Проблемы электронного документооборота при регистрации сделок купли-продажи

В последние годы в России активно развивается электронный документооборот, особенно в рамках цифровизации госуслуг. В 2015 году, с принятием закона № 218-ФЗ, был внедрен электронный формат подачи документов для регистрации прав на недвижимость, что ускорило процессы и упростило взаимодействие с Росреестром. Электронные сервисы сократили сроки регистрации, повысили прозрачность операций и снизили риски возникновения коррупциогенных факторов. Однако существуют проблемы, связанные с техническими сбоями, безопасностью данных и недостаточным доверием граждан к электронным сервисам. Кроме того, в законодательстве остаются правовые пробелы, что иногда вызывает судебные споры.

Электронный документооборот в сфере сделок с недвижимостью в Российской Федерации регулируется несколькими ключевыми законодательными актами, которые создают правовую основу для использования цифровых технологий в процессе регистрации и заключения сделок.

Основным нормативным актом является Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года, который закрепляет возможность подачи заявлений и регистрации сделок в электронном виде. В соответствии со статьей 14, регистрация прав может осуществляться на основании электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), что позволяет взаимодействовать с Росреестром через МФЦ и портал госуслуг [2].

Федеральный закон № 63-ФЗ «Об электронной подписи» от 6 апреля 2011 года регулирует использование электронной подписи, которая подтверждает юридическую силу электронных документов. Для подачи документов на регистрацию сделок с недвижимостью УКЭП является обязательным элементом [3].

Гражданский кодекс РФ устанавливает общие правила заключения сделок, в том числе в электронной форме. В статье 160 ГК РФ указано, что сделки могут заключаться в электронной форме при условии, что такая форма позволяет идентифицировать участников сделки. Статьи 549-558 регулируют передачу прав собственности на недвижимость, что также может быть осуществлено в электронной форме [1].

Федеральный закон № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» от 27 июля 2006 года регулирует вопросы защиты информации и без- опасности электронного документооборота, важные для предотвращения несанкционированного доступа к информации о сделках [4].

Федеральный закон № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» от 27 июля 2010 года устанавливает порядок предоставления государственных услуг, включая регистрацию недвижимости в электронной форме через портал госуслуг, что позволяет гражданам взаимодействовать с Росреестром дистанционно [5].

Эти законы вместе обеспечивают правовую основу для безопасного и эффективного электронного документооборота в сфере недвижимости. Электронная регистрация сделок с недвижимостью – это процесс подачи и обработки документов в электронном виде через информационные системы, обеспечивающие их юридическую значимость. В основе лежит признание электронной подписи и документов, приравненных к бумажным, что стало возможным благодаря использованию усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). УКЭП гарантирует подлинность и целостность документа, а также позволяет идентифицировать подписанта.

Важный принцип гражданского права – добровольность участия в сделке. Стороны могут выбирать, заключать ли сделку в бумажной или электронной форме, если это не предусмотрено законодательством. Электронная форма не может быть навязана одной из сторон без их согласия.

Для регистрации сделок используются такие системы, как портал Росреестра, портал госуслуг и МФЦ. Эти платформы обеспечивают безопасность данных, защиту информации и прозрачность всех этапов сделки. Важнейший вклад в цифровизацию внес Федеральный закон № 218-ФЗ, который закрепил возможность подачи документов в электронном виде и определил требования к их безопасности и использованию УКЭП [6, с. 2829].

Использование УКЭП позволяет осуществлять регистрацию через различные сервисы, такие как «My DSS» или «Контур». Это ускоряет процесс: электронные сделки обрабатываются быстрее, чем бумажные, сокращая сроки с 10 дней до 1-3 дней. Услуги также позволяют отслеживать все этапы регистра- ции и избежать очередей или лишних посещений Росреестра.

Цифровизация дала значительные результаты: к 2023 году более 60% сделок регистрировались в электронном формате. Банки, нотариусы и застройщики активно используют эти сервисы для упрощения процесса регистрации. Особенно востребовано электронное взаимодействие при ипотечных сделках, что ускоряет процесс оформления прав на недвижимость.

Безопасность данных остается приоритетом. Росреестр применяет современные технологии защиты, шифрует данные и ограничивает доступ к ним с использованием электронной подписи, чтобы гарантировать безопасность и правомерность всех операций.

Цифровизация Росреестра сделала процесс регистрации сделок с недвижимостью более удобным, быстрым и прозрачным. Несмотря на существующие проблемы, такие как технические сбои и недоверие некоторых граждан, достигнутый прогресс показывает значительные успехи в развитии электронного документооборота. Электронные сервисы продолжают совершенствоваться, открывая новые возможности для повышения эффективности регистрации недвижимости и улучшения взаимодействия между государством и гражданами.

