Право застройки: исторический анализ развития римской модели института суперфиция

Вопрос о целесообразности введения наследственного права застройки чужого земельного участка до настоящего дня является одним из самых обсуждаемых в российском научном сообществе. Он вызывает ожесточенные дискуссии уже несколько десятилетий, так и не обретя единого мнения среди представителей отечественного юридического сообщества. Говоря о его эволюционном аналоге текущей российской действительности – «строительной аренде» нельзя не упомянуть, что многие считают данный субститут, хоть и обширно используемым в строительной, жилищной и коммунальной сферах, но не до конца эффективным, что, например, следует из сложившейся судебной практики, в которой мы видим довольно неустойчивые положения сторон данных правоотношений.

Как известно, право застройки не является новеллой во всем мире: оно нашло активное применение в европейских странах, приобрело множество концептуальных изменений: примером может служить германская модель суперфиция с определенным соотношением прав сторон в концепции «единого объекта недвижимости».

И все вышеперечисленное вызывает необходимость в определении истоков зарождения этих правоотношений, связанных, в частности, с использованием земель, находящихся в чужой собственности. Изучение формирования права застройки (суперфиция) позволит получить представление не только о полити- ческом и экономическом контекстах его преобразования, но и обратить внимание на основные проблемы и противоречия, возникшие на ранних стадиях данных правоотношений, чтобы учесть ранее приобретенный опыт в будущих концепциях отечественных нормативно-правовых отношении, что, к примеру, не обязывает к введению новой юридической конструкции, но к возможному усовершенствованию уже действующих.

А учитывая, насколько огромное влияние на законодательные системы всех стран мира оказало римское право, необходимо наиболее детально изучить суперфиций на ранних стадиях его развития, а именно проанализировать и выявить особенности римской модели суперфиция.

Наследственное право пользования чужим земельным участком считается одной из древнейших конструкций правоотношений: его предпосылки уходят глубоко в древность. Несмотря на то, что доподлинно не известна точная дата формирования суперфиция, как правового института, обладающего характеристиками вещного права, основываясь на многих исторических источниках, можно сделать вывод, что именно в период Римской республики право застройки являлось довольно развитым и обширно использующимся правоотношением, позволявшим решить обострившуюся жилищную проблему.

Так, например, А.И. Бибиков, рассматривает появление первых зачатков суперфиция в период второй Пунической войны, а именно отсылает к падению города Капуя [1]. Согласно свидетельствам Ливия Тита, первоначально, римляне планировали сжечь вражеский, мятежных город дотла, однако планы были изменены в пользу экономической выгоды, а именно Капуя славилась самыми плодородными землями во всей Италии [2]. Так город был оставлен, однако в отношении него действовало множество ограничений. Например, Капуя больше не могла существовать как город, и была лишена всех характеристик, наделявших ее таким статусом по мнению римлян, а именно в не могло быть ни гражданства, ни сената, ни народного собрания, ни должностных лиц. Город полностью был оставлен «отпущенникам» - мелким торговцам, ремесленникам, однако вся земля и общественные постройки перешли римлянам в публичную собственность. И, как вывод, Капую можно было заселять, но строить приходилось на чужих землях.

Немного позднее, в самом Риме был разрешено торговцам размещать свои торговые лавки на главной площади, общественных площадях, а в последствии и на частных землях. Но это сопровождалось обязательством владельцев таких лавок их самостоятельным содержанием.

К слову, рассматривая основной контекст необходимости использования чужих земель в собственной хозяйственной деятельности, в том числе и для жилищных целей, С.А. Муромцев выделял неестественное и ограниченное распределение собственности в Римской империи в целом. Стоит упомянуть преобладание государственной собственности, а также образование крупных землевладений римских нобелей, которые были не готовы потере своих земель, а напротив заинтересованы в получении с них возможной прибыли. Так, у нуждающихся в жилище римляне не было иных возможных вариантов, кроме как арендовать чужой земельных участок под застройку или уже застроенную землю с постройкой для ее использования или возведения отдельного этажа на таком здании.

