Проблемы цифровизации государственных учетно- регистрационных услуг в отношении земельных участков

Еще одна новелла законодательства в сфере оказания государственных учетнорегистрационных услуг в отношении недвижимого имущества касается удостоверения проведенной государственной регистрации сделки, возникновения, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки. Теперь они удостоверяются выпиской из ЕГРН.

До 29 июня 2022 года сделка удостоверялась посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем ее содержание.

Таким образом, лицо, имевшее на руках договор с регистрационным штампом (специальной регистрационной надписью 1), или, как это было до 15 июля 2016 года (в отношении права на объект недвижимости), свидетельство о регистрации права, располагало документом, подтверждающим его право на объект недвижимости. После перехода права на такой объект к другому лицу правоподтверждающие документы у прежнего правообладателя изымались, а правоустанавливающие – могли быть ему возвращены после регистрации. Учреждение юстиции (орган регистрации прав) делало на них отметку о прекращении права продавца 2. То есть в случае возникновения спорных ситуаций у правообладателя был документ, который позволял доказать его право на объект недвижимости, а также то, что ни сам объект, ни право на него не менялись в течение того времени, когда лицо обладало этим документом. Хотя нельзя не отметить, что возникающие во время обладания лицом соответствующим объектом недвижимости, ограничения прав и обременения объекта, как правило, не были отражены в таком свидетельстве о праве.

Сейчас проблема заключается в том, что согласно части 4 статьи 62 Закона о регистрации сведения ЕГРН являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из ЕГРН. Получив очередную выписку из ЕГРН, правообладатель может столкнуться с тем, что он уже не является правообладателем земельного участка или что принадлежащий ему земельный участок изменился. Как он может доказать, что он никаких юридически значимых действий не совершал? У него нет ничего, кроме, возможно, той выписки из ЕГРН, которую он получил первоначально и которая уже не актуальна.

Вместе с тем при рассмотрении судебных споров часто возникает необходимость подтвердить факты изменения координат

* Окончание. Начало см. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2022. № 6.

характерных точек границ участка или состава его правообладателей на протяжении нескольких лет. Правообладатель, как правило, заказывает одну выписку, которую представляет по месту требования, например в суд, и не оставляет себе экземпляр оригинала бумажной копии выписки (а суды общей юрисдикции нередко требуют выписку из ЕГРН, удостоверенную печатью). В то же время если оставлять себе каждую выписку из ЕГРН, то сколько их в конечном итоге будет хранить правообладатель земельного участка, даже если собирать их в электронной форме. При этом каждую выписку необходимо оплачивать.

Таким образом, несмотря на ведение ЕГРН в электронной форме, отследить историю изменений земельного участка, его правообладателей и прав на него пока невозможно. Заинтересованное лицо не имеет возможности получить выписку из ЕГРН о земельном участке на интересующую его дату. А ведь именно эти важные функции и должны были бы появиться у ЕГРН, который ведется в электронной форме – прослеживаемость истории объекта недвижимости и прав на него.

Кроме того, общеизвестно, с какими перебоями работает, например, интернет-сайт Госуслуг или Единой медицинской информационно-аналитической системы и сколько противоречий содержится в сведениях ЕГРН. Государственная информационная система о государственных и муни- ципальных платежах также часто работает некорректно – заявители оплачивают государственную пошлину за регистрацию прав 3 или вносят плату за выдачу выписки из ЕГРН 4, а в ответ на свои заявления об оказании соответствующих государственных услуг получают отказ в связи с отсутствием в системе сведений об их оплате. К тому же никто не может гарантировать абсолютную защищенность сведений ЕГРН и полностью исключить угрозу кибератаки на него, особенно в настоящее время 5.

В связи с этим следует отметить работу банков через систему интернет-банкинга и предоставление услуги «мобильный банк». Общеизвестно, что эти системы широко используются и постоянно совершенствуются, например, Сбербанком.

В чем заключается суть этих систем?

