Проблемы оценки необходимости сноса или реконструкции многоквартирных домов в процессе признания их аварийными

Цели и задачи: Определить, какое решение необходимо принимать в результате признания многоквартирных домов аварийными: снос, реконструкция или комплексный капитальный ремонт.

В последние десятилетия все больше наблюдается тенденция резкого ухудшения технического состояния многоквартирных жилых домов. Немалая часть зданий в городах и населенных пунктах находится в аварийном или предаварийном состоянии, нуждается в текущем, капитальном ремонте сносе или реконструкции. Физический износ строительных конструкций зданий обусловлен целым рядом причин, включающих проектные ошибки, низкое качество строительных материалов и работ, дефицит или полное отсутствие финансирования мероприятий, направленных на их эксплуатацию, грубые нарушения правил технической эксплуатации, а так же случаи отказа населения признавать окончание срока "жизни" своего жилья.

Основными причинами разрушения несущих конструкций являются в основном низкое качество выполняемых строительно-монтажных работ отступление от проектных решений при возведении конструкций, нарушение требований правил эксплуатации и нерегулярность проведения текущего и капитального ремонтов. Это свидетельствует о том, что имеющиеся факты отступления от требований строительных норм и правил на стадии строительства усугубляются и неграмотным эксплуатационным содержанием объектов всех категорий.

Статистика аварий, только официально зарегистрированных на территории РФ, показывает устойчивую тенденцию по увеличению доли аварий на эксплуатируемых зданиях с длительным пребыванием людей.

Физический износ здания – ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами. Физический износ определяют путем обследования элементов здания визуальным способом, инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ГОСТ 31937.

Согласно введенного в действие нового ГОСТ 31937-2024 "обследование технического состояния здания" — это специальный вид инженерных изысканий, в который входит комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих работоспособность объекта обследования и определяющих возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость восстановления, усиления, ремонта, демонтажа (сноса) и включающий в себя обследование грунтов основания и строительных конструкций на предмет выявления изменения свойств грунтов деформационных повреждений, дефектов несущих и ограждающих конструкций и определения их фактической несущей способности.

Основной целью обследования является определение действительного технического состояния здания и его элементов, получение количественной оценки фактических показателей качества конструкций с учетом изменений происходящих во времени.

Обследование рекомендуется проводить не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в пять лет для зданий или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях.

Зачастую данные рекомендации не выполняются по причинам недофинансирования мероприятий по эксплуатации или откровенным отсутствием мониторинга за безопасностью здания. Организации осуществляющие управление многоквартирными домами, а так же органы местного самоуправления не всегда готовы финансировать данные мероприятия по причине их дороговизны и сложностей определения их технического состояния.

Как правило они проводятся при наличии многочисленных жалоб жителей домов при истечении сроков эксплуатации здания, обнаружении критических дефектов в процессе технического обслуживания, по результатам последствий различных аварий, связанных с разрушением здания или его части.

Вместе с тем, имеют место сложности при определении технического состояния многоквартирного дома различными специализированными организациями на этапе дальнейшего признания его аварийным, подлежащим сносу или реконструкции.

Примером может служить 2-этажный многоквартирный дом № 57 по ул. Петропавловской, 1947 года постройки, расположенный в г. Уфе (Рисунок 1).

Рисунок 1 - Многоквартирный дом № 57 по ул. Петропавловской г. Уфы

Дом относится к 3-й группе капитальности зданий, ориентировочный срок эксплуатации которых в нормальных условиях составляет 80 лет, для данного дома срок эксплуатации истекает в 2027 году.

В 1999 году Администрацией Советского района г. Уфы здание было признано непригодным для постоянного проживания в порядке установленном Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным приказом Министра ЖКХ РСФСР от 05.11.1985г. № 529.

Здание было включено в Адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы, с планируемой датой сноса – 30.03.2016г.

