Правовой институт аренды

По мере развития человеческая цивилизация прошла несколько этапов своего экономического освоения действительности. На первом этапе происходило простое присвоение плодов природы, на втором этапе перешли к их обработке, на третьем появилась эпоха меновой торговли, где потребовалось совершение актов межличностного социального значения. Появилась необходимость зарождения науки (и искусства) экономии, т.е. разумного, эффективного, рачительного ведения собственных дел, человек ставил перед собой цель обладать материальными благами и эффективно использовать эти блага, удовлетворить жизненные потребности, приобрести предметы роскоши, передавать материальные блага потомству. Со временем человек стал понимать, что как таковое состояние присвоения (обладания) существенно отличается от другого умения - «искусства наживать состояние». С бурным развитием производительных сил и форм хозяйствования, человек стал задумываться над некоторым преобладающим значением второго умения (искусства), которое позволяет своим устремлением к прибыли создать себе состояние, не учитывая наследственное имущество, приобрести капитал, не имея соответствующий начальный капитал и т.п. Жажда получения прибыли (хрематистика) порицается, но это явление объективное, объясняется различными причинами, в том числе и социальными, и психо-физическими, и духовными, это факт действительности, считаем мы его объектом негодования или нет.

Для того чтобы вовлекать в производственный процесс орудия и средства труда, хозяйственная деятельность опирается на различные способы социально-экономического характера. С точки зрения экономического эффекта иметь их на праве собственности очень выгодно (не приходится платить собственнику), но не всегда это возможно и не всегда удобно. Именно поэтому всегда существовал, а в нынешних условиях рыночных отношений тем более существует арендный способ хозяйствования; его нельзя противопоставить ведению хозяйства собственником ни по прибыльности, ни с точки зрения комфорта хозяйствования, ни в социальном плане. Это является совсем другим типом, другим модусом организации производства, не самый худший и не самый лучший.

Идиллическая ситуация, когда считается в начале любой деятельности всё обеспечено необходимыми средствами, не всегда соответствует действительности, и по мере развития производства, так же и не производственной деятельности приходится привлекать постороннее имущество и капитал.

Добавим, что приобретение необходимого имущества на праве собственности не всегда экономически оправданно, потребность в таком имуществе в предпринимательских и в иных отношениях может быть временной. Нецелесообразность может проявлять себя и в других ситуациях. Можно привести такой пример. Некая авиационная компания «Х-Авиа», чей контрольный пакет акций принадлежит местным властям, заинтересована в том, чтобы принадлежащие ей самолеты Ту-154 так и остались в собственности. Однако сама авиационная компания не имеет ни надлежащих свидетельств эксплуатанта данных воздушных судов, ни требуемого инженерно-технического состава, ни соответствующих пилотов. В данной ситуации оптимальным выходом является сдача авиалайнеров в аренду.

Необходимость в аренде возникает также тогда, когда экономико- технические характеристики техники, используемой в аренде требуют определенных условий, например, большегрузный транспорт-тягачи экономически невыгодно использовать на короткие расстояния, их выгодно использовать как «дальнобойный» транспорт, и если таких перевозок нет, то выгоднее сдать их в аренду.

Современные правоведы, специализирующиеся на исследование процесса развития бизнеса, отмечают, что собственность как таковая нивелируется, в основном, в результате того, что для предпринимателя имеет значение лишь результат эксплуатации имущества.

Рынок аренды приобретает всё большее пространство в развитии производственной и иной деятельности, но он ограничен, в отличие от рынка товаров, предоставления услуг, в силу того, что на него влияет фактор времени, структура формирования прибыли и ликвидность. При этом акт аренды остаётся актом обмена стоимостями и подчиняется общей экономической логике товарообмена.

Этому типу хозяйствования и возникающим при этом экономическим отношениям соответствует правовой институт аренды. Его нормы регламентированы в главе 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)[2]. Данная глава регламентирует имущественные стоимостные (эквивалентно -возмездные)) отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ). Арендные отношения следует понимать, как синоним отношений по найму имущества[4, с. 10; 3, с. 96]. Параграфы в гл. 34 ГК РФ расположены по схеме обычно всегда используемой законодателем: в первом параграфе изложены общие положения об аренде, во 2,3,4,5 параграфах - специальные нормы (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.

Следовательно, мы видим, законодатель рассматривает аренду, независимо от субъектного состава, как явление единое, объектов аренды, а также иных обстоятельств, которые способны влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.

