Право на вид: проблемы юридической регламентации и защиты

Понятие «право на вид».Экономическая и юридическая ценность

Начиная с незапамятных времен жизнь человека была связана со зрительным восприятием окружающего его ландшафта. Зачастую выбор места с удачными видовыми характеристиками мог являться вопросом выживания целых сообществ. В современном мире, где урбанизация в глобальных масштабах достигает почти 60 процентов, указанные характеристики окружающего ландшафта становятся во многом связанными с видом, который открывается из окон квартир и офисов. Однако от этого его значимость не становится меньше, даже наоборот, с увеличением плотности городской застройки можно говорить о растущей ценности приятного вида.

В настоящее время с экономической точки зрения вид, открывающийся с территории земельного участка либо из окон квартиры или офиса, является не только одним из детерминантов цены на указанные объекты недвижимости, но и самостоятельным предметом сделок. Таким образом, представляется очевидным, что определенный вид можно измерить в денежном выражении, в частности, для краткосрочного «пользования видом» указанная стоимость может составлять существенную часть от общей цены предоставляемого объекта недвижимости, вплоть до того, что фактически предметом сделки будет не помещение или здание, а вид, открывающийся из него, в случае же длительного пользования указанными объектами «доплата за вид» будет зависеть и от рыночного сегмента, в котором реализуется объект недвижимого имущества. Так, например, в некоторых методических рекомендациях по оценке недвижимости влияние вида из окна составляет от 10 до 20 процентов от общей стоимости объекта (см. [1]). Таким образом, представляется очевидным, что определенный благоприятный вид имеет для владельца недвижимости вполне измеримую ценность, следовательно, указанный субъект имеет интерес в сохранении и защите этого экономического блага, а в случае его уменьшения или ухудшения – интерес в его восстановлении или же в равнозначной компенсации, в том числе в денежной форме.

Указанную значимость видовых характеристик объектов недвижимости, а также необходимость наличия у собственников возможности защитить вид из окон от последующей застройки признавали еще в римском праве. Согласно Дигестам Юстиниана «приятный и свободный вид» [2, с. 310] понимался как особая ценность, неразрывно связанная с объектом недвижимости, с которого этот вид открывается, а следовательно, подлежащий защите. Так, римскому праву был известен институт видового сервитута, суть которого заключалась в недопущении искажения или ухудшения видовых характеристик объектов недвижимого имущества. В частности, можно привести следующие типологию сервитутов вида, которые были известны в те времена:

• •    сервитут о незаслонении окон;

• •    сервитут о ненасении ущерба виду;

• •    сервитут для обеспечения доступа к солнечному свету.

Однако, несмотря на существование определенной защиты права на благоприятный вид, никакого легального определения и, более того, никакой стройной правовой регламентации «права на вид» не было сформулировано. Представляется, что право на вид можно трактовать в первую очередь как субъективное право. Под субъективным правом понимается обеспеченная и защищаемая правом мера возможного поведения субъекта для удовлетворения своих законных интересов, то есть одним из наиболее важных признаков субъективного права является возможность применения мер юрисдикционной защиты и наличие законного интереса. В связи с этим возникает вопрос: какой законный интерес в «благоприятном виде из окна»? При этом под законным интересом понимается производная от воплощения интересов в нормы права [3, с. 208]. Более того, согласно авторитетной позиции Н.С. Малеина, с учетом специфики принятия нормативных правовых актов, законные интересы существуют вне зависимости от их буквального, формального закрепления в законах [4, с. 30]. Из изложенного можно сделать следующий вывод: поскольку собственник недвижимого имущества заинтересован как минимум в сохранении его полезных свойств, то благоприятный вид, открывающийся из окон, будет также составлять определенный интерес, а в силу конституционного принципа защиты собственности указанный вид будет являться законным интересом. Возможность же юрисдикционной защиты и ее виды зависят напрямую от того, в рамках каких отношений существует право на вид:

• •    публично-правовых, то есть отношений между лицом и государством;

• •    обязательственных, то есть основанных на договорных либо деликтных отношениях;

• •    вещно-правовых, то есть являющихся свойством исключительно объекта гражданских прав.

Механизмы регламентации, а также определение природы права на вид будут рассмотрены далее.

Также стоит отметить, что право на вид может иметь определенные коннотации с правом на город – концепцией, сформулированной Анри Лефевром, однако указанная концепция имеет мало общего с юридическим пониманием категории «право», тем более с субъективным правом [5, с. 20]. Под правом на город в первую очередь понимается право на некую нематериальную проекцию, основанную на собственном восприятии физических объектов городской среды. Как можно заметить, это имеет мало общего с правом на вид.