Как правило, на практике такой «найм» имел долгосрочных характер, и заключался на период существования постройки. Поэтому, первоначально, такие отношения заключались в отношение земель публичной собственно- сти, и лишь спустя время такая практика перешла в область частных землевладений.

И, как естественное следствие, появилась необходимость в распределении юрисдикциях. Так, за такие правоотношения в государственных землях отвечал цензор, а за частные - претор.

Первым предпосылками в наделении будущего суперфиция вещными характеристиками, является то, что претор наделил «застройщиков» чужих земель специальными способыми защиты своих прав, а именно: интердиктом о суперфиции (interdictum de superficie), который был сформулирован по аналогии интердикта uti possidetis, который использовался для удержания владения. А также суперфициарий получал иск на вещь (actio de superficie (in rem)), использовавшийся для защиты от прав от третьих лиц и действовавший по принципу виндикационного иска.

Право застройки устанавливалось на основании контракта. Здесь необходимо уточнить, что особая форма договора для суперфиция римскими юристами изобретена не была, поэтому правоотношения устанавливались на основании договора аренды (как изначально и предполагалось в обязательственных отношениях) или договора купли-продажи. Фактически, разница между ними была только в форме уплаты вознаграждения: либо это была ежегодная плата за пользование земельным участком, либо разовая выплата за пользование на весь период действия договора. К слову, на усмотрение землевладельца, «застройщик» мог быть освобожден от уплаты за пользование чужим имуществом.

Кроме возмещения в виде уплаты текущих платежей в соответствии с договором, супер-фициарий должен был уплачивать все ранее накопленные недоимки, а также нести обязанность по уплате всех государственных налогов. Однако неуплата данных повинностей не приводила к прекращению суперфи-циария своего права [3].

Наследственный характер суперфиций получил также впоследствии своего развития в связи с долгосрочностью складывавшихся отношений, а именно, как было указано выше, договор заключался на период существования постройки. Это неизбежно потребовало решения проблемы об урегулировании возможно- сти передачи прав на постройки по наследству.

А вслед за этим суперфиций получил возможность участия в гражданском обороте. Право приобрело собственную материальную ценность и приобрело отчуждаемый характер, а именно позволило суперфициарию распоряжаться правом застройки подобно собственнику земельным участком: отчуждать, передавать в залог, устанавливать сервитуты и т.д. Важным условием было – не наносить ущерба собственности земельного участка, поэтому на такие сделки требовалось непосредственное согласие собственника.

Такое преобразование суперфиция в отчуждаемое и наследуемое право в последствии позволило претору расширить возможности суперфициария защиты своих прав, наделив институт суперфиция вещноправовыми способами защиты, а именно были добавлены петиторные иски.

Однако одним из основных вопросов, который позволял решить институт суперфиция – особенность определения собственника постройки, возведенной на чужом земельном участке. Институт суперфиция в римском праве базировался на принципе superficies solo cedit, который по своей сути обозначал правовое «единство» земельного участка и все, что с ним прочно связано. Иными словами, возведенные суперфициарием постройки даже на собственные средства являлись соб- ственностью землевладельца, а «застройщик» имел право пользования такими постройками на весь период действия договорных отношений.

Заключение

Как видно из проведенного исторического анализа института суперфиция в римском праве, римская модель имеет свои особенности. В целом, говоря о праве застройки, необ- ходимо отметить, что это одна из самых древних правовых моделей использования чужих земельных участков, получившая развитие в период Римской республики, эволюционно уходящая корнями в арендные отношения и базирующееся на фундаментальном принципе римского права superficies solo cedit, который отражает, своего рода, единство правовой судьбы земельного участка и всего возведенного на нем, что с ним прочно связано.

Само же право застройки (суперфиций) представляло собой определенную разновидность права на чужие вещи (на лат. jus in re aliena). Это право позволяло пользоваться чужим земельным участком для целей его застройки и эксплуатации постройки в рамках действия договорных отношений между собственником земельного участка и непосредственно застройщиком. Само право застройки в последствии своего эволюционного разви тия приобрело вещный, наследственный и от чуждаемый характер.