Так же здание было признано аварийным и подлежащим сносу постановлением Администрации г. Уфы в 2015 году, на основании заключения Межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В 2016 г. жители дома обратились в Октябрьский районный суд г. Уфы с административным исковым заявлением к Администрации г. Уфы о признании недействительным заключения Межведомственной комиссии и постановления Администрации г. Уфы.

В рамках рассмотрения иска, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта техническое состояние дома оценивалось как ограниченно-работоспособное. Степень физического износа на момент натурного осмотра составлял 57%. Дом соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям являлся ограниченно-пригодным для проживания, угрозу жизни и здоровью жильцов и третьих лиц не создавал.

Решением Октябрьского районного суда г. Уфы РБ заключение Межведомственной комиссии и постановление Администрации г. Уфы были признаны недействительными.

Жилой дом был исключен из Адресной программы Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы.

В 2023 году в части жилых помещений многоквартирного дома произошел пожар. Причиной пожара могло послужить возгорание горючих материалов от теплового проявления электрического тока в результате аварийного режима работы в электросети

В 2023 году в связи с выявленными нарушениями эксплуатации, Прокуратурой г. Уфы в Администрацию г. Уфы было внесено представление об устранении нарушений федерального законодательства по жилому дому.

Орган местного самоуправления, являясь собственником части жилых помещений в доме, не направил заявление в Межведомственную комиссию, а также не организовал обследование дома специализированной организацией.

В 2024 году в Межведомственную комиссию все же поступило заявление Администрации Советского района г. Уфы о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции с приложением заключения специализированной организации по результатам технического обследования строительных конструкций здания многоквартирного дома.

В соответствии с заключением специализированной организации проводившей обследование дома, техническое состояние строительных конструкций дома оценивается:

• -    фундаменты – ограниченно-работоспособное состояние (Рисунок 2);

• -    стен и перегородок – ограниченно-работоспособное состояние (Рисунки 3 и 4);

• -    перекрытий – аварийное состояние (Рисунок 5);

• -    крыша – аварийное состояние (Рисунок 6).

Рисунок 2 – фундамент

Рисунки 3 и 4 - стены и перегородки

Рисунок 5 – перекрытия

Рисунок 6 - крыша

По итогам обследования сделаны следующие выводы многоквартирный дом, находится в аварийном состоянии, при котором строительные конструкции и здание в целом, характеризуются повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и характеризующаяся кренами, могут вызвать потерю устойчивости объекта. Состояние строительных конструкций не обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

По укрупненным показателям физический и моральный износ здания приближается к 75-80%.

Специализированной организацией разработан перечень работ по приведению конструкций дома в работоспособное состояние. При этом рекомендаций о сносе здания не сделано.

Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что ненадлежащая эксплуатация дома, в том числе имела место по причине наличия долгов собственников перед управляющей организацией за содержание более 2 млн. рублей.

За период от отмены решения о признании дома аварийным и до нового витка установления его статуса уже были запланированы работы по капитальному ремонту элементов дома на ближайшие годы.

Выводы и предложения: Принятие решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу, реконструкции или капитальному ремонту имеет неоднозначный характер.

Согласно п. 13.5 Свода правил СП 372.1325800.2018 «Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации» минимальная продолжительность эксплуатации элементов зданий до капитального ремонта и определение потребности в проведении капитального ремонта определяются в соответствии с приложением А СП 368.1325800.2017.

В соответствии с приложением А Свода правил СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» физический износ здания 70% и выше свидетельствует об аварийном состоянии элементов несущих конструкций, эксплуатация здания возможна лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены аварийных элементов. Межведомственной комиссией может быть принято решение о целесообразности проведения комплексного капитального ремонта либо реконструкции.

Основная часть жителей против расселения и последующего сноса дома.

В случае проведения реконструкции, жителей так же необходимо обеспечить временным жильём.

Необходимо учитывать, что возможность проведения капитального ремонта либо реконструкции или снос здания должны определяться сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического и морального износа и экономии эксплуатационных расходов.