Резюмируя изложенное, можно сказать, что под правом на вид понимается законный интерес, основанный на определенной экономической стоимости вида на городской или иной ландшафт, открывающийся с территории объекта недвижимости. Этот тезис согласуется с мнением других исследователей (см., например, [6, с. 75]).

Публично-правовые механизмы обеспечения права на вид

Действующие положения Конституции Российской Федерации закрепляют два базовых правила, на которых строится конструкция права на вид:

• 1)    статья 35, положения которой предусматривают защиту и охрану права частной собственности, а также правомочия собственника и пределы их осуществления;

• 2)    статья 42, согласно которой любое лицо имеет право на благоприятную окружающую среду и на возмещение ущерба, причиненного здоровью или имуществу.

В связи с этим представляется очевидным, что указанные положения получают свое дальнейшее развитие в нормах Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), которые вместе с существующими строительными нормами и правилами (СП и СНиП) являются правовой основой для городского планирования и регулирования. При этом согласно статье

2 ГрК РФ принципами градостроительного законодательства, а значит, и градостроительной деятельности можно считать в числе прочих защиту и охрану благоприятной среды для жизнедеятельности человека, что в первую очередь касается жизни и здоровья человека. В свою очередь, приятный вид из окна трудно назвать обязательным и необходимым для обеспечения и поддержания жизни и здоровья. Однако если задуматься о том, какой же вид считается благоприятным или, более того, имеющим определенную экономическую ценность, то таковым окажется вид на какие-либо достопримечательности, городской (или иной) ландшафт и определенные природные объекты (вид на море, гору и т. п.).

Представляется, что единственным способом обеспечить право на вид неопределенной группы лиц посредством публично-правовых механизмов является утверждение документов территориального планирования, поименованных в статье 9 ГрК РФ, а также документов, содержащих нормы градостроительного зонирования (глава 4 ГрК РФ), в частности, к ним относятся генеральный план, градостроительный регламент и план землепользования и застройки. По своей сути указанные документы в совокупности определяют архитектурный ландшафт той или иной территории, а следовательно, и вид, открывающийся с объектов недвижимости, расположенных на регулируемой территории. Таким образом, любая строительная деятельность, которая может привести к нарушению или искажению благоприятного вида, доступного собственнику определенного объекта недвижимости, должна вестись в соответствии с перечисленными документами. На это указывают, в частности, их правовой статус и порядок получения разрешения на строительство, регламентированный в статье 51 ГрК РФ.

Следовательно, защита status quo, выражающегося в существовании благоприятного, имеющего определенную экономическую ценность вида, открывающегося с территории конкретного объекта недвижимости (здания, помещения), может быть осуществлена в публично-правовом поле исключительно посредством оспаривания изменений, внесенных в документы территориального планирования и градостроительного зонирования, допустивших выдачу разрешения, либо же посредством оспаривания выдачи самого разрешения на строительство как нарушающего действующее градостроительное регулирование.

В качестве примера можно привести известную многим ситуацию, которая сложилась в городе Светлогорске Калининградской области со строительством апарт-отеля [7]. Фабула ситуации следующая: администрация муниципального образования «Светлогорский район» заключила договор аренды земельного участка с ООО «Солнечный спуск», предметом которого стал земельный участок, находящийся в прибрежной зоне, а целью договора аренды являлось строительство указанного отеля [8]. Стоит отметить, что предполагалось строительство 14-этажного здания, которое ограничивало бы вид на Балтийское море – «визитную карточку» города. После начала строительных работ на предоставленном земельном участке жители города обнаружили, что происходит существенное нарушение их права на городскую среду и, в частности, их права на марину, что, в свою очередь, стало причиной ряда конфликтов и общественных волнений. С точки зрения законодательного регулирования единственным способом противодействовать указанному строительству для жителей, а соответственно, и фактических обладателей субъективного права на вид было обращение в компетентные органы, которым является прокуратура. Светлогорской межрайонной прокуратурой было выдано представление в адрес администрации муниципального образования «Светлогорский район» об устранении нарушений земельного и градостроительного законодательства, выразившихся в предоставлении земельного участка, на- ходящегося в первой зоне округа санитарной охраны города Светлогорска. Администрация пыталась оспорить указанное представление в суде общей юрисдикции [9], однако суды как первой, так и апелляционной инстанций признали законным представление. При этом действия прокуратуры были вызваны рядом заявлений от жителей.

