Право собственности на недвижимое имущество в гражданском праве Германии

Германское гражданское право отличается, как известно, развитой системой вещных прав (Sachenrecht), которые регулируются нормами третьей книги Германского Гражданского Уложения (далее – ГГУ), а именно §§ 845–1296 [1]. Центральное место в этой системе занимает право собственности, иные же вещные права «являются не только ограниченными по содержанию по сравнению с правом собственности на имущество, но и производными и зависимыми от права собственности» [2].

Значительное влияние на формирование современных представлений о праве собственности на недвижимое имущество оказала немецкая классическая философия [3]. При этом в современной правовой доктрине доминирует классическая либеральная концепция собственности, где оно понимается как право, имеющее субъективный характер, и почти как абсолютное. Таким образом, признание права собственности на недвижимое имущество наиболее полным правом является отличительной чертой, позволяющей отграничить его от иных вещных прав. Данная характеристика носит римское происхождение и основывается на свободе и индивидуальном характере права собственности, наряду с признаками исключительности и всеобъемлющего характера господства лица над вещью. Соответствующая норма сформулирована в немецком законодательстве и предусматривает, что, в частности, собственнику земельного участка предоставляется обширная власть не только на поверхность земли, но и на недра и воздушное пространство в границах земельного участка (§ 905 ГГУ).

Тем не менее, в германском праве особое внимание уделяется вопросу о пределах осуществления права собственности и возможности его ограничения в публичных и частных интересах. Интересным примером судебного решения, в котором придается равное значение нормам частного и публичного права в определении пределов осуществления права собственности на недвижимое имущество, является дело о подземных водах, рассмотренное Федеральным конституционным судом Германии в 148

1981 году. Податель конституционной жалобы владел щебеночным карьером и десятилетиями свободно использовал подземные воды на своем земельном участке для промывки гравия. Его право пользования подземными водами было ограничено в 1968 году в связи с созданием нового заповедного района. Карьер находился в пределах этого района и около водозаборов города Рейн. Поскольку использование карьера создавало угрозу для водозабора, владельцу карьера было отказано в выдаче разрешения на использование вод, находящихся под землей на его участке.

Владелец карьера обратился в суд, с требованием о возмещении ущерба в связи с нарушением его права собственности и права на осуществление своей профессии. Он выиграл в нижестоящих судах и проиграл в апелляционном суде. Верховный суд, сомневаясь в совместимости закона о внутренних водных ресурсах с правом собственности, гарантированным ст. 14 Основного закона, обратился с запросом в Федеральный конституционный суд. Верховный суд исходил из предположения о том, что подземные воды являются частью собственности землевладельца, и, следовательно, находятся в пределах его прав, предусмотренных § 905 ГГУ, согласно которой право собственности на земельный участок распространяется на пространство над поверхностью и на предметы, находящиеся в недрах земли. Таким образом, право собственности включает право распоряжаться и подземными водами. Следовательно, законом о внутренних водных ресурсах, устанавливающим обязательное требование для каждого, чья деятельность влияет на количество или качество подземных вод, получать разрешение на водопользование, нарушено право, которое является производным от права собственности.

Федеральный конституционный суд не признал такого толкования, указав, что обратившийся суд был привержен правовой точке зрения, в соответствии с которой право собственности включает в себя любое возможное и экономически оправданное использование этой собственности, содержание которой определяет § 903 ГГУ: «Собственник вещи, в пределах, когда это не противоречит закону и правам третьих лиц, вправе поступать с вещью, как считает необходимым, и исключает возможность для третьих лиц препятствовать ему». Однако правовая позиция, в соответствии с которой право собственности, предусмотренное § 903 ГГУ, имеет преимущество над публичным правом, противоречит нормам Конституции Германии. Концепция собственности, гарантированной Основным законом, должна выводиться из самой конституции и не может быть выведена из норм текущего законодательства, уровень которого ниже, равно как и границы конкретных гарантий собственности не могут быть определены только на базе частноправового регулирования [4, с. 16–18]. Таким образом, Федеральный конституционный суд сформулировал позицию, согласно которой определение границ субъективного права собственности на земельный участок не является исключительной сферой частного права.

