Правовые особенности доверительного управления земельными участками

Доверительное управление является важным, но малоисследованным межотраслевым институтом права, который используется в гражданском, предпринимательском, земельном праве и других отраслях российского права. На протяжении долгого времени в отечественной практике доверительное управление использовалось в целях управления имуществом недееспособных, как это предусмотрено в статье 38 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). То есть когда возникала необходимость постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом недееспособного подопечного, орган опеки и попечительства заключал с управляющим договор о доверительном управлении таким имуществом. Со вступлением в силу второй части ГК РФ, в частности, норм и правил главы 53, закрепивших общие положения осуществления доверительного управления имуществом, этот правовой институт стал распространяться на наследственные и предпринимательские отношения и приобрел большое значение. Несмотря на то, что договор доверительного управления земельным участком является эффективной и полезной договорной конструкцией для собственников, которые не обладают достаточными знаниями или необходимым временем для осуществления правомерного и полноправного владения, пользования и распоряжения земельными участками, все же он мало используется на практике.

Договор доверительного управления яв- ляется заимствованным правовым институтом, скорее всего, именно поэтому он не так быстро прижился в российской правовой системе. В зарубежной практике этот институт активно применяется до сих пор. Так, в США и отдельных западных странах при обозначении доверительного управления чужим имуществом употребляется термин «траст», чаще всего он имеет место, когда состоятельные лица, приобретая земельные или лесные участки, хотят сохранить экологический баланс в пределах этих территорий и для соблюдения правил охраны природы передают эту недвижимость экологическим общественным организациям, которые могут изредка допускать посетителей в просветительских целях или проводить научные исследования. По сведениям Н.В. Максаковского, в настоящее время Британский National Trust управляет 25 природными резерватами и более 400 «местами особого научного интереса», а Королевское общество охраны птиц управляет 120 природными резерватами1. Такая экологическая направленность договора доверительного управления, несомненно, свидетельствует о его целевой гибкости и может рассматриваться участниками гражданских правоотношений как цивилизованная перспектива применения этого договора в России в целях охраны окружающей среды.

В теории земельного права под договором доверительного управления земельным участком понимается договор, в силу которого учредитель управления передает доверительному управляющему на определенный срок земельный участок или земельную долю в доверительное управление, а последний, в свою очередь, обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Договор доверительного управления земельным участком отличает его направленность на передачу земельных прав, однако право собственности остается за собственником земельного участка и не переходит к другому лицу.

В соответствии со статьей 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Иначе говоря, объектом договора доверительного управления могут быть отдельные земельные участки или земельные участки в составе имущественных комплексов. Однако не все земельные участки могут стать объектом такой сделки.

Во-первых, это могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Земельные участки подлежат обязательному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Основанием для проведения государственного кадастрового учета земельных участков является заявление землепользователя о кадастровом учете с приложением необходимых документов. Результат проведения государственного кадастрового учета – присвоение объекту кадастрового номера и выдача кадастрового паспорта земельного участка.

Во-вторых, объектом доверительного управления могут быть исключительно земельные участки, не изъятые из гражданского оборота, поскольку в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объ- ектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Напомним, что из оборота изъяты земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования, военные суды, объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны, объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации и т. д.

В-третьих, в доверительное управление не могут быть переданы земельные участки, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Этот запрет установлен пунктом 3 статьи 1013 ГК РФ. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо после прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

Сторонами в договоре доверительного управления земельным участком выступают учредитель управления, доверительный управляющий, а в некоторых случаях выгодоприобретатель. В соответствии со статьей 1014 ГК РФ учредителем управления может быть как сам собственник земельного участка, так и другое лицо во втором случае, то есть когда учредителем управления выступает другое лицо, собственник выступает в договоре в качестве выгодоприобретателя. Случаи, когда собственник выступа- ет как выгодоприобретатель, а учредитель управления – другое лицо, особо обозначены в ГК РФ и других законах, и их перечень может быть дополнен только на основании закона. К таким случаям, например, относится учреждение управления вследствие необходимости постоянного управления имуществом недееспособных лиц или на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик)2. Таким образом, в зависимости от того, кто выступает в роли учредителя управления, можно говорить о договоре доверительного управления прямого учреждения (если учредителем выступает собственник, он же выгодоприобретатель) и договоре доверительного управления представительского учреждения.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия, а в случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. В пунктах 2 и 3 статьи 1015 ГК РФ установлен запрет на участие государственных органов и органов местного самоуправления в договорных отношениях по доверительному управлению в качестве доверительных управляющих, также доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

В юридической практике нередко возникает ряд вопросов, связанных с тем, переходят ли на основании договора доверительного управления земельным участком вместе с указанными правами и обязанности. Несомненно. Доверительный управляющий отвечает за соблюдение экологических, санитарных, противопожарных и других требований, предъявляемых законом, в отношении земельного участка. Од- нако к нему переходят не все обязанности собственника. Так, обязанность по уплате земельного налога следует за собственником. Эта позиция не всегда находит одобрение у представителей налоговых органов: в судебной практике 2005 года есть следующее дело.