Что касается системы интернет-банкинга 6, то воспользоваться ею, например, клиенту Сбербанка максимально просто. Для этого он должен иметь счет или оформить кредитную или дебетовую карту этого банка и зарегистрироваться на сайте Сбербанк Онлайн (в личном кабинете), придумав логин (идентификатор пользователя) и пароль или получив их в банкомате. Для дополнительной безопасности установлено подтверждение входа одноразовым паролем, который приходит на номер телефона, зарегистрированный в SMS-банке (Мобильном банке) 7. Некоторые операции, которые производит клиент в Сбербанке Онлайн, также подтверждаются введением одноразового пароля. Система Мобильный банк может быть подключена через Сбербанк Онлайн или банкомат 8.

Для того чтобы лицо могло воспользоваться личным кабинетом в системе Сбербанк Онлайн оно должно пройти упрощенную идентификацию клиента. Для физического лица – это осуществляемая совокупность мероприятий по установлению в отношении клиента – физического лица фамилии, имени, отчества, серии и номера документа, удостоверяющего личность, и подтверждению достоверности этих сведений, в частности, с использованием единой системы идентификации и аутентификации при использовании усиленной квалифицированной электронной подписи или простой электронной подписи при условии, что при выдаче ключа простой электронной подписи личность физического лица установлена при личном приеме (статья 3 Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»).

Системы интернет-банкинга и SMS-банкинга работают как бы в связке. Первая система позволяет клиенту получать большое количество банковских услуг, воспользовавшись для этого компьютером или мобильным устройством, в том числе формировать различные выписки и справки по своим счетам на интересующую дату или за период с момента открытия счета, а вторая информирует клиента о движении денежных средств по его счетам, а также сформированных справках и выписках. Правда, следует отметить, что общим правилом для держателей дебетовых карт является плат- ность использования системы Мобильный банк 9.

Таким образом, указанные системы достаточно просты в использовании (регистрация в системе, установка мобильного приложения, подключение услуг), позволяют клиенту в любое время легко управлять своими «активами» и всегда быть в курсе того, что с ними происходит. Это позволяет банкам и их клиентам быстро реагировать в случае выявления хищения денежных средств в системах дистанционного банковского обслуживания 10.

При этом клиент банка может иметь кредитные и дебетовые карты, договоры банковского вклада или счёта в бумажной форме. Также банком по просьбам клиентов выдаются сберегательные книжки. То есть, несмотря на весьма широкое внедрение мобильных и электронных сервисов в сфере банковских услуг, клиенты банков не лишены возможности подтверждать свои права на денежные средства, размещенные в банке, бумажными документами. Более того, согласно пункту 1 статьи 836 Гражданского кодекса Российской Федерации договор банковского вклада должен быть заключен в письменной форме. В то же время банк стимулирует использование клиентами он-лайн-услуг, предлагая, в частности, более высокие ставки по вкладам при их открытии через интернет без посещения офиса банка 11. Но, например, договор банковского вклада, даже если он открывается онлайн, клиент может самостоятельно распечатать в бумажной форме в любое время до истечения его срока.

В соответствии с пунктом 1.25 положения Банка России от 29 июня 2021 года № 762-П «О правилах осуществления перевода денежных средств» банк обеспечивает воз- можность воспроизведения, в том числе по запросу, в электронном виде и на бумажных носителях принятых к исполнению и исполненных распоряжений в электронном виде. Осуществление денежных переводов и платежей в электронной форме позволяет клиенту банка через мобильное приложение (личный кабинет) восстановить историю движения денежных средств на его счетах и подтвердить каждую операцию в том числе бумажным документом, а при утере банковской карты – быстро ее заблокировать.

Недвижимое имущество, принадлежащее лицу, – это тоже его «капитал». И контроль за изменением объекта недвижимости и прав на него не менее важен для его правообладателя, чем контроль за принадлежащими ему финансами. Для кого-то принадлежащий ему объект недвижимости может являться единственным местом жительства, а для кого-то единственным источником дохода.

Есть ли в системе государственной регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости электронные и мобильные сервисы, подобные рассмотренным банковским сервисам?

Что касается системы SMS-банкинга, то единственное упоминание в Законе о регистрации о том, что собственнику объекта недвижимости направляется короткое текстовое сообщение, содержится в части 18 статьи 62. Согласно этой норме SMS-уведомление (или уведомление на электронную почту) направляется собственнику при поступлении в публично-правовую компанию «Роскадастр» (далее – Роскадастр) запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, о принадлежащем ему объекте недвижимости.

