Применение последствий недействительности сделки, признание договора приватизации недействительным

В настоящее время граждане все чаще обращаются в уполномоченный орган за приватизацией жилого помещения в рамках договора социального найма, таким образом реализовывая право на бесплатную, но при этом «однократную» приватизацию в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2021) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее ― Закон РФ № 1541-1)¹.

Данный закон направлен на расширение прав и возможностей граждан на решение вопросов, связанных с жильем, способствуя эффективному использованию жилищного фонда.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, предусмотренный названным Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ».

В соответствии со ст. 2 и 7 Закона РФ № 1541-1 граждане, занимающие я помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещен собственность, в том числе в совместную, долевую на условия предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РСФС и республик в составе РСФСР.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ № 1541-1 передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Договор приватизации рассматривается как передача жилого помещения в собственность, в этом случае происходит смена собственника. Собственником становится гражданин с момента государственной регистрации права собственности, и именно с этим моментом связано начало исполнения договора приватизации1.

Правовое регулирование порядка приватизации жилого помещения часто подлежит оспариванию в суде, решением суда договор признается «недействительным» согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 № 8 (ред. от 02.07.2009) "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"2.

Причиной возникновения множества научных трактовок данного термина является отсутствие «легального» закрепления в законе «недействительной сделки».

По смыслу ст. 153 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ), «сделка ― это действия граждан и юридических лиц, которые направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» ³.

По мнению Дьячкова Е. В., многие ученые утверждают, что недействительная сделка априори считается «правонарушением как любое действие, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей», «не приводящие к желаемым правовым последствиям» [2, c. 8].

В. В. Анчугина утверждает, «недействительная сделка ― это сделка, которая влечет за собой исключительно последствия, связанные с ее недействительностью, она не создает для сторон желаемый результат, а также, чаще всего, влечет за собой возникновение неблагоприятных последствий» [1, c. 36].

В своих трудах Е. С. Федорова привела собственную квалификацию признаков «недействительных сделок», отметив:

• А)    несоответствие сделки закону, т.е. содержание сделки и ее результат противоречат нормам действующего законодательства;

Б) совершение сделки недееспособным лицом ― к примеру, факт волеизъявления несовершеннолетнего лица является необходимым, но недостаточным;

• В)    несоответствие воли субъекта совершаемом волеизъявлению; совершение волеизъявления в форме, которая не предусмотрена законодательством для данной категории сделок;

Г) воля субъекта находится под посторонним неправомерным воздействием» [3, c. 618].

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, «при несоответствии сделки требованиям нормативно-правовых актов, данная сделка оспорима».

По правилам ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 № 8 (ред. от 02.07.2009) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснено, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недей-ствительной1.

Стоит отметить, что перед подачей искового заявления о недействительности сделки, признании договора приватизации жилого помещения недействительным в судебном порядке, необходимо проверить срок исковой давности. В соответствии со ст. 181 ГК РФ, «по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок исковой давности составляет 1 год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной ― 3 года».

Кроме того, имеется толкование Конституционным Судом РФ ч. 1 ст. 167 ГК РФ, согласно которому «поскольку право на предъявление иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки связано наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения сделки, когда возникает производный от нее тот или иной не правовой результат, действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока»1.

Рассмотрим данные правоотношения на примере анализа судебной практики Республики Бурятия. 14 марта 2025 г.

Октябрьским районным судом г. Улан-Удэ в удовлетворении требований о признании договора приватизации недействительным было отказа-но2. Истец, обратившись в суд с иском указал, что «оспариваемый договор приватизации квартиры является недействительным по тому основанию, что он имел право стать участником общей собственности на жилое помещение, от участия в приватизации спорного жилого помещения не отказывался, договор приватизации заключен без его участия, то есть договор не соответствует требованиям закона, фактически истец указывал на ничтожность данной сделки».

Применив срок исковой давности, районный суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Апелляционный суд оставил без изменения решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ, отклонив апелляционную жалобу Истца.

Необходимо учесть, что существенное значение, определяющее неоднородность такого понятия, как «недействительная сделка», выражается в «заблуждении», связанным с правовой природой данного термина, что существенно ограничивает возможность его использования по назначению, в отличие от его «мотивов».

В связи с вышеизложенным, с учетом сложившейся судебной практики и мнения ученых-правоведов, рассмотрены признаки и основания признания сделки недействительной. По результатам исследования, важно отметить, что для признания договора приватизации следует учитывать срок исковой давности.