Закрытое акционерное общество «Экоаэросталкер» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Щелково о признании недействительным ее решения о привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления земельного налога в сумме более 12 миллионов рублей, пени в размере 200 тысяч рублей и штрафа в размере боле чем 250 тысяч рублей. Решением суда заявленные требования Общества были удовлетворены, поскольку судом было установлено, что Общество является доверительным управляющим переданного на основании договоров доверительного управления имущества. Суд дал правовую оценку упомянутым договорам применительно к положениям статей 1012, 1014, 1018, 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что учредитель управления и доверительный управляющий разделяют (обособляют) имущество, переданное (полученное) в доверительное управление, от прочего имущества, принадлежащего сторонам. Выгодоприобретателем по указанным договорам был собственник имущества – Московская область (Московский областной бюджет), который получает доход от доверительного управления. Поскольку при передаче в доверительное управление доверительный управляющий в лице Общества ни собственником в силу статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни землепользователем в силу статей 5, 20 и 24 Земельного кодекса Российской Федерации, ни землевладель- цем в силу статей 5 и 21 Земельного кодекса Российской Федерации не является, суд сделал вывод о том, что Общество и не может быть плательщиком земельного налога. Суд также указал на то, что договор доверительного управления не является достаточным правовым основанием для представления доверительным управляющим интересов учредителя управления в сфере налогообложения и Общество не было уполномочено учредителем на представление интересов последнего в сфере налогообложения. Таким образом, заявитель не обязан был исчислять и уплачивать земельный налог с земель, занятых недвижимым имуществом, находящимся в собственности учредителя управления – Московской области3.

Существенным условиями договора доверительного управления земельным участком является предмет договора, то есть описание земельного участка, включая его местоположение, общую площадь, кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование, существующие обременения – сервитут, залог. Среди прочих существенных условий в договоре должно фигурировать наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя). Также к существенным условиям такого договора относятся размер и форма вознаграждения управляющему. Требования к вознаграждению законом не предъявляются, стороны самостоятельно определяют это условие, однако в исключительных случаях должны учитываться предельные размеры вознаграждения, которые устанавливаются подзаконными актами.

Например, постановлением Правительства Российской Федерации от 27 мая 2002 года № 350 «Об утверждении предельного размера вознаграждения по договору хранения наследственного имущества и договору доверительного управления наследственным имуществом» был утвержден предельный размер вознаграждения по договору доверительного управления наследственным имуществом, согласно которому размер вознаграждения по договору доверительного управления наследственным имуществом не может превышать 3 процентов от оценочной стоимости наследственного имущества.

Срок договора также относится к числу существенных условий. В соответствии с пунктом 3 статьи 1016 ГК РФ срок действия договора не может превышать пяти лет, но при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Договор доверительного управления земельным участком должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. В случае если эта форма не соблюдается, договор считается недействительным.

Следует отметить, что в статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доверительное управление понимается как ограничение (обременение), наличие которого стесняет собственника при осуществлении его прав. Возникают следующие вопросы: разграничиваются ли эти понятия и чем считать доверительное управление: обременением или ограничением прав собственника?

В ЗК РФ понятия «ограничение» и «обременение» используются как разные по смыслу. Например, в статье 37 ЗК РФ указывается, что продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования .

Но исходя из каких соображений разграничиваются эти понятия с точки зрения законодательства и гражданско-правовой науки?

О различии понятий «обременение» и «ограничение» размышляет В.П. Камышан-ский. Обременение трактуется им как «привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои право-мочия»4. Такое право влечет наложение на собственника дополнительных обязанностей по отношению к этим лицам, связанных с приобретенной вещью, и эта обязанность может перейти к новому собственнику или правопреемнику юридического лица вместе с вещью, поскольку обременение непосредственно предопределяется характером вещи и, как правило, следует за ней. Так, в отношении земельных участков пунктом 5 статьи 56 ЗК РФ установлено, что ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

На практике это порождает появление множества судебных споров. В качестве примера можно привести дело общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Алтайград» против открытого акционерного общества (ОАО) «Алтайэнерго» о взыскании 30 000 рублей – части суммы убытков, причиненных ограничением права собственности на земельный участок. Суть спора сводилась к тому, что ООО «Алтайград» приобрело в собственность земельный участок, где проходила высоковольтная линия электропередачи (ЛЭП), что впоследствии ограничило права собственника и привело к возникновению убытков. Однако суд установил, что истец знал о прохождении ЛЭП на момент приобретения земельного участка и факт возникновения у истца убытков не был доказан, в связи с чем в удовлетворении иска обоснованно отказал5.