Прозрачность сделок – одно из ключевых преимуществ электронного документооборота. Участники могут отслеживать статус заявлений в режиме реального времени и получать выписки из ЕГРН через онлайн-сервисы. Это снижает риски мошенничества, так как все действия фиксируются, а использование усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) обеспечивает юридическую значимость и защиту от подделок [6, с. 30-32].

Однако есть и проблемы: технические барьеры в использовании УКЭП, трудности с обновлением электронной подписи и вопросы признания ее в суде. Несмотря на законодательное закрепление, на практике могут возникать споры о подлинности подписи. Информационная безопасность – важный аспект цифровизации. Хотя используются современные методы защиты, полностью исключить киберугрозы невозможно. Риски потери данных или подделки документов сохраняются, особенно при технических сбоях или неправомерном использовании УКЭП.

Низкий уровень доверия к электронным сервисам остается препятствием для полного перехода на цифровые методы. Многие граждане не владеют достаточной информацией о работе сервисов, а профессионалы выражают опасения по поводу киберугроз и недостатка судебной практики. Технические сбои в работе системы также подрывают доверие пользователей. Для дальнейшего развития электронных услуг Росреестра необходимо продолжать улучшать надежность сервисов, повышать осведомленность граждан и усиливать защиту данных, чтобы повысить доверие к цифровым инструментам в сфере недвижимости.

Один из ключевых аспектов электронного документооборота - это надежная идентификация участников сделок, которая осуществляется с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) и учетных записей на портале Госуслуг. УКЭП подтверждает личность участника и имеет юридическую силу, аналогичную собственноручной подписи. Однако использование УКЭП требует определённых навыков, а ошибки в её настройке или использовании могут заблокировать процесс регистрации. Кроме того, возникают трудности с аутентификацией и подтверждением учетных записей на портале, что может помешать подаче документов.

Одной из серьёзных проблем является кража данных или их использование третьими лицами. Доступ злоумышленников к учетным данным может привести к незаконным действиям от имени владельца, что вызывает риски оспаривания сделок. В случае утраты данных или использования поддельной подписи возникают сложные правовые последствия, такие как отмена сделки или уголовная ответственность. Недостатки законодательной базы и судебной практики усложняют процесс определения виновных в таких случаях.

Технические проблемы также остаются серьёзным вызовом для электронных систем регистрации. Возможны сбои в работе, перегрузки системы и задержки в обработке заявок. Эти проблемы могут приводить к задержкам в регистрации сделок и неудобствам для участников. Взаимодействие Росреестра с другими государственными органами, напри- мер, налоговыми службами, также не всегда эффективно, что усугубляет задержки. Тем не менее, остаются нерешённые вопросы, связанные с идентификацией, защитой данных и техническими проблемами. Решение этих проблем требует дальнейшего развития технологий и усиления законодательной базы [7, с. 67-69].

Несмотря на развитие правовой базы, остаются пробелы, которые усложняют использование электронных технологий в сфере недвижимости. Некоторые сделки, например, с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан, требуют обязательного нотариального заверения, что ограничивает применение электронного документооборота. Не всегда ясно, какие сделки могут быть заключены в электронной форме, что создает неопределенность для участников рынка.

Также законодательство недостаточно подробно регулирует ответственность за сбои в работе электронных систем. Например, нет четких инструкций о том, как действовать при системных задержках или временной недоступности сервисов, что может привести к задержкам в заключении сделок. Законодательство об электронной подписи не полностью регулирует вопросы ответственности за подделку подписи или утрату данных. В случае мошенничества сложно определить виновную сторону и распределить ответственность, что вызывает споры между участниками сделки.

Признание электронной подписи в суде также остается проблемой. Судебная практика по таким делам недостаточно развита, что приводит к непредсказуемым решениям. Экспертизы подлинности подписи могут быть сложными и затратными, что затягивает процесс. Кроме того, суды не всегда обладают необходимыми техническими знаниями для эффективного рассмотрения дел с использованием электронных документов. Несмотря на существующие законы, правовые пробелы и неопределенность судебной практики создают риски для участников электронных сделок с недвижимостью. Для их устранения требуется дальнейшая доработка законодательства и развитие судебных стандартов [7, с. 76-78].

С увеличением числа сделок, осуществляемых в электронной форме, судебная практика в России фиксирует случаи ошибок, возни- кающих на этапе регистрации недвижимости. В большинстве случаев такие ошибки приводят к спорам между сторонами, что делает необходимость анализа судебных прецедентов крайне актуальной.