Таким образом, можно отметить, что, хотя право на вид жителей и было защищено посредством существующих законных механизмов, указанная процедура является достаточно длительной, требует активного общественного конфликта и соответствующих запросов со стороны самих обладателей права на вид. Более того, как можно увидеть из текстов судебных актов, негативные последствия, которые могли быть выражены через ухудшение видовых характеристик городского пространства, являются лишь косвенной причиной для фактического запрета строительства – основным было нарушение санитарного законодательства, обычно преследующего иные цели.

Право на вид как элемент относительного обязательства

Как было установлено в предшествующих разделах, видовые права связаны исключительно с объектами недвижимого имущества, то есть либо с видом на них, либо с видом, открывающимся с их территории. Если первый тип, по моему мнению, охватывается исключительно публичноправовыми механизмами и не может быть образован посредством установления каких-либо частных взаимодействий, то вторая конструкция почти всегда обусловлена наличием автономии воли обоих участников (договорные правоотношения) либо же ситуации причинения вреда (деликтные правоотношения), где нарушается как раз автономия воли одного лица действиями другого. Рассмотрим каждую из конструкций в отдельности.

Исходя из определения договора, которое закреплено в статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), конструкция договорных правоотношений представляет собой наличие соглашения двух и более лиц, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а в силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны соблюдаться надлежащим образом. Следовательно, механизм юридической регламентации права на вид посредством договорных отношений может складываться двумя способами:

• 1)    заключение определенного договора, который обязывает собственника одного из объектов недвижимости не ухудшать вид, который открывается с территории собственника второго объекта недвижимости (этот вид соглашений подробнее описывается в следующем разделе);

• 2)    защита прав лица, в отношении которого было совершено нарушение договорных условий о видовых качествах предмета договора, например, в случае продажи объекта недвижимости.

Настолько точное описание второго механизма выбрано не случайно, по сути, только такой способ был выработан отечественной судебной практикой. Указанная регламентация была закреплена в пункте 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Обратившись к фабуле этого судебного решения, можно увидеть, что, по сути, единственным основанием, которое сделало возможным удовлетворение исковых требований, было нарушение застройщиком требований двух специальных законов – Закона об участии в долевом строительстве, а также Закона о защите прав потребителей, что делает крайне ограниченным сферу применения этого механизма защиты права на вид. Однако ряд исследователей приходят к выводу о том, что аналогичное решение возможно было бы принять и исходя из общих положений гражданского законодательства (см., например, [6, с. 80]). Также стоит отметить, что позиция Верховного Суда Российской Федерации была впоследствии воспринята судебной практикой, на что указывает целый ряд решений, которые были приняты позднее (см., например, [10]).

Альтернативой, предложенной авторами поправок в гражданский кодекс [11], является закрепление концепции соседских прав. Если обратиться к определению соседских прав (см. [12, с. 86]), то таковыми является совокупность установленных ограничений, в связи с которыми собственник обязан воздерживаться от использования своего объекта недвижимости определенным образом либо же претерпевать некоторые лишения от действий собственника-соседа. В частности, среди таких ограничений может быть невозможность возведения строения, которое либо в силу своей высоты, либо в силу своего архитектурного решения будет ограничивать либо же полностью закрывать определенный благоприятный вид [13, с. 38]. При этом механизм защиты указанного права относится к способам, присущим относительным обязательствам, то есть к деликтным правоотношениям. Этот вывод основан не только на анализе иностранного опыта регламентации соседских прав (ярким примером является законодательство Германии) [15, с. 100], а также на незначительной, но существующей отечественной судебной практике, которая хоть и не относится к вопросам права на вид, но является прообразом соответствующих решений. Речь идет о деле, фабулой которого было нарушение прав и законных интересов собственника одной из квартир в многоквартирном доме действиями его соседа, которые выражались в курении на балконе [14]. Верховный Суд Российской Федерации при принятии этого судебного акта неоднократно указывал на то, что права соседей на имущество, принадлежащее каждому из них, должны осуществляться в соответствии со статьей 288 ГК РФ, а в слу- чае нарушений прав и законных интересов одного из соседей он в праве требовать их защиты способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. Таким образом, указанным судебным актом было положено начало формированию соседских прав в отечественном правоприменительном поле, что в дальнейшем может развиться в защиту права на вид, содержащуюся в соседских правах per se.

