Правовые проблемы, возникающие при установлении сервитута на земельный участок

На протяжении многих веков сервитут остается важным и незаменимым ограниченным вещным правом на объекты недвижимости и земельные участки, обеспечивающим необходимый баланс публичных и частных интересов.

Как отмечает С.А. Липски, современные отечественные земельные сервитуты, с одной стороны, представляют собой институт, заимствованный из законодательства европейских государств ХХ столетия (которое реципиировало римское право). С другой стороны, сложившаяся в России ситуация в отношении сервитутов весьма специфична (см. [1, с. 88]).

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, которое устанавливается для обеспечения возможности использования другой недвижимой вещи. Сервитут очень многогранен и может устанавливаться как в отношении земельного участка, так и в отношении объектов недвижимости.

Современное российское законодательство подразделяет сервитуты на публичные и частные (определение «частные» исключено из нормативных правовых актов, однако «простой сервитут» устанавливается между двумя частными лицами, что, по сути, предусматривалось в законодательных актах ранее; публичный же сервитут подразумевает обеспечение интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления либо населения).

Земельный сервитут в первую очередь обеспечивает потребности собственника земельного участка в надлежащем и возможном использовании своего участка за счет смежного. При этом такое использование должно быть наименее обременительным для собственника обремененного сервитутом участка. В процессе возникновения, осуществления и прекращения сервитутных правоотношений возникает большое количество проблемных ситуаций, многие из которых становятся предметом рассмотрения в судах. Результатом аккумулирования судебных споров стал Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года (далее – Обзор).

В Обзоре даны разъяснения по некоторым вопросам, возникающим при рассмотрении судебных споров, и рекомендации судам. Однако некоторые из них, как представляется, требуют дополнительной проработки в целях применения к сервитутным правоотношениям.

В Обзоре разъясняются особенности установления сервитутов на земельные участки. В частности, говорится о том, что для разрешения спора одним из необходимых документов является экспертное заключение. Это утверждение не вызывает сомнений, ибо суд не может дать надлежащую оценку действительной необходимости и реальности установления сервитута, который требует собственник земельного участка. При этом экспертное заключение оценивается судом с учетом следующих особенностей:

• •    при наличии нескольких подходов к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременителен для собственника участка, в отношении которого устанавливают сервитут;

• •    при наличии альтернативных вариантов подъезда к зданию сервитут может быть не установлен. То обстоятельство, что истцу удобнее организовать проезд транспорта, в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ, к своему зданию через участок ответчика, не является основанием для установления сервитута.

Ранее в судебной практике был выработан несколько иной подход к рассмотрению вопроса о возможности установления сервитута на земельный участок. Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 июля 2010 года № 2509/10 было сформулировано правило, согласно которому существующая лишь потенциально возможность организации проезда к земельному участку через другой соседний земельный участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ для организации такого проезда свидетельствуют об отсутствии реальной возможности пользоваться господствующей недвижимостью и о невозможности обеспечить нужды ее собственника иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок.

Такой подход представляется более логичным, так как отказ в установлении сервитута только на том основании, что использование участка возможно без его установления (к примеру наличие иных дорог) не всегда отвечает интересам сер-витуария, так как качество иных подходов к участку может быть существенно хуже, они могут иметь бо́льшую протяженность и не отвечать критериям, которые необходимы для оптимального использования полезных свойств земельного участка.

Критическое отношение к подходу «исключительного» установления сервитута отмечается и в юридической литературе. По мнению многих авторов, судами при рассмотрении споров должны учитываться обстоятельства, которые не дают сервитуа-рию удовлетворить потребность в использовании господствующей недвижимости без установления сервитута (см., например, [4; 5, с. 20; 6, с. 85–86]).

Кроме того, если альтернатива установлению сервитута связана с расходами, не сопоставимыми с теми, которые сервитуа-рий будет нести при установлении сервитута, то именно несоразмерность возможных при отсутствии сервитута расходов следует признать тождественной невозможности обеспечить нужды собственника без установления сервитута (см. [7, с. 194]). К примеру, в пункте 7 статьи 31 «Модельного закона об ограниченных вещных правах», принятого Межпарламентской ассамблеей государств – участников СНГ, предусмотрено, что сервитут перемещения может быть установлен также, если собственник участка имеет выход на общественную дорогу, но он является неподходящим и недостаточным для нужд участка и не может быть расширен.

Таким образом, при установлении сервитута должны учитываться не только обстоятельства, которые объективно не позволяют сервитуарию использовать свой участок в своих интересах, но и соразмерность затрат и неудобств, которые возникают у сер-витуария в случае отказа ему в сервитуте.

Следующая спорная ситуация, возникающая при установлении сервитутов, является регистрация этого права.

