Проблема аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения

Если в целом, вопросы аренды изучены в научной литературе достаточно тщательно, то относительно разрешения проблемных вопросов аренды земельных участков фундаментальных исследований не так уж и много. Еще меньше – касательно проблемных вопросов аренды земельных участков сельхоз назначения.

Как отмечают А.Э. Колиева и К.Е. Нуридинов, основная проблема кроется в том, что аренда таких земельных участков регулируется не только нормами гражданского, но и земельного права, в связи с чем в практической деятельности приходится учитывать особенности и ограничения, закрепленные в нормах обеих отраслей [5, с. 33]. Так, определение термина «земли сельскохозяйственного назначения» закреплено в ст. 77 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), в соответствии с которой это такие земли, которые «находятся за границами населенного пункта и предоставляются для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей» [2]. Если участок земли относится к категории земель сельхоз назначения, то об этом делается соответствующая отметка в государственном реестре кадастра и картографии.

Порядок передачи рассматриваемой категории земельных участков в аренду за- креплен в ст. 9 федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – ФЗ № 101), и уточняется в ряде других статей этого же закона, формулировка которых вызывает у ученых немало вопросов [3]. Например, К.Е. Соловьева обращает внимание на проблему приобретения в собственность земельных участков сельхоз назначения иностранными гражданами, несмотря на то, что в ст. 3 указанного федерального закона сказано, что иностранные граждане, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан превышает 50%, могут владеть землями сельхоз назначения только на праве аренды [6, с. 86]. Так если законодатель четко ограничивает права иностранных граждан на собственность, в чем же кроется проблема?

К сожалению, данную норму не сложно «обойти». Российские земли сельхоз назначения – это весьма выгодная инвестиция, которая позволяет эффективно организовывать и развивать бизнес иностранным гражданам в сфере сельхозпро-изводства, вследствие чего гораздо удобнее иметь участок в собственности, а не на праве аренды. Для этого земельные участки оформляются в собственность или род- ственниками, или подставными лицами иностранных граждан, имеющими российское гражданство, или же оформляются в собственность дочерних юридических лиц, зарегистрированных в России. Получается, что де-юре земельный участок находится в собственности российского гражданина или компании, однако де-факто – в собственности иностранного гражданина или компании.

На наш взгляд, проблема весьма актуальна, однако вряд ли ее можно урегулировать правовыми средствами. Единственный способ – это более тщательно проверять контрагента при заключении сделки, чтобы не допустить возникновение описанной ситуации. Кроме того, фактическое развертывание деятельности иностранных компаний на российских землях сельхоз назначения снижают конкурентоспособность российских производителей, что негативно сказывается на отечественной экономике. С другой стороны, налоги на пользование земельным участком, поступают в российский бюджет.

Еще одна проблема аренды участков земель сельхоз назначения кроется в формулировке п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Там сказано, что арендатор вправе передать арендованный им участок земли третьему лицу без согласия арендодателя, и данное правило распространяется на граждан, у которых земельный участок сельхоз назначения находится в частной собственности. При этом арендодателя достаточно просто уведомить об этом. Такая формулировка нормы не может быть приемлемой по двум причинам:

• -    во-первых, она прямо противоречит смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ, где прямо указано, что договор «субаренды» может заключаться только с согласия арендодателя. Фактически мы имеет две нормы, которые устанавливают разные правила относительно передачи аренды третьим лицам.

• -    во-вторых, согласимся с А.С. Жикулиной и Н.А. Рахваловой, что земельные участки сельхоз назначения вне зависимости от права собственности, в которой они находятся – это весьма ценный ресурс, который требует особо бережного к себе отношения [4, с. 133]. В этой связи

неразумным кажется подход законодателя, который не только не устанавливает никаких требований к наличию опыта у арендатора по работе на землях сельхоз назначения, но и предоставляет право передачи арендных прав третьим лицам без согласия арендатора. В совокупности это может привести к нерациональному использованию земель и их вырождению, что негативно сказывается на экономике страны в целом.

На сегодняшний день, по данным Росстата, в России 386 135 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, и из них 128 336 тыс. га находятся в частной собственности [7]. Таким образом, 33% всех сельхоз земель могут беспрепятственно передавать в аренду третьим лицам без согласия арендатора.

На наш взгляд, обозначенная проблема нуждается в решении, которое необходимо реализовать по следующим направлениям:

• -    во-первых, запретить передачу земель сельхоз назначения в аренду третьим лицам без согласия арендодателя, что потребует внесения соответствующих изменений в п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

• -    во-вторых, законодательно закрепить требования к наличию у арендатора опыта по работе на землях сельхоз назначения не менее пяти лет. В этом случае не должно иметь значение был ли потенциальный арендатор частным предпринимателем, государственным служащим или наемным рабочим. Главное – наличие опыта при работе с такими землями. Соответственно, всем, у кого земли сельхоз назначения находятся в собственности, будет запрещено передавать их в аренду лицам, не имеющим установленным законом опыта.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

• 1.    На сегодняшний день в сфере аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения существует ряд неразрешенных проблем. Во многом их существование обусловлено несовершенством действующего законодательства и необходимостью более внимательного и бережного обращения с такими землями. Одна из проблем касается оформления иностранными гражданами земель сельхоз назначе-

• ния в собственность или аренду на юридических и физических лиц, зарегистрированных на территории РФ или имеющих российское гражданство, при котором юридически оно оформлены в соответствии с российским законодательством, а фактически находятся в собственности или в аренде у иностранных граждан. Полагаем, что можно урегулировать правовыми средствами эту проблему нельзя. Единственный способ – это более тщательно

• 2.    Вторая проблема связана с наличием противоречия между п. 2 ст. 612 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Для его разрешения и усиления защиты земель сельхоз назначения от нерационального использования и их истощения, считаем необходимым запретить передачу земель сельхоз назначения в аренду третьим лицам без согласия арендодателя, что потребует внесения соответствующих изменений в п. 5 ст. 22 ЗК РФ и законодательно закрепить требова-

• ния к наличию у арендатора опыта по ра боте на землях сельхоз назначения не ме

проверять контрагента при заключении сделки, чтобы не допустить возникновение описанной ситуации.

нее пяти лет.