Ошибки в данных при подаче документов: В решении №2-485/2023 от 14 сентября 2023 года по делу №2-485/2023 суд установил, что наличие в ЕГРН дублированных записей о регистрации прав на земельный участок было связано с изменением в электронной программе АИС «Юстиция» исходных записей о регистрации права истца на принадлежащее ей имущество. Изменения были внесены неизвестным лицом в нерабочее время суток, в раздел регистрации прав внесли несуществующие записи о регистрации прав истца на земельный участок и жилой дом. После этого произошёл переход права по договору купли-продажи от 06.05.2011 года от истца к ответчику.

Суд признал незаконной регистрацию перехода права собственности, исключил из ЕГРН записи о регистрации права собственности от 12.09.2011 года и 21.10.2021 года, восстановил право собственности и истребовал имущество из чужого владения [8].

В практике судов имеются случаи, когда заявитель сталкивается с отказом в регистрации из-за того, что в процессе подачи документов не были предоставлены все необходимые материалы. В одном из дел суд постановил, что отказ в регистрации был незаконным, так как информация о необходимых документах не была должным образом доведена до сведения заявителя. Суд отметил, что отсутствие четкого информационного сопровождения процесса подачи документов может привести к нарушению прав граждан и требует улучшения нормативного регулирования.

В Определение Верховного суда №305-ЭС23-10752 по делу №А40-78202/2022. Заявители оспаривали действия Росреестра, утверждая, что установленные сроки не соблюдаются без обоснования причин задержек. Судебные органы, как правило, в таких делах поддерживают позицию органов регистрации, однако акцентируют внимание на необходимости соблюдения заявленных сроков, а также на важности информирования заявителей о статусе их заявлений [9].

Пример судебного решения оспаривания подлинности электронной подписи. В данном ключе интересно решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 марта 2020 года по делу №А32-52504/2019. ООО «Ильмед» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к АО «Тендер» о признании недействительным договора на регистрацию и изготовление квалифицированного ключа проверки электронной подписи юридического лица. Истец указал, что никогда не обращался в удостоверяющий центр и узнал о сертификате ключа только после налоговой проверки. Суд признал заявленные требования обоснованными [10].

Судебное дело о подделке электронной подписи: В решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июня 2021 года по делу №А60-2524/2021. Истец оспаривал законность сделки, утверждая, что электронная подпись, использованная для регистрации, была подделана. Судебная практика показала, что вопросы, касающиеся подлинности электронной подписи, требуют проведения экспертизы, которая может подтвердить или опровергнуть ее законность. В результате разбирательства суд пришел к выводу, что истец не предоставил достаточных доказательств, подтверждающих подделку, и признал сделку действительной. Это решение подчеркнуло необходимость внимательной проверки фактов и сбора доказательств для успешного оспаривания подлинности электронной подписи.

Эти примеры показывают, что судебная практика в сфере электронного документооборота нуждается в дальнейшем развитии. Для повышения безопасности и правовой определенности требуется совершенствование законодательства, включая:

• -    Четкое определение сделок, которые могут проводиться в электронной форме.

• -    Механизмы устранения технических сбоев и возмещения убытков.

• -    Унификация процедур идентификации и проверки электронной подписи.

• -    Создание стандартов для судебной экспертизы электронной подписи.

• -    Повышение ответственности сторон, включая государственные органы, за нарушения.

Необходимо также модернизировать техническую инфраструктуру систем регистрации, внедрить современные меры безопасности и улучшить взаимодействие с гражданами. Все это поможет создать более надежную правовую среду для электронных сделок с недвижимостью.

Электронный документооборот способен значительно упростить сделки, ускорить регистрацию и повысить доступность информации для всех участников. Однако для полноценного функционирования системы требуется развитие правовой базы, улучшение технической инфраструктуры и усиление мер безопасности.

Основные проблемы включают: недостаточное правовое регулирование, риски киберугроз и подделки документов, а также низкий уровень доверия к системе. Для их решения предложены следующие меры:

• -    Развитие технической инфраструктуры Модернизация сервисов Росреестра и усиле ние защиты данных и подписей.

• -    Повышение доверия: Упрощение интер фейсов, улучшение идентификации участни ков и образовательные программы для поль зователей.

• -    Правовое регулирование подписей: Усо

вершенствование законодательства, касающегося оспаривания подлинности электронных подписей.

• -    Кибербезопасность: Внедрение новых механизмов защиты систем и усиление методов шифрования и аутентификации.

• -    Технические сбои: Анализ прецедентов и выработка рекомендаций по устранению сбоев в работе электронных сервисов.

Эти меры позволят устранить недостатки в электронном документообороте и создать условия для дальнейшего развития электронных технологий в правовой сфере.