По российскому законодательству сервитут как ограниченное вещное право подлежит государственной регистрации и, соответственно, оно возникает с момента такой регистрации, проводимой в рамках Федерального закона от 13 июля 2015 года

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сервитут может устанавливаться как на весь участок, так и на его часть. В случае установления сервитута на весь земельный участок необходимо, чтобы он был поставлен на кадастровый учет. Если же сервитут устанавливался на часть земельного участка, то в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) вносились сведения о такой части. Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии неоднократно указывалось на то, что такие сведения являются обязательными для регистрации сервитута.

Между тем в судебной практике, отраженной в последующем в Обзоре, стали появляться судебные дела, в которых судом принимается позиция об отсутствии необходимости кадастрового учета части земельного участка, обремененного сервитутом, для последующей государственной регистрации сервитута. Судом принята позиция о достаточности отражения границ действия сервитута в документах, подготовленных сервитуарием и сервитутодателем.

Так, в Обзоре указывается, что отсутствие в ЕГРН сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута. Исключением из этого правила являются случаи, если в законодательстве Российской Федерации предусмотрена необходимость прохождения процедуры кадастрового учета для установления сервитута (к примеру земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения о сервитуте на срок менее 3 лет) 1.

В остальных случаях достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут регистрируется в отношении всего объекта недвижимости. Лицо, в чью пользу зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим участком на условиях, установленных соглашением.

Такая ситуация, с одной стороны, значительно упрощает процедуру заключения соглашения о сервитуте и дает возможность сократить расходы за счет отсутствия необходимости проведения кадастровых работ. С другой стороны, отсутствие четких границ, устанавливаемых только в процессе кадастровых работ, дает возможность недобросовестному сервитуарию расширить сферу действия сервитута без надлежащего разрешения со стороны сервитутодателя. Кроме того, наличие информации в ЕГРН об обременении сервитутом всего участка, а не его части, дает неверную информацию, содержащуюся в публичной кадастровой карте и в ЕГРН, что может негативно сказаться на рыночном обороте земельных участков.

Одним из самых спорных вопросов при установлении сервитута является размер платы за него.

Как указывается в Обзоре, размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

При установлении размера платы учитываются следующие критерии:

• •    доля участка, ограниченного сервитутом;

• •    срок установления сервитута;

• •    объем ограничения пользования и интенсивность предполагаемого использования;

• •    характер неудобств, испытываемых собственником обременяемого участка;

• •    степень влияния сервитута на возможность распоряжения участком.

При этом каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованиями об изменении размера платы (уменьшении или увеличении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Вместе с тем нерешенным остается вопрос о соразмерности платы за пользование служащей недвижимостью. Зачастую это основной вопрос, по которому не достигают согласия сервитуарий и сервитутода-тель.

Так, в юридической литературе можно выделить несколько подходов:

• 1)    величина соразмерной платы за сервитут должна равняться размеру убытков (реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами), причиненных собственнику обремененного сервитутом имущества в связи с ограничением его права в результате установления сервитута (см. [12, 13]);

• 2)    плата за сервитут должна привязываться к убыткам собственника служащей недвижимости от установления сервитута (см. [14–16]);

• 3)    размер платы рассчитывается исходя из средних ставок аренды (см. [17]);

• 4)    размер платы рассчитывается в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка (см. [17]).

Отметим, что в некоторых зарубежных странах, например в Швеции, размер платы за сервитут представляет собой не регулярные платежи, а единовременную выплату (сумма, на которую снижается стоимость обременяемого земельного участка) (см. [18, с. 83]).

Представляется, что устанавливать плату за сервитут исходя только из убытков собственника служащей вещи не совсем правильно, поскольку при установлении сервитута собственник служащей вещи несет не только убытки в связи с использованием определенной части его участка, но и, возможно, расходы для обеспечения такой возможности для сервитуария (орга- низация проезда, в том числе содержание контрольно-пропускного пункта, ремонт дорог, ограждений и иные расходы).

Установление платы исходя из средних ставок аренды либо в виде процента от кадастровой стоимости земельного участка также не учитывает все особенности сервитута, так как при применении этих подходов не учитываются конкретные условия и объем сервитута.

Установление единовременной платы за сервитут в условиях российской действительности также не представляется целесообразным, поскольку при применении этого подхода сложно учесть все ситуации, которые могут возникнуть в процессе сервитутных правоотношении – объем использования и интенсивность могут изменяться (например увеличение потока транспорта), сервитут может быть прекращен в отсутствие оснований для его установления.

Таким образом, наиболее оптимальным вариантом определения размера платы за сервитут представляется вариант, предложенный в Обзоре: в каждом конкретном случае плата за сервитут должна устанавливаться отдельно, учитывая специфику отдельно взятого сервитута.

В заключение отметим, что сервитут является одним из правовых институтов, который позволяет обеспечить необходимый баланс интересов сособственников без лишения их прав на земельные участки. Появление Обзора, безусловно, является положительным фактором в развитии правоприменительной практики. Между тем многообразие проблем, связанных с реализацией таких правоотношений, порождает новые вопросы, которые требуют разрешения, в частности, «исключительность» установления сервитута, необходимость кадастрового учета части земельного участка при регистрации сервитута и размер платы за сервитут.