Важно отметить, что ограничение определенных прав собственников недвижимого имущества и их содержания является одним из принципов права собственности на недвижимое имущество в современном гражданском праве. Данный принцип означает, что стороны по своей воле не могут создавать никакого права собственности с каким-либо особенным содержанием. В зависимости от правовой системы этот принцип выражается в следующем: существуют закрытый перечень таких прав и набор основных ограничений [5].

Необходимость защиты интересов не только собственников земельных участков, но и иных лиц делает актуальной проблему правовой регламентации т. н. «соседских прав». В европейском законодательстве накоплен значительный опыт ограничения прав собственника земельного участка в интересах соседей (третьих лиц), где указанная концепция получила закрепление на рубеже XIX и ХХ веков [6, с. 91–96].

В германском законодательстве закреплено положение о том, что собственник не может воспрепятствовать проникновению на его участок газа, пара, запаха, дыма, копоти, тепла, шума, сотрясения и иных подобных воздействий с другого участка, если это не стесняет его или незначительно влияет на использование им своего участка, либо обусловливается обычной по местным условиям и по положению другого участка его эксплуатацией (§ 906 ГГУ). Если существует угроза причинения вреда земельному участку в результате разрушения здания или иного сооружения, находящихся на соседнем земельном участке, или в результате падения частей здания или сооружения, собственник вправе потребовать от лица, которое будет отвечать за причинение вреда, принять соответствующие меры, чтобы избежать этой опасности (§ 908 ГГУ).

Второй базовый принцип права собственности, реализуемый в германском гражданском праве, основывается на том, что право собственности не может существовать без особого объекта. Этот принцип называется принципом определенности.

Важной отличительной чертой немецкого гражданского права является признание земельного участка (Grundstücken) единственным телесным объектом недвижимости [7, с. 302]. По сути это римский принцип superficies solo cedit (все, что на поверхности, земле принадлежит), который применяется в настоящее время как в законодательстве Германии, так Австрии и Швейцарии [8]. Реализация этой «римской» или «немецкой» модели предполагает наличие следующих составляющих: признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости; признание здания, строения или сооружения существенной составной частью земельного участка и невозможность их отчуждения отдельно от участка; возможность признания принадлежностью земельного участка только движимых вещей; расширение круга объектов недвижимости за счет «юридических земельных участков», т.е. прав на недвижимое имущество [9, с. 216–219].

Из вышеизложенного следует, что в соответствии с законодательством Германии существенными составными частями недвижимости являются также права, если они не могут быть отделены от собственности на недвижимое имущество. Это, в частности, субъективные вещные права, такие как сервитуты, вещные обременения, а также право преимущественной покупки недвижимости. Данными правами может обладать только собственник недвижимости, они неотделимы от нее [10].

Исходя из принципа определенности выделятся третий принцип права собственности на недвижимое имущество, в соответствии с которым третьи лица должны быть осведомлены о существовании вещного права. Этот принцип называется принципом публичности (Publizitätsprinzip). Это один из важнейших принципов германского законодательства, обеспечивающий возможность для участников гражданского оборота определить наличие вещных прав на недвижимое имущество [11]. В правовом регулировании оборота недвижимости реализация указанного принципа осуществляется путем внесения записей в поземельную книгу (реестр прав на недвижимое имущество, Grundbuch). Таким образом, принцип публичности находит свое выражение в форме регистрации недвижимости.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что в германском законодательстве регулирование права собственности на недвижимое имущество осуществляется с учетом интересов как собственников, так и иных лиц. При этом соблюдение баланса частных и публичных интересов осуществляется путем четкой правовой регламентации ограничений прав собственников недвижимого имущества, носящих закрытый характер.