Приобретение права собственности по договору

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права у приобретателя по договору является момент передачи отчуждаемой вещи. Из чего следует, что для передачи вещи необходимо:

• а)    лицо, передающее право;

• б)    лицо, приобретающее право;

• в)    законное основание;

• г)    акт передачи [2, с. 156].

Если отчуждение имущества в соответствии с гражданско-правовым договором подлежит государственной регистрации, то право собственности на такое имущество возникает, в соответствии, с момента такой государственной регистрации, в частности с момента внесения об имуществе записи в Единый государственный реестр прав.

На практике достаточно часто возникают вопросы относительно момента перехода права собственности, а именно необходимости их государственной регистрации. Так, например, в Арбитражный суд Иркутской области обратилось ООО «СК «Территория» с исковым заявлением к ООО «Спецтрой Иркутск» об освобождении из под ареста нежилого помещения.

Суд установил в своем решении по делу № А19-20591/2019, что иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основани- ям, предусмотренным законом или договором. Так как в соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на имущество может также возникнуть и у добросовестного приобретателя, в том числе и на недвижимое имущество, но при условии государственной регистрации права собственности в этом случае. Исключение из этого правила составляют те случаи, когда собственник на основании ст. 302 ГК РФ вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Собственно, добросовестность приобретения имущества, по мнению судебных органов, является юридически значимым обстоятельством при разрешении спора об истребовании имущества собственником, подтверждением чего является судебная практика: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2020 г. по делу № А60-65713/2019 [1].

• 2    января 2017 года вступил в силу новый закон ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон обязывает:

• а)    вести обязательный кадастровый учет объектов недвижимости;

• б)    зарегистрировать права на объект недвижимости;

• в)    зарегистрировать переход прав от одного правообладателя (физического или юридического лица) к другому при продаже, дарении, мене либо другом отчуждении прав.

В РФ, регистрирующим органом объектов недвижимости и прав на них является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – РОСРЕЕСТР.

В каждом городе или районном центре есть отделения Росреестра.

С 02.01.2017 года Росреестр ведет единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН, который теперь ведется в электронном виде. Росреестр постепенно закрывает отделы приема-выдачи документов от граждан и юридических лиц. Теперь документы в Росреестр можно подать и получить через МФЦ.

Прежде чем зарегистрировать право собственности на недвижимость – необходимо произвести кадастровый учет объекта или убедиться в том, что это было сделано ранее.

Основанием для регистрации выступают следующие документы:

– Договор купли продажи, мены, дарения или иной правоустанавливающий документ. Некоторые договоры требуют удостоверения нотариусом. В противном случае они будут отклонены Росреестром.

– Акт приема передачи (в сделке купли-продажи).

– Заявления всех участников сделки о регистрации права.

– Квитанция об оплате государственной пошлины.

Следует также отметить, что регистрация права собственности на недвижимость имеет заявительный характер [4, с. 96].

Лицо, имеющее право собственности на недвижимость, может владеть своей недвижимостью; пользоваться; распоряжаться ей. Имея право собственности, человек может делать с недвижимостью все, что считает нужным, если это не нарушает закона и не затрагивает законные права дру- гих людей. Он может совершить любую сделку со своей собственностью: продать, подарить, обменять или сдать в аренду.

Право собственности на недвижимость не возникает само по себе, в ее основе всегда имеется причина. Фиксируется эта причина в документе-основании права собственности. Именно он является правоустанавливающим документом, так как устанавливает право определенного человека на определенную недвижимость и объясняет, причину, по которой у собственника это право появилось.

Существуют различные основания для обретения права на нее. Их не слишком много, и, чаще всего, это нижеприведенные варианты:

– Жилье в новостройке. В этом случае основанием становится договор участия долевого строительства с соответствующей строительной фирмой. Заключение его является более длительным процессом, но у него имеются и свои положительные стороны: дольщик, ознакомившись с планом строящегося жилья, может выбрать себе более подходящее. Иногда у него есть возможность принять участие в его создании.

– На вторичном рынке. По сравнению с предыдущим способом, в данном случае выбор не так велик, а различные переделки и новшества требуют согласования с БТИ и Росреестром. Продавец принимает обязательство передать жилье покупателю, а приобретатель - принять его и выплатить за него договорную сумму. В этом случае основанием права собственности становится договор купли-продажи.

– Приватизация. Человек, живущий в муниципальной или государственной квартире, может ее приватизировать. Совершеннолетним разрешается приватизировать жилье не более одного раза, а несовершеннолетним – 2 раза: первый раз – если родители приватизируют квартиру, их включают автоматически; второй раз – по достижении 18 лет, когда у них появляется право самим приватизировать жилье. Право приватизации есть у всех проживающих в квартире, даже если человек не находится дома из-за длительной командировки, службы в армии и по другим причинам, он может воспользоваться своим правом позд- нее. Если квартира стала собственностью в результате приватизации, основанием становится договор передачи жилья в собственность, заключенный между наймодателем (органами местного самоуправления) и нанимателем.

– Наследство. Недвижимость, доставшуюся и по завещанию, и «по закону», в любом случае через полгода наследник может оформить как собственность. Основанием будет считаться свидетельство о праве на наследство.

– Подаренная недвижимость. Дарение означает бесплатное получение недвижимости в собственность. В договоре дарения иногда прописываются дополнительные условия: дарится лишь доля, а не вся квартира целиком; кто-то и после ее передачи другому человеку, продолжит проживание в ней. Возможны и другие условия. В этом случае основанием служит договор дарения квартиры между дарителем, обязавшемся передать ее в дар и одаряемым, чья обязанность не только принять, но и взять на себя все права и обязанности по содержанию квартиры, уплате налогов и т. п.

Отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации юридического факта, определяющего момент передачи недвижимого имущества в случае заключения сторонами консенсуального договора дарения недвижимого имущества, влечет за собой правовую неопределенность – недвижимое имущество может остаться у дарителя на момент регистрации права собственности за новым собственником, то есть у прежнего правообладателя в данном случае остаются правомочия владения и пользования недвижимым имуществом, в связи с чем, затруднительно говорить о полноценном переходе права собственности к новому правообладателю. Либо иной вариант – прежний правообладатель освободил недвижимое имущество, а новый правооб- ладатель по каким-то причинам не получил фактически правомочия владения и пользования указанным недвижимым имуществом [5, с. 99].

Таким образом, целесообразно закрепить в Гражданском кодексе Российской Федерации положение о юридическом факте, фиксирующем передачу недвижимого имущества в рамках консенсуального договора дарения недвижимого имущества.

В рамках производных способов приобретения права собственности, рассматриваемых на основе критерия правопреемства, дискуссионным представляется вопрос о переходе права собственности на имуще- ство, в том числе на недвижимое имущество. Наиболее часто анализу подвергаются сделки об отчуждении имущества, однако полагаем, что подобные дискуссионные вопросы могут быть применимы и к иным способам приобретения права собственности на имущество.

В науке присутствует точка зрения, согласно которой не существует такого понятия, как переход права собственности, то есть право возникает и прекращается, а такого правового явления, как изменение права собственности (переход права собственности), не существует [3, с. 137].

Таким образом, имеет место правопреемство, зависимость субъективных прав нового собственника от субъективных прав прежнего собственника. Кроме того, концепция, рассматривающая гражданский оборот недвижимости исключительно с позиций возникновения права и прекращения права, не объясняет, почему при прекращении права у прежнего собственника не требуется проведение повторных регистрационных действий, совершаемых при введении недвижимости в гражданский оборот (то есть регистрации недвижимости как вновь созданной вещи).