверяема. Она основана на объективных данных рынка и дает возможность проверки и подтвержде- ния результатов, полученных с применением затратного подхода. По такому принципу рассчитываются все удельные показатели первичного рынка – укрупненные единичные расценки базовой стоимости строительства, нормативы капитальных вложений, стоимость жилья на вторичном рынке, любые статистические и отраслевые показатели. Если рынок стал оперировать для промышленной недвижимости таким показателем, как квадратный метр площади, необходимо рассчитывать этот показатель по данным рынка.

Применение всех трех подходов к оценке специализированной недвижимости позволяет добиться достоверности результатов оценки.

***

Ответы экспертов Фонда «Институт экономики города» на вопросы об организации договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ, и исполнителем коммунальных услуг, между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями1

Применяются ли к отношениям по предоставлению коммунальных услуг требования статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости присоединения энергопринимающего устройства абонента к сетям энергоснабжающей организации?

Технологическое присоединение энергопринимающего устройства потребителя (внутриквартирного оборудования) и энергопринимающего устройства абонента (внутридомовых инженерных сетей) к сетям энергоснабжающей организации должно быть всегда. Иначе ресурсоснабжение невозможно. Однако в многоквартирном доме между энергопринимающим устройством потребителя (внутриквартирного оборудования – газовой плитой, микроволнововой печью, водопроводным краном и т. п.) и сетями энергоснабжающей организации всегда есть инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ (полный перечень см. в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491). Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Общее имущество не принадлежит ни ТСЖ, ни управляющей или иной организации. Содержание и ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования должно осуществляться только на основании возмездного договора, а не путем принятия этого имущества на свой баланс.

Нормы жилищного законодательства, регулирующие отношения по предоставлению и оплате коммунальных услуг, имеют приоритет перед нормами ГК РФ. В соответствии со статьей 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Федеральному закону № 189-ФЗ. В соответствии с пунктом 4 статьи 539 ГК РФ к отношениям по договору снабжения электрической энергией правила § 6 «Энергоснабжение» применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное. Таким образом, требования статьи 539 ГК РФ о необходимости присоединения энергопринимающего устройства абонента к сетям энергоснабжающей организации не могут применяться к отношениям по предоставлению коммунальных услуг.

Продолжение на с. 91