Презумпция законности зарегистрированного права

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке [2].

Согласно п. 52 Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права [3].

На основании данных положений можно сделать вывод о том, что зарегистрированное право обладает презумпцией законности, и лишь только суд может опровергнуть эту презумпцию.

Презумпция законности зарегистрированного права тесно связана с презумпцией публичной достоверности реестра недвижимого имущества. К существованию данной презумпции есть две различных точки зрения.

Сторонники одной точки зрения, в частности, И.Ш. Файзутдинов, считают, что государственная регистрация недвижимого имущества обладает свойством публичной достоверности: зарегистрированное право с момента его регистрации считается юридически действительным, и субъекты при совершении сделок могут доверять сведениям, внесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним [5].

Сторонники противоположной точки зрения, одним из которых является А.М. Ширвиндт отмечают, что в действующем законе не нашел воплощения принцип публичной достоверности реестра, в силу которого само по себе наличие регистрационной записи о праве собственности отчуждателя давало бы достаточные основания для возникновения права собственности у приобретателя независимо от того, соответствуют ли данные ЕГРП действительности. Законом установлена лишь опровержимая презумпция достоверности реестра [8].

Данная презумпция по большей степени ориентирована на обеспечение публичного интереса, предметом которого является стабильность гражданского оборота. При этом реализуемая в конкретных отношениях презумпция достоверности сведений, содержащихся в реестре, обеспечивает интересы и отдельных участников самых разнообразных гражданско-правовых отношений, отдавая приоритет в правовой охране тем лицам, чьи права зарегистрированы в установленном порядке. Являясь единственным доказательством существования зарегистрированного права, государственная регистрация предполагает добросовестность соответствующего правообладателя. Как следствие, любое оспаривание принадлежности права, равно как и добросовестности его приобретения, должно быть доказываемо иными лицами.

Некоторые исследователи делают по-другому направленные выводы. Так, Л.Б. Шейнин делает вывод о презумпции достоверности записей реестра исходя из отношения к государственной регистрации как к авторитетному средству фиксации права [7].

Другие приравнивают презумпцию законности зарегистрированного права и публичной достоверности: В.В. Чубаров оценил данные положения закона как презумпцию достоверности (законности) зарегистрированного права [6].

Помимо приведенных положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при заключении сделок с недвижимостью следует учитывать статью 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в соответствии с которой регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра [1].

А. Демкина проанализировала изменение статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающей пределы проверки законности сделки [4].

В редакции Федерального закона от 29.12.2010 г. № 37 статья звучала следующим образом: «правовая экспертиза и проверка законности сделки». Таким образом, регистрирующий орган проводил полную проверку правоустанавливающих документов.

В настоящее время регистрирующий орган проверяет только отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав, в сделках, заключенных в простой письменной форме. Это свидетельствует о том, что регистрирующий орган не проводит полной правовой экспертизы правоустанавливающих документов.

С учетом данных положений о законности зарегистрированного права можно говорить лишь в том ключе, что отсутствовали технические основания для отказа в регистрации права. Таким образом, презумпция законности существует, но она не отражает действительное существование прав на недвижимость, а только соответствие регистрационного действия, технической фиксации права, законодательству. О реализации же принципа публичной достоверности записей в реестре прав на недвижимое имущество можно будет говорить лишь когда будут учтены положения, заложенные в ст. 8.1. ГК РФ, то есть когда документы, представляемые для регистрации прав, будут проверять по множеству критериев: начиная от действительной воли сторон на заключение сделки и заканчивая соответствием содержания сделки закону.