Правовая характеристика и виды договора об ипотеке

Договор об ипотеке до самого последнего времени рассматривался современным гражданским правом в строго обеспечительном смысле. Процесс реформирования гражданского законодательства, начало которому было положено изданием Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», позволил значительно обособить правовое регулирование договора об ипотеке от норм ГК РФ о залоге [4].

Анализируя понятие «договора об ипотеке» необходимо выделить его наиболее важные признаки. Первым признаком договора об ипотеке является то, что он является акцессорным, т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Акцессорный характер договора об ипотеке проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только существующее требование, которое вытекает из кредитного договора, договора купли-продажи, договора займа и других договоров. Вторым отличительным признаком договора об ипотеке является особый предмет договора – недвижимое имущество. Объект недвижимого имущества как предмет договора об ипотеке обладает следующими особенностями:

– обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;

– физическая устойчивость объекта – фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);

– является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса [3].

Один из важнейших признаков ипотеки – это следование залога за вещью, ценность которой служит кредитору для удовлетворения его требований. Пункт 2 ст. 174.1 ГК РФ вводит именно эту конструкцию для последствий продажи арестованного имущества.

Вместе с тем в ипотеке следование – это один из элементов конструкции залогового права, второй неизбежный элемент – это приоритет. Принцип следования: право залога следует за вещью и разделяет её судьбу [5].

Что же касается правовой природы договора об ипотеке, то среди отечественных правоведов отсутствует единое мнение.

Часть российских ученых считают, что залоговое право, к которому относится договор ипотеки, входит в институт вещного права. Можно рассматривать договор ипотеки, как вещное право, которое предоставляет своему обладателю возможность удовлетворения своих требований их стоимости заложенного имущества в случае, если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет основное обязательство.

По мнению Извощиковой С.А., залоговое право является вещным правом и относится к правам на чужую вещь. Также, вещный характер залога проявляется в том, что залог имеет в качестве объекта вещь, залог всюду следует за вещью, независимо от того, к кому переходит право собственности [6]. Но споры о правовой природе договора об ипотеке на наш взгляд не стоит решать посредством закона, так как принятие закона не означает конец дискуссии, ведь в скором мнении законы могут кардинально изменять отнесение к тому или иному виду права.

На наш взгляд отнесение договора об ипотеке к вещно-правовому способу обязательства, в связи с возникновением при заключении договора об ипотеке права залогодержателя является наиболее логичным и правильным.

На настоящий момент договор об ипотеке признается самым надежным способом обеспечения исполнения основного обязательства в гражданском обороте.

Особенная характеристика ипотеки в силу договора в том, что залогом по обеспечению исполнения обязательства выступает имущество, которое уже находится в праве собственности у заемщика. Проиллюстрируем пример, физическое лицо имеет намерение получить заем на достаточную сумму денежных средств, и он имеет право собственности на недвижимость. В подобных случаях, одновременно с кредитным договором оформляется соглашение по ипотеке, то есть, залоговое обязательство возникает в силу юридически оформленного договора.

По поводу ипотеки в силу договора Е.А. Суханов, отметил, что право залога в силу заключенного договора должно воз- никать в случае наличия необходимого фактического состава. Во-первых, должен быть оформлен юридически заключенный сторонами договор о залоге; во-вторых, должно возникнуть обеспечиваемое обязательство; в-третьих, заёмщик должен быть собственником имущества передаваемого в залог (и так же должно имеется в наличности само закладываемое имущество); в-четвертых, залог должен иметь свойство публичности (то есть юридически закреплен в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним или оформлен иным образом, устанавливаемым законом) [7].

Следует сделать вывод, что при наличие всех четырех элементов фактического состава, предложенных Е.А. Сухановым, залоговое обязательство будет оформлено надлежащим образом и защитит интересы кредитора.

В части заключения договора об ипотеке действуют общие нормы, содержащиеся в главе 28 Гражданского кодекса РФ о сторонах договора, моменте заключения договора (ст. 433 Гражданского кодекса РФ), его форме (ст. 434 Гражданского кодекса РФ), месте заключения договора (ст. 444 Гражданского кодекса РФ), а также общие положения о залоге в части оснований возникновения залога (ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ), формы договора залога (ст. 339 Гражданского кодекса РФ).

В отличие от общих норм залогового права, в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, под угрозой признания данного договора незаключенным. Эти условия для договора об ипотеке являются существенными.

Ряд особенностей позволяют выделить следующие виды ипотечных договоров:

• 1)    На куплю-продажу квартиры (т.е. средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организацией);

• 2)    На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства (прежде чем получить деньги от банка, заемщик

отдает в залог уже имеющуюся недвижимость);

• 3)    На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств (соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку).

Также необходимо учитывать, что классификация договоров ипотеки может подразделяться по субъективному и предметному критериям. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

• а)    Социальная ипотека – создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);

• b)    Военная ипотека – кредитование во-

• еннослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);

• с)    Материнская ипотека – в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;

• е)    Долевая ипотека – в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Вид договора об ипотеке, как правило, определяется кредитором исходя из особенностей конкретных условий. Также можно с уверенностью отметить различие особенностей правового регулирования договора об ипотеке объектов недвижимого имущества. При составлении договора залога объектов недвижимого имущества важно учитывать не только особенности каждого вида недвижимого имущества, но и правильную регламентацию существенных условий договора об ипотеке.