Имеющаяся на сегодня структура гл. 34 ГК РФ нельзя, на мой взгляд, считать бесспорной. Мне кажется, можно было бы обсуждать целесообразность выделения в отдельный параграф правил, посвященных некоторым видам аренды, например, прокату, а также причины, по которым для всей недвижимости законодатель не создал единый параграф, также не выделил параграф, посвященный аренде земельных участков, и т.д. Необходимо, на мой взгляд, также обсуждать целесообразно ли выделение параграфа третьего, который жестко привязывает к правовому регулированию аренды только транспортных средств, оставляя за его пределами случаи аренды других сложных в техническом отношении объектов, которые требуют специального управления в процессе их эксплуатации.

На наш взгляд, не достаточным является выделение параграфа 6 Гражданского кодекса («Финансовая аренда (лизинг)»). Специальные нормы, регулирующие лизинговые отношения не так уж и значительны, могли бы быть закреплены в первом параграфе главы 34 ГК.

Тем не менее, мы сконцентрировали внимание для достижения цели исследования на структуру регулирования, фактически закрепленную в законе. Значение и актуальность некоторых видов аренды, таких как аренда земельных участков, иной недвижимости, лизинг, заслуживают повышенного внимания. С возникновением арендных отношений у сторон договора аренды, особенно у арендатора, возникают различные правоотношения и с органами власти и управления (разрешение на эксплуатацию некоторых объектов, лицензирование такой деятельности); с органами местного самоуправления (размещение производства на территории муниципального образования); с лицами, имеющими определенные права на этот же объект (с обладателями сервитутов); с контролирующими и надзорными организациями) и т.п.

Следовательно, правовое регулирование арендных отношений нормами собственно гражданско-правового института аренды не исчерпывается. Однако задачей исследования является только цивилистический анализ проблем, хотя, конечно же, заслуживающих внимания вопросов много, например, договор аренды в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, соотношение аренды и актов административного характера и т.д.

Понятие договора аренды не расходится с формулированной уже на протяжении десятилетий ч.1 ст. 606 ГК РФ, что является свидетельством того, что данное определение является адекватным содержанию происходящих экономических процессов. Договор аренды консенсуальный, возмездный и взаимный. Договор аренды относится к группе договоров, которые именуются договорами о передаче пользования имущества. По поводу передачи имущества необходимо уточнить, что передача объекта в соглашениях об аренде является лишь первым действием, которое более видимо, но менее значимо в экономическом смысле. Для сторон договора не передача имущества является основной целью, а дальнейшие процессы и результаты этих процессов, следующие за передачей, так как арендатор арендовал вещь с целью эксплуатировать его и получить от вещи ожидаемый эффект, а целью арендодателя является получить денежные средства за переданную вещь. Надо заметить, что отказ законодателя от использования слова «передача» справедливо, он применил слово «предоставление». Таким образом, договор аренды представляет собою по существу особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды имеет уникальную характеристику - предоставить вещь во временное пользование, и, благодаря этой характеристики, не возможно его смешивать с другими договорами, предусматривающими передачу имущества.

В соответствии с договором аренды плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное [1, с. 440]. Основным признаком объекта договора аренды - это непотребляемость самого объекта. Могут быть объектами этого договора земельные участки и природные обособленные комплексы.

Стабильная общая формула договора аренды вовсе не значит, что историческое понимание этого договора не подвергалось изменению под влиянием таких условий, как политических, экономических, финансовых, но существа концепции, однако эти перемены не затрагивали (временное пользование имуществом в счет платежа за пользование) и заключались преимущественно в формировании отдельных разновидностей договора аренды. В качестве примера можно привести выделение в ГК финансовой аренды (лизинг) и аренды транспортных средств, которые отсутствовали ранее.

Правовая регламентация арендных отношений относительно отдельных объектов и основные положения об аренде в цивилистической литературе достаточно полно исследованы. Очень много проблем в арендных отношениях, связанных с процессом перевода в собственность арендованного имущества (приватизации). Они строятся по особым правилам. Они заслуживают самостоятельного исследования в силу их специфики и многочисленности, в этой работе они не исследуются.

Также не подвергаются анализу в работе и другие, пограничные с договором аренды вопросы, когда публичные образования предоставляют друг другу земельные участки и другие предметы во временное пользование; надо нам признать, что подобные договорные отношения вполне можно отнести к договорам аренды, но такие ситуации сами по себе в большинстве случаях связаны с выполнением обеими сторонами публично-правовых функций, для обеих сторон являются вынужденными и объясняется это тем, что процесс разграничения права собственности на землю преимущественно не завершён.

Общепринятой формой арендного договора пользуются и в отношениях между государствами, но, не смотря на сходство в правовом регулировании, правовая природа отношений отличается; в отношениях суверенов нормы национального права, в том числе гл. 34 ГК РФ, не применяются.