По мнению В.П. Камышанского, в отличие от обременений «ограничения … есть ответная реакция собственника на обре- менения, которая вынуждает его воздерживаться от определенных действий в отношении принадлежащего ему имущества, стесняет его»6. Причем подобная реакция способствует проявлению упругости, эластичности права собственности, так как чем реже третьи лица пользуются своими правами в отношении вещи собственника, тем менее он стеснен в своих действиях, и право собственности как пружина восстанавливается в полной мере (в рамках триады правомочий).

Определенную новизну в разрешении вопроса о соотношении понятий «обременения» и «ограничения» права собственности внес А.А. Савельев, который предположил, что они имеют различия в целях, механизме и основаниях их возникновения и прекращения, механизме действия, в пределах, содержании, правовой природе. Он отмечал, что обременения устанавливаются не только федеральными законами, но и «иными правовыми актами» с целью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства. Выводы А.А. Савельева не лишены смысла и в том, что обременения опосредованы волеизъявлением самого собственника или иных лиц в целях реализации своих прав.

Кроме того, особенностью механизма действия обременений является делегирование правомочий полностью или их части; ограничения, в свою очередь, не влекут передачи полномочий собственника. При этом автор отмечает возмездный характер, присущий обременениям7. Соглашаясь с ним, Т.В. Дерюгина отмечает, что «обременения устанавливаются, как правило, по воле лиц, участвующих в правоотношении. Ограничения в силу того, что основанием их возникновения является закон, наоборот, вводятся независимо от воли лиц, в отношении которых они установле-ны»8. Этот вывод является весьма точным и обоснованно указывающим на связь волеизъявления с правовыми последствиями ограничений или обременений права собственности.

По мнению М.С. Сотниковой, в части 8 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации законодатель обоснованно различает « обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования», что является юридически грамотным и правильным. При этом М.С. Сотникова уделяет значительное внимание анализу конструкций целевого назначения и разрешенного использования земельного участка в системе «пределы – ограничения» права собственности. Автор приходит к выводу, что они являются не ограничениями, а пределами реализации полномочий правообладателя земельного участка⁹.

Отметим, что в юридической науке существует мнение о том, что разграничение этих понятий приобретает практическое значение только тогда, когда под обременением мы будем понимать установление дополнительных прав на объект, а ограничениями считать сужение пределов субъективного права, не сопровождающееся установлением каких-либо дополнительных прав. С этой точки зрения к числу ограничений относится арест на имущество и залог в той части, в какой он не предоставляет залогодержателю дополнительных прав на объект. По этой причине в составе обременений недвижимости необходимо различать обременения вещного права (дополнительные, зависимые вещные права других лиц) и ограничения вещного права как «сужение границ» вещного права конкретного лица10.

В главе 7 «Прекращение и ограничение прав на землю» ЗК РФ указан ряд случаев ограничений прав на земельные участки, в том числе «особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах», особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры и т. д.

Таким образом, ограничения – это те условия, которые сужают полномочия собственника, установленные в рамках пределов осуществления права собственности. В качестве обременений можно рассматривать права третьих лиц, которые могут осуществляться в отношении земельного участка и следуют за ним. Таким образом, обременение – это привязка к вещи. В связи с этим логично разграничивать эти понятия и в законах. В силу того, что доверительное управление имеет природу договора, носит частный характер и, как правило, осуществляется возмездно, то в силу изложенного мы считаем, что оно относится к числу обременений.

Из-за соединения этих понятий в законе возникает ряд пробелов, которые необходимо восполнить. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 56 ЗК РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этому корреспондирует пункт 1 статьи 4 указанного Федерального закона, устанавливающий, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, включая сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду.

Это требование раскрывается в статьях 26, 27, 29, 30 рассматриваемого закона. От- носительно содержания статьи 30 следует указать, что она закрепляет обязательное правило о том, что любые права на недвижимое имущество, в том числе и земельные участки, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда. Исходя из толкования смысла этой статьи можно заключить, что существуют два законных основания для регистрации такого обременения – договор доверительного управления и судебное решение. Судебное решение чаще всего применяется, когда речь идет о договоре доверительного управления представительского учреждения, а именно при назначении опекуна над недееспособным.

Таким образом, специфика договора доверительного управления земельным участком состоит не только в его целевой направленности, но и в объекте отношений, предмете, существенных условиях, форме договора. С одной стороны, такой договор выступает как правовое основание для отношений по управлению землями, но, с другой стороны, является обременением прав собственника, которое подлежит обязательной государственной регистрации. На наш взгляд, в целом будущее рассмотренного правового института в российской правовой системе весьма перспективно, он уже начинает занимать свое место как особый «способ формирования имущественной основы предпринимательской деятель-ности»11.