Причем не совсем понятно, откуда в этом случае Роскадастр узнает номер телефона собственника объекта недвижимости. Ведь согласно пункту 7 части 3 статьи 9 Закона о регистрации в реестр прав на недвижимость вносятся только такие дополнительные сведения, как адрес электронной по- чты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, а также лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости. То есть сведения о номере телефона правообладателя в принципе не включаются в такой раздел ЕГРН, как реестр прав. Правда, номер телефона может быть указан в заявлении, представляемом на кадастровый учет и регистрацию прав, которое должно храниться в реестровом деле. Но в основном согласно Закону о регистрации все коммуникации органа регистрации прав с заинтересованным в получении государственных услуг лицом осуществляются по электронной почте.

Так, в соответствии с частью 20 статьи 18 Закона о регистрации орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления (через МФЦ или в электронной форме) заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН, уведомляет правообладателя об указанном заявлении в порядке, установленном приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 31 июля 2020 года № П/0266 [17]. Согласно указанному порядку уведомление направляется правообладателю объекта недвижимости:

• •    посредством единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр);

• •    по адресу электронной почты, указанному в заявлении, либо указанному в ЕГРН (при наличии);

• •    посредством направления текстового сообщения на абонентский (мобильный) номер правообладателя, сведения о котором содержатся в ЕГРН и в заявлении (если в нем указан номер).

Во-первых, не вполне понятно, должно ли уведомление правообладателю направ- ляться всеми указанными способами (если в ЕГРН имеются сведения и о номере телефона, и об электронной почте, а лицо также зарегистрировано на сайте Госуслуг).

Во-вторых, союз «и» в норме, указывающей на номер телефона, видимо, означает, что для направления уведомления по SMS номер телефона (один и тот же) должен быть указан и в ЕГРН, и в заявлении. Следовательно, если номер телефона правообладателя не указан в заявлении, то и сообщение с уведомлением о приеме документов на регистрацию прав на принадлежащий ему объект, Росреестр не направит. Получается, что лицо, не имеющее подтвержденной учетной записи на сайте Госуслуг, право которого на объект недвижимости зарегистрировано, но в ЕГРН нет сведений об адресе его электронной почты и номере телефона, не будет уведомлено о подаче заявления о переходе прав на этот объект мошенником.

Личным кабинетом на сайте Росреестра может воспользоваться лицо, зарегистрированное на портале Госуслуг (с подтвержденной учетной записью). С 1 января 2023 года заинтересованные лица смогут представить документы через личный кабинет на сайте Росреестра в случаях, установленных частями 1.2 и 1.3 статьи 18 Закона о регистрации. Так, например, заявления о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, об исправлении технической ошибки в ЕГРН, о кадастровом учете и регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства можно будет представить без подписания этих заявлений усиленной квалифицированной электронной подписью. Такая подпись понадобится при подаче в электронной форме заявления о государственной регистрации прав.

Сейчас через личный кабинет заинтересованное лицо может заказать выписку из ЕГРН. Но и здесь имеются нюансы не в пользу электронной формы получения государственной услуги. Так, например, выписку можно заказать только в электронной форме на электронную почту. Также необходимо обязательно указать вид объекта, его адрес и площадь. Тогда как графа «кадастровый номер объекта» отсутствует. Это не совсем удобно. Нередко заинтересованное лицо может знать кадастровый номер объекта, но не знать его точного адреса или площади.

В то же время, заказывая выписку из ЕГРН в МФЦ, заинтересованное лицо может выбрать форму ее представления – электронную или бумажную, указав при этом единственную характеристику объекта – его кадастровый номер. Это явно не способствует увеличению количества государственных услуг, предоставляемых в электронной форме, о котором заявляет Росреестр в своей ведомственной программе цифровой трансформации.

Получается, что в вопросе контроля за своим недвижимым имуществом для его правообладателя с введением глобальной цифровизации учетно-регистрационных процедур, по сути, ничего не изменилось, только с отменой свидетельств о регистрации (и специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки) правообладатель лишился единственного имевшегося в его руках бумажного документального доказательства существования его прав на объект недвижимости при их не санкционированном им же изменении в ЕГРН.

