Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации

Актуальность темы исследования заключается в том, что в ней на основе исследования законодательства, практики его применения и научной литературы выявлены особенности оборота земельных участков, обнаружен ряд наиболее актуальных проблем правового регулирования земельных отношений.

Основная цель работы – выявление актуальных проблем правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации.

Задачи исследования определяются целью исследования и состоят в следующем;

• •     исследовать особенности приобретения и прекращения права

собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения;

• •     выявить актуальные проблемы правового регулирования

земельных правоотношений в России.

• •     выявление проблем и противоречий, возникающих при

приобретении прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности;

• •     выявление проблем реализации и защиты прав граждан при

получении земельного участка в аренду или собственность;

• •    выявление особенностей реализации и защиты прав на получение земельного участка отдельными категориями граждан, а также проблем целевого использования земель сельскохозяйственного назначения;

• •    исследовать проблемы, которые требуют урегулирования на законодательном уровне в целях создания перспектив функционирования земельного законодательства.

Земельные ресурсы и проживающее на них население определяют жизнеспособность и процветание любого государства. Чем более развита инфраструктура и чем более высока эффективность использования ресурсов земли, профессиональная подготовленность и культурный уровень населения, тем более сбалансировано и поступательно развивается экономика государства.

Земли сельскохозяйственного назначения — это особый объект ипотечных отношений, который используется и охраняется (о чем уже выше отмечалось) как основное средство сельскохозяйственного производства и предмет труда. Складывающиеся в процессе этого производства общественные отношения уже являются предметом в первую очередь аграрного и земельного права. Из этого следует, что в законодательстве об ипотеке сельскохозяйственных земель должна учитываться аграрная составляющая, то есть производство сельскохозяйственной продукции на прошедших горнило ипотеки землях, то есть того биологического процесса, который составляет его природно-технологическую основу и самым непосредственным образом связан с этой системой в целом.

На первый план здесь выдвигается охрана окружающей среды, соблюдение экологических норм и требований, дабы избавить сельскохозяйственное производство от пагубного влияния на природу, а состояние природы — на производство сельскохозяйственной продукции. И если нормы федеральных законов, регулирующих ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения, вступят в чем-то в противоречия с требованиями аграрной составляющей в ипотечных отношениях, то субъекты РФ будут вынуждены принимать свои акты, в которых иным образом получат разрешения соответствующие вопросы, чем они регулируются в федеральном законодательстве.

Противоречия между федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ по поводу залога сельскохозяйственных земель нам представляются неизбежными по той причине, что залог, как способ обеспечения исполнения обязательств, по традиции, как известно, является институтом гражданского права. Его источник — гражданское законодательство — относится к предмету исключительного ведения РФ. Цивилистическая наука, естественно, изучает и интерпретирует всю проблематику залога земли под углом зрения принципов гражданского законодательства, сформулированных в ст. 1 ГК РФ. Притом многие ее представители рассматривают гражданское право не иначе как синоним частного, то есть намечается тенденция частноправового уклона в регулировании отношений, попадающих в сферу его действия, в том числе складывающихся на основе использования природных ресурсов. Аграрное законодательство относится по остаточному принципу (то есть не поименованному) к предметам ведения субъектов РФ.

Мы убеждены в том, что избежать таких коллизий между гражданским и аграрным (это касается, хоть и в меньшей мере, всего природоресурсного законодательства) законодательством невозможно до тех пор, пока они будут находиться на разных ступенях иерархической структуры предметов ведения. Объективно напрашивается вывод о необходимости поставить их в равное положение, для чего требуется внести изменения в Конституцию РФ, согласно которым должно получить легальное закрепление аграрное (сельскохозяйственное) законодательство (аграрная, сельскохозяйственная деятельность) как предмет совместного ведения РФ и ее субъектов. Также необходимо отнести к совместному ведению гражданское законодательство, о чем в научной литературе обоснованно ставился вопрос.

Сразу отметим, что залог является исконно институтом гражданского права. Но залог земли сельскохозяйственного назначения — это проблема не только, а точнее, не столько гражданского законодательства и права, а в первую очередь и главным образом аграрного, земельного и других природоресурсовых отраслей, а также экологического законодательства и соответствующих отраслей права. Речь идет о комплексной многоотраслевой материи, основа которой «соткана» в Конституции Российской Федерации. Правда, в Конституции РФ ничего не говорится ни о сельскохозяйственной или аграрной деятельности, ни о законодательстве, регулирующем складывающиеся здесь общественные отношения (сельскохозяйственном, аграрном). В Конституции вообще отсутствуют данные понятия. Зато в ней названы земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды, которые в соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции отнесены к предметам совместного ведения Федерации и ее субъектов. Все названные отрасли законодательства регулируют общественные отношения, которые имеют самую тесную непосредственную связь с сельскохозяйственным производством. Такая связь проходит через «сердце» охраны окружающей среды. Сельскохозяйственное производство оказывает влияние на всю околоземную экологическую систему, поскольку основано на биологических процессах.

Земельные правоотношения – крупная и сложная проблема, она определяется совокупностью отношений между субъектами различных отраслей права по поводу использования и охраны земли. В России земля имеет особый правовой режим, поскольку она рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Заключение

Итак, в результате проведенного исследования выявлены актуальные проблемы правового регулирования земельных правоотношений в России. Кроме того, обнаружен ряд проблем, которые требуют урегулирования на законодательном уровне в целях создания перспектив функционирования земельного законодательства.

Взаимодействие гражданского и земельного законодательств, при определении предмета их регулирования, должно строиться следующим образом: при возникновении конфликта гражданского и земельного права последнее подлежит применению, только если речь идет об ограничении свободы частного права; земельное право, являясь публичным правом, должно ограничивать гражданское право, устанавливая его пределы.

Проведенный анализ действующего ипотечного законодательства и научной доктрины, позволил установить, что истинным видообразующим признаком института ипотеки следует считать именно залог недвижимости, а не прав на нее. Отсюда следует, что к предмету ипотеки должны относиться только недвижимые вещи.

Залог права аренды, залог права хозяйственного ведения, залог доли в праве на земельный участок обладают рядом специфических свойств, которые не позволяют отнести их к предмету ипотеки, что приводит к необходимости создания регулятивных норм, отражающих специфику данных видов залога. Поэтому целесообразным является выделение указанных видов залога из сферы регулирования ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и закрепление их в ГК

Следует преодолеть существующий разрыв между правовым статусом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и объектами недвижимости, расположенными на нем, путем признания их элементами единого имущественного комплекса, образующего сложную вещь, состоящую из неотделимых недвижимых вещей.