Как мы видим, при отсутствии четкой и понятной правовой регламентации права на вид как качества объекта недвижимости, который подлежит защите способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, суды и даже Верховный Суд Российской Федерации с большим трудом конструируют право на вид, обращаясь к множеству специальных норм, что делает невозможным его защиту вне экстраординарных случаев.

Особенности вещно-правовой конструкции права на вид

В предшествующем разделе упоминались договоры, которые обязывают собственника одного объекта недвижимого имущества не ухудшать вид, который имеется у собственника другого объекта недвижимого имущества [15, с. 82]. Такими договорами, по сути, являются соглашения об установлении отрицательного сервитута или сервитута вида. Под этим типом сервитутных обязательств понимают обязанность собственника служащего земельного участка воздерживаться от ряда действий, которые могут негативно повлиять на свойства или полезные качества господствующего земельного участка, в частности, на открывающийся с его территории благоприятный вид [16, с. 71]. Указанный механизм регламентации видовых прав, а также их защиты применяется во многих правопо-рядках мира, в частности, в Великобритании (институт negative easements), Германии (отрицательный сервитут) [17, с. 383]. При этом в настоящее время отечественному законодательству соответствующий ин- ститут неизвестен, и его нельзя сконструировать при буквальном толковании статьи 274 ГК РФ. Однако в ряде актуальных проектов, касающихся изменения гражданского законодательства, разработчики Концепции развития законодательства о вещном праве предусмотрели общее правило о том, что сервитуты могут быть положительными и отрицательными. К аналогичным выводам можно прийти, посмотрев положения Модельного закона СНГ «Об ограниченных вещных права». Более того, конструкция сервитута вида существовала в дореволюционном законодательстве [18, с. 142]. Так что, как указывают целый ряд исследователей, нельзя говорить о том, что вещно-правовая регламентация права на вид посредством признания отрицательного сервитута является чуждой для отечественной системы права (см., например, [19, с. 86]).

Анализируя конструкцию сервитута вида и ее природу, мы приходим к следующим выводам. В ситуации, когда собственник возводит на своем земельном участке строение, нарушая определенные нормы и правила градостроения, собственник соседнего земельного участка имеет право подать негаторный иск, так как действия соседа неправомерны и нарушают право собственности истца. Если стройка не нарушает такие положения, застройщик действует в своем праве. Если же он нарушает интересы соседа, то создается коллизия права – ситуация, когда осуществление одного права затрудняет или делает невозможным осуществление другого права. По общему правилу в таких случаях действует принцип превенции – каждый осуществляет свое право ровно настолько, насколько для него это возможно по факту. Но если собственник земельного участка хочет дополнительных гарантий на «право света и вида», то он должен требовать от соседа установления отрицательного сервитута, что по российским законам не является возможным.

Таким образом, сервитуты вида качественно отличаются от публично-право- вой регламентации права на вид, которое проявляется в ней посредством градостроительных и различных строительноархитектурных норм. Они отличаются и по субъектам указанных правоотношений, и по источникам соответствующего регулирования – в установлении отрицательных сервитутов по общему правилу не принимает участие субъект публичного права. Отличия иного рода (также существенные) наблюдаются и при сравнении с обязательственной регламентацией.

Выводы

Из проведенного в статье анализа становится очевидным, что основная масса норм, регламентирующих право на вид, сосредоточена в области административного законодательства (утверждение документов территориального планирования, охранных и иных зон с особыми условиями использования территории), либо это право регулируется санитарно-экологическими нормами, в то время как частно-правовое регулирование основывается на общих началах гражданского законодательства в совокупности с рядом специальных законов и встречается лишь в единичных примерах судебной практики, которые с большим трудом можно применить даже к смежным ситуациями, не говоря уже о полноценном конструировании права на вид.

Фактически сложившаяся ситуация приводит к тому, что право на вид не только не может быть обеспечено и защищено юрисдикционными способами, по сути, для отечественного законодателя оно не существует, что создает немало проблем, связанных как с нарушением прав собственников другими участниками гражданского оборота, так и с многочисленными конфликтами с публичными органами власти.

Таким образом, было бы целесообразным регламентировать право на вид либо как субъективное право, неразрывно связанное с объектом недвижимого имущества, подлежащее защите и заключающее- ся в эстетических характеристиках, которые возможно оценить в виде материального актива (денежных средств), а сам вид – как качественную характеристику объекта недвижимого имущества, либо как законный интерес собственника недвижимости.