Надо отметить, что даже если правообладатель будет своевременно уведомлен Росреестром о подаче третьим лицом заявления о регистрации перехода права на принадлежащий ему объект, то алгоритм действий правообладателя на этот случай не предусмотрен нормативными актами. Из нормы пункта 47 части 1 статьи 26 Закона о регистрации можно сделать вывод о том, что правообладатель вправе направить в Росреестр возражение, указывающее на действие заявителя против воли право- обладателя (что будет являться основанием для приостановления регистрации). Но в какой форме и каким образом правообладателю следует это сделать, в законодательстве не указано.

Сотрудники Росреестра пытаются всячески убедить население России в том, как удобно пользоваться цифровыми услугами. При этом сами указывают на то, что «наши граждане уже достаточно информированы о том, что выписка действует в день выдачи, поэтому этот документ также не дает людям ошибочной уверенности по поводу собственника» 12.

Представители адвокатуры и нотариата высказывают опасения по поводу повышения возможности фальсификации цифровых данных и отсутствия возможности доказывания существования прав на объекты недвижимости в случае их исчезновения из ЕГРН. Также необходимо принимать во внимание уровень IT-грамотности населения, который сравнительно низкий в сельской местности 13. Думается, что отмена бумажных правоудостоверяющих документов была бы оправдана при соблюдении следующих условий:

• •    в ЕГРН содержатся сведения обо всех объектах недвижимости, имеющихся на территории России, и об их правообладателях, а также о номерах телефонов всех правообладателей объектов недвижимости;

• •    все население России обеспечено доступом к компьютерам с подключенным высокоскоростным интернетом и (или) современными смартфонами;

• •    каждый правообладатель объекта недвижимости имеет доступ к личному кабинету на сайте Росреестра и всегда обладает полной информацией о своем объекте недвижимости и правах (ограничениях, обременениях) на него. Эта информация доступна для

каждого собственника объекта недвижимости безвозмездно, круглосуточно, онлайн;

• •    программное обеспечение системы ведения ЕГРН оповещает правообладателя объекта недвижимости посредством отправки SMS как только в Росреестр представляются документы на кадастровый учет изменений этого объекта и (или) регистрацию прав (ограничений, обременений), перехода прав на него, а сам правообладатель посредством оправки ответного SMS имеет возможность одобрить это действие или отменить (приостановить) его.

В связи с изложенным представляется несколько преждевременным поспешный отказ от бумажных документов, удостоверяющих права на земельные участки и иные объекты недвижимости и сделки с ними. По сути, цифровизация в сфере учетно-регистрационных процедур ведет к тотальному контролю за недвижимостью со стороны государства и полному отсутствию контроля со стороны правообладателей этой недвижимости. В каждый момент времени, чтобы понять, в каком состоянии находятся сведения, содержащиеся в ЕГРН, об объекте и правах на него нужно обращаться в уполномоченный орган и уплачивать определенную денежную сумму за полученную информацию о своем объекте.

Сравнение реализации документооборота при оказании банковских и учетно-регистрационных услуг наглядно показывает, что отмена (причем постепенная, не в ультимативной форме) бумажного документооборота возможна и обоснована только в той сфере, где изначально вся документация велась не только на бумажных носителях, но и на электронных. Ситуация, когда у лица имеются бумажные документы, подтверждающие, например, договор банковского вклада, но у банка не имеется электронных сведений о таком вкладе лица, практически исключена 14. Тогда как проблемы в сфере кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость обусловлены именно тем, что далеко не обо всех объектах недвижимости и правах на них сведения внесены в ЕГРН. И даже если объект существует по сведениям ЕГРН и право на него зарегистрировано, то далеко не всегда в ЕГРН имеются сведения о контактных данных правообладателя (электронный адрес и номер телефона).

Также настораживает тенденция постепенного отказа от восприятия институтов регистрации прав и кадастрового учета как некой формы контроля со стороны государства за исполнением норм земельного, гражданского, жилищного, градостроительного, природоохранного законодательства всеми субъектами этих отношений и низведения этих институтов до переписи недвижимого имущества без каких-либо проверок со стороны государства.