Права участников долевой собственности в общем собрании

Имущественные отношения в России претерпевают существенные преобразования. С каждым этапом развития гражданского оборота проявляются новые институты, позволяющие упорядочивать вновь возникающие экономические отношения.

С этой точки зрения научный интерес представляют решения собраний, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия (глава 9.1 части первой Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) [1]. В частности ст.181.1 ГК РФ придает юридическую силу решениям собрания участников общей долевой собственности.

Обращает внимание на себя тот факт, что, к сожалению, в ГК РФ нет определения собрания. Что такое собрание? Сколько участников должно быть, для того чтобы они считались собранием?

Толковый словарь определяет слово «собрание» следующим образом: «совместное присутствие где-нибудь членов коллектива для обсуждения, решения каких-нибудь вопросов»; «совместное присутствие где-либо людей, собравшихся с какой-либо целью» [2].

Таким образом, признаками «собрания» являются:

• -    объединение людей;

• -    общий интерес.

С точки зрения гражданского права, можно сказать, что собрание - это объединение людей имеющих общий юридический интерес.

Придание юридического значения решению собрания необходимо только в случае, если в его рамках выделяется меньшинство и большинство, т.е. фактически число участников должно быть нечетным. Следовательно, общим собранием можно считать объединения с количеством от трех и более.

В итоге, мы можем прийти к выводу, что помимо перечисленных выше признаков собрания, мы можем выделить еще один - нечетное, начиная с трех количество участников.

В тоже время, некоторые Федеральные законы вводят в качестве критерия признания собрания юридически значимым, ссылку на минимальное количество участников. Например, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 14) [3] содержится формулировка, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

При этом общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (ст. 14.1).

В тоже время в соответствии с указанными статьями четко ограничен перечень вопросов, которые могут быть решены на общем собрании. В частности к ним относятся:

• -    утверждение проекта межевания земельного участка, перечня земельных участков и сособственников, претендующих на эти земельные участки;

• -    вопросы невостребованных земельных долей;

• -    утверждения лица, которое может от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при кадастровых работах;

• -    об условиях договора аренды;

• -    об условиях установления частного сервитута;

• -    вопросы расчета земельных долей, если они были выражены в разных единицах;

• -    заключение соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, к вопросам распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, и принимаемы на общем собрании, относятся: аренда, частный земельный сервитут, соглашение об изъятии. Все остальные сделки остались за пределами правового регулирования Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Следовательно, в соответствии со ст. 12, рассматриваемого нормативного акта, ко всем остальным сделкам применяются правила ГК РФ. В соответствии со ст. 246, которого, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Однако в случае долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения число участников порой превышает сотни, а то и тысячи человек. Как в этом случае получить согласие всех? С другой стороны продажа земельного участка, находящегося в долевой собственности, является одним из способов решения вопроса о соблюдении требований по рациональному использованию и охране. Участники долевой собственности, не использующие земельный участок, могли бы произвести его отчуждение.

В тоже время вопрос можно было бы решить, прямо разрешив применение к данной ситуации правил содержащихся в главе 9.1 ГК РФ. В соответствии с которой, вопросы отчуждения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности решались бы на общем собрании большинством голосов, при условии участия в таком собрании не менее пятидесяти процентов от общего числа участников.

Для того, чтобы данный механизм получил правовое основание необходимо скорректировать ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в частности изложить п. 3 в следующей редакции: «Участники долевой собственности на общем собрании, в соответствии с настоящим федеральным законом, принимают следующие решения:

• 1)    о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

• 2)    об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

• 3)    об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;

• 4)    об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;

• 5)    об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны

невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;

• 6)    о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее – уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

• 7)    об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

• 8)    об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственно-

• 9)    об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;

• 10)    о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

По иным вопросам владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности, решения принимаются на общем собрании в соответствии с главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, обозначенный выше механизм решения вопросов владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения позволит наиболее полно реализовывать полномочия собственности и обязанности рационального использования, охраны таких земель.

сти;