Преимущественное право заключения договора аренды земельного участка на новый срок

Преимущественное право арендатора на заключение арендного соглашения на новый срок является одной из отличительных черт отечественного права аренды. Так, авторы отмечают, что подобное правомочие землепользователя не присуще ни классической конструкции договора аренды, в римском праве – это наём вещей [1, с. 283], ни зарубежным правопорядкам [2, с. 98]. В современное российское право подобный подход к правовому положению арендатора пришёл в качестве правовой традиции из советского периода. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., ещё не оперировавший буржуазным термином «аренда», в главе 27, посвящённой имущественному найму, закреплял преимущественное право социалистической организации на возобновление договора [3]. В свою очередь, названный кодифицированный акт воспринял идею о преимущественном положении нанимателей из Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., примечание к ст. 154 которого указывает на преимущественное право государственных органов и кооперативных организаций «нанимать» государственные предприятия и строения на новый срок [4].

Появившиеся в результате особенностей исторического развития российского государства, сегодня преимущественное право стало одной из важных гарантий прав арендатора, предсказуемости не только отношений между арендатором и арендодателем, но и условий хозяйственной деятельности арендатора, осуществляемой с помощью арендованного имущества. Притом, многие исследователи указывают на вещную природу преимущественного права заключения договора аренды на новый срок как права на чужие вещи [5, с. 386]. Наряду с такими характеристиками аренды как право следования, возможность применения арендатором как титульным владельцем арендованного имущества вещно-правовых способов защиты, эта особенность говорит в пользу вещной либо же смешанной, вещнообязательственной, природы отечественного права аренды [6, c. 116].

Действительно, подход российского законодателя к правовому регулированию договора аренды наталкивает на мысль о вещно-обязательственном характере прав арендатора, где в основе лежит обязательство сторон, вытекающее из договора аренды, однако положение арендатора от- носительно третьих лиц, а в ряде случаев – и в отношении арендодателя, близко к положению обладателя абсолютного, вещного права.

Право арендатора заключить новый договор в приоритетном по отношению к третьим лицам порядке закреплено в ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [7]. Норма сформулирована таким образом, что иным законом либо же волеизъявлением сторон, выраженным в договоре, такое правомочие арендатора может быть исключено. Так, с недавнего времени землепользователи по договорам аренды публичных земельных участков не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Это правило закреплено в ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) [8] и вступило в силу с 1 марта 2015 г. Законодатель установил два исключения (ч. 3 ст. 39.6 ЗК РФ) для граждан и юридических лиц, земельный участок которым был предоставлен без проведения торгов, а также для граждан, которые получили земельный участок в аренду посредством аукциона в целях ведения садоводческой деятельности. Названные лица могут повторно получить участок в аренду только при одновременном выполнении условий ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, о чём разъяснил Верховный суд Российской Федерации (далее – ВС РФ) в Обзоре судебной практики № 1 за 2018 г. [9].

Из самой сущности преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок вытекает то, что оно не возникает, если первоначальный договор аренды был заключен на неопределённый срок либо же по истечении срока действия возобновлён по правилам п. 2 ст. 621 на неопределённый срок. Арендатор может получить приоритет на заключение нового договора перед третьими лицами только в случае, если добросовестно исполнял свои обязанности по первоначальному договору. К примеру, суды отказывают в признании преимущественного права за теми арендаторами земельных участков, которые являются должниками по арендной плате [10].

Для осуществления преимущественного права землепользователей по договору аренды необходимо выполнение требования о государственной регистрации договора. Так, в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ сделки по аренде недвижимости подлежат государственной регистрации, если иное не установлено специальными законодательными правилами. Из смысла ч. 2 ст. 26 ЗК РФ вытекает требование о регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных на срок один год и более. В то же время, если подлежащий государственной регистрации договор не был зарегистрирован, то в силу правила п. 3 ст. 433 ГК РФ [11] он считается заключенным лишь для сторон договора и не порождает каких-либо юридических последствий для третьих лиц. Таким образом, в случае если договор аренды земельного участка заключен на год или более длительный определённый срок и не был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то арендатор лишается преимущественного права на заключение нового договора, поскольку данное право противопоставлено правам третьих лиц, которые потенциально также претендуют на аренду земли. Подобная интерпретация законодательных предписаний о государственной регистрации аренды земельных участков довольно часто встречается в судебных актах по конкретным делам [12].

Срок действия преимущественного права составляет один год с момента прекращения арендного соглашения. Так, в случае если арендодатель заключил сделку с другим лицом в течении года со дня прекращения первоначальной аренды, арендатор может в судебном порядке перевести на себя права и обязанности нового арендатора и требовать от арендодателя возмещения убытков либо же только возмещения убытков.

Для реализации преимущественного права арендатора, а также вышеназванного механизма защиты обязательно нужно произвести письменное извещение арендодателя о своём намерении повторно заключить договор аренды. Уведомление должно осуществляться в срок, установ- ленный сторонами в арендном соглашении, а если участники сделки подобного условия не предусмотрели – в разумный срок до прекращения действия первоначального договора. Ориентиром определе- ния разумности срока может служить судебная практика, так, суд в одном из дел указал, что уведомление, полученное арендодателем ранее чем за семь дней до прекращения срока действия арендного соглашения, сделано в разумный срок [13].

Таким образом, для успешного осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок необходимо помнить следующее. Во-первых, данное право не возникает в случае заключения сделки по аренде земли на неопределённый срок. Во-вторых, реализовать преимущественное право может лишь арендатор, добросовестно исполнявший обязанности по первоначальному догово- вором сроки, не ухудшал качество земли как природного объекта и т. д. В-третьих, обязательным условием реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок являет- ся государственная регистрация в случае, если она требуется в соответствии с предписаниями законодательства. В-четвёртых, о возможности повторного заключения договора необходимо позаботиться заранее: закон в качестве условия преимущественного права называет письменное уведомление арендодателя о своём намерении ещё в ходе действия первоначального договора аренды земельного участка. В-пятых, в соответствии с правилами зе- мельного законодательства у арендаторов публичных земельных участков преференции на заключение аренды на новый срок отсутствуют, такие договоры по общему правилу должны заключаться посредством специальной процедуры, а именно на аук- ру: исправно производил оплату аренды ционе.

земельного участка в обусловленные дого- ных документов «Судебные и нормативные акты РФ». – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: (дата обращения: 27.04.2021).