Правовое регулирование ипотеки в России

В настоящее время тема ипотеки наиболее актуальна, большая часть населения страны прибегают к данному виду кредитования для приобретения своего собственного недвижимого имущества. Цель работы является ознакомление правового регулирования ипотеки в России. Для осуществления данной цели, необходимо рассмотреть следующие задачи: рассмотреть понятие «ипотека»; ознакомиться с ролью ипотеки в стране; рассмотреть договор об ипотеки; рассмотреть преимущество недвижимости в качестве объекта залога; ознакомиться с правовым регулированием ипотеки, содержащее законодательные пробелы.

Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Известно, что наличие системы ипотечного кредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права.

Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решать социальные и экономические проблемы [1].

Правовую основу осуществления ипотеки в РФ составляют: Конституция РФ, Гражданский Кодекс (ГК РФ), Земельный Кодекс (ЗК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие нормативные источники.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2] по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В ст. 63 данного закона определено, что не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В соответствии со ст. 9 в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. При этом оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» [3] по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежать государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [4].

Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

– стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;

– реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

– возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

– увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.

Долгосрочный кредит может быть предоставлен под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог особо надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. Однако в мировой практике подавляющее большинство долгосрочных кредитов выдаются под залог недвижимого имущества. Сейчас ипотека становится наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и в России [5].

Главной особенностью ипотеки является обязательство государственной регистрации ипотеки как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как раз с момента государственной регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц, именно с этого момента закон связывает и возникновение права залога (п. 3 ст. 11 ГК РФ).

Необходимо отметить, что в настоящее время, правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) содержит определенные законодательные пробелы.

Представляется, что в гражданском законодательстве РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания. Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом.

Кроме того, в проекте ГК РФ предусмотрена отдельная глава о «независимой ипотеке», которая объясняет порядок правового регулирования ипотеки и появления новых видов залога на недвижимость. Предусматривается также модернизация положений Кодекса о независимых гарантиях в части устранения законодательного ограничения круга лиц, которые могут выдавать такие гарантии (сейчас - это банки и страховые компании).

Следовательно, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время не совершенно, что требует необходимой работы над действующим законодательством.