Правовые особенности купли-продажи земельного участка

В начале данной исследовательской работы хотелось бы отметить, что земельный участок, на основании положений гражданского законодательства российского государства является непосредственным объектом вещного права. Таким образом, земельный участок, как объект вещных прав, наделен определёнными особенностями, проявляющимися в договорных правовых отношениях.

Так, согласно нормам гражданского права, земельный участок относится к непосредственным объектам недвижимого имущества. На основании положений современной доктрины гражданского права, а именно ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установлено, что гражданин, который согласно праву собственности, владеет земельным участком, наделен правами заключать некоторые договоры в отношении данного объекта недвижимости [1]. К таким договорам, прежде всего, необходимо отнести:

• -    договор купли-продажи земельного участка,

• -    договор аренды земельного участка.

Также, владелец вышеуказанного объекта недвижимости имеет полное право сдавать земельный участок в залог другому лицу.

Но не стоит забывать о том, что в определенных ситуациях права собственника земельного участка могут быть ограничены на основании современного законодательства [2, с. 87]. К примеру, если земельный участок был изъят из оборота либо как-то ограничен в данном обороте, то он никак не может выступать в качестве предмета договора купли-продажи [3, с. 65]. Но на практике существуют случи -исключения, когда даже в такой ситуации, земельный участок будет признан предметом договора купли-продажи.

Ключевые особенности ограничения, которые могут возникнуть в отношении оборотоспособности земельных участков, отражены в положениях земельного законодательства, а именно в ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ). На основании положений данной нормы, земельные участки, которые были изъяты из оборота, не могут выступать в качестве предмета договора купли-продажи недвижимых объектов, а также находиться в частном владении как физических, так и юридических лиц [4].

На законодательном уровне в настоящее время урегулирован полный список земельных участков, которые изъяты из оборота. Например, к ним в российском государстве относятся: земельные участки, непосредственно на которых располагаются здания, сооружения, предназначенные для расположения военных судов.

Как уже отмечалось ранее, земельный участок является одним из основных видов недвижимых вещей. Таким образом, договор купли-продажи данного объекта недвижимости регламентируется положениями гражданского права [5, с. 112]. Итак, согласно правовой норме гражданского законодательства, в частности ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи в обязательном порядке должен заключаться в письменной форме, при помощи составления правового документа, который подписывается двумя субъектами договора [1].

Со стороны законодательства в настоящее время могут применяться повышенные требования к форме договора купли-продажи земельного участка. Данное положение объясняется, прежде всего, тем, что земельный участок, выступая предме- том договора, имеет высокую денежную стоимость.

При характеристике договора купли – продажи земельного участка можно отметить, что он носит непубличный характер.

Отметим, что процедура передачи земельного участка от одного стороны другой, является наиболее значимым аспек- продажи данного объекта [6, с. 131]. В настоящее время главной частью данного договора является передаточный акт.

Положения гражданского права в современном российском государстве устанавливают определенные требования, которые применяются при переходе права собственности на земельный участок при помощи государственной регистрации. Причем необходимо сказать, что данного рода регистрация должна реализовываться на основании законных актов федерального законодательства Российской Федерации и субъектов, входящие в состав государства [7, с. 101].

А вот уже положения земельного законодательства российского государства устанавливает более узкие по структуре правила, которые в обязательном порядке должны соблюдаться при заключении договора купли-продажи рассматриваемого нами объекта недвижимости. Так, на основании положений ЗК РФ, в обязанности продавца входит предоставление сведений об обременениях земельного участка, а также ограничений использования данного объекта недвижимости.

Заключение.

Таким образом, регламентация договора купли-продажи земельного участка в современном мире осложнена некоторыми положениями как гражданского, так и земельного законодательства. На основании проведенного анализа можно сказать, что современные положения законодательства в полном объёме обеспечивает процедуру заключения и оформления договора куп- том при заключении договора купли-   ли-продажи земельных участков.