Проблема определения имущества в качестве недвижимого

На данный момент проблема отнесения объектов к недвижимому имуществу остается достаточно актуальной. Это подтверждается тем, что в научных кругах по данному вопросу возникают постоянные споры, а практика показывает неоднозначность принятия решений судебными органами. В частности, нередки ситуации, при которых вышестоящие суды выносят решение об отмене решений нижестоящих судебных органов.

Стоит отметить, что и законодатель старается не отставать от происходящих в практической деятельности изменениях, постоянно внося нововведения в законодательство. Особое внимание законодателя к вопросам недвижимости обусловлено ее ценностным характером не только для государства, но и для отдельных граждан.

Помимо этого, в отношении к недвижимому имуществу предъявляются особые требования при совершении сделок, заключающиеся в осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества.

Проблема разграничения и отнесения имущества к недвижимому была известна еще в истории римского права. Под недвижимым имуществом понималось имущество, которое не могло быть перемещено без утраты ценности такого имущества.

В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [1] устанавливается определение недвижимого имущества, куда включаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, несмотря на отрыв от земли, гражданским законодательством к объектам недвижимости причисляются воздушные и морские объекты, а также суда внутреннего плавания и космические объекты.

При этом, в гражданском законодательстве делается указание на то, что недвижимостью могут выступать и другие объекты прямо не указанные в ст. 130 ГК РФ, то есть перечень недвижимого имущества в статье остается открытым.

Действующий ГК РФ закрепляет недостаточно развернутое определение недвижимого имущества, устанавливая для его определения только два критерия:

• -    неразрывная связь с землей;

• -    нанесение вреда функциональному значению имущества при его перемещении.

Многие цивилисты указывают на то, что данных критериев недостаточно для установления причисления имущества к недвижимому, так как с учетом современных техники и методов, по сути, можно перенести любое сооружение на другую территорию без потери ее функционального значения.

Итак, нами предлагается оставить закрепленные в гражданском законодательстве критерии отнесения имущества к категории недвижимого. При этом, считаем целесообразным дополнить его и другими критериями, которые бы позволили безошибочно устанавливать принадлежность такого имущества к недвижимому.

Так, необходимо включить в ГК РФ такой критерий как постоянная связь с землей, так как возникают ситуации, при которых объекты могут находиться на земле временно и, соответственно, рано или поздно могут быть снесены. Такие объекты уже не станут недвижимым имуществом и не получат соответствующей государственной регистрации.

Временный характер объекта характеризуется следующими критериями:

• 1.    Назначение постройки. К примеру, это может быть летний киоск, который устанавливается на определенный сезонный период.

• 2.    Намерение постройки. Так, застройщиками может быть установлено временное помещение на момент осуществления строительных работ, в котором проводят свое свободное время строители.

• 3.    Ограниченный срок действия пользования землей [2, с. 240].

Как уже было указано, многими исследователями критикуется позиция законодателя по поводу установления соответствующего определения «недвижимого имущества». Однако и среди теоретиков нет единого подхода относительно данной категории, который бы позволил решить имеющиеся законодательные проблемные аспекты.

Практика же дел по данной категории является также неоднозначной, так как у судей в большинстве случаев появляются вопросы относительно того, каким именно образом необходимо оценивать такую категорию как «несоразмерный ущерб», учитывая тот факт, что он напрямую не закреплен в законодательстве. В результате, все такие вопросы отводятся на усмотрение суда.

Так, интересной по данному поводу представляется точка зрения, в соответствии с которой выделяются такие критерии недвижимого имущества, как [3, с. 20]:

• -    технические, состоящие в оценке взаимосвязи объекта с землей;

• -    оценочные. Они заключаются в оценке стоимости отдельно взятого объекта;

• -    юридические, заключающиеся в регулировании определенного вида объекта определенными нормативно-правовыми актами.

На наш взгляд, такие критерии помогут в практической деятельности установить возможность отнесения или нет объектов к недвижимому имуществу. Однако на современном этапе они пока носят только субъективный характер.

Отдельно следует рассмотреть такую категорию недвижимого имущества, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Данные объекты в силу закона признаются недвижимостью, несмотря на то, что они напрямую не связаны с землей и могут передвигаться.

В литературе по поводу отнесения вышеуказанных объектов к недвижимому имуществу называется несколько причин.

Во-первых, говорится о необходимой государственной регистрации таких объектов.

Во-вторых, указывается на то, что такие объекты хоть напрямую и не связаны с землей, но управляются с нее [4, c. 67].

Рассматриваемое недвижимое имущество, которое признается таковым по закону, вызывает на в научных кругах немало споров. В результате, на наш взгляд, целесообразным было бы отнести воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также к космическим объектам к особой категории имущества, которые бы напрямую не являлись не движимостью, но при этом регулировались бы нормами законодательства о недвижимом имуществе.

В результате, считаем, что назрела необходимость пересмотра законодательства в области регулирования и определения недвижимого имущества.