Проблемы оценки залогового обеспечения кредитов

В.Ю. Рослов начальник отдела оценки обеспечения ОАО «Альфа-Банк»

В настоящее время коммерческие банки являются достаточно значимыми игроками на «поле» оценочной деятельности. Залог является одной из существенных составляющих кредитной сделки, одним из способов снижения банковских рисков. Оценка залога должна быть максимально достоверной и объективной, банк не заинтересован ни в занижении стоимости залогового имущества, ни в ее завышении, поскольку в одном случае рискует потерпеть убытки, в другом – недополучить доход. Поэтому банки в первую очередь заинтересованы в улучшении качества работ по оценке собственности.

Оценщики, в свою очередь, также заинтересованы во взаимодействии с банками, поскольку оценка для целей залога занимает существенную долю рынка оценочных услуг.

Анализ взаимодействия ОАО «АльфаБанк» с оценочными компаниями в течение последних 2–3-х лет позволяет отметить следующие особенности работы оценщика:

• •    при оценке для целей залога к оценщику со стороны банка предъявляются достаточно жесткие требования, прежде всего, к качеству отчетов;

• •    стоимость работ по оценке залога включается в издержки по обслуживанию кредита. Естественно, это накладывает определенные ограничения на тарифную политику оценочной компании. Однако, как показывает практика, эти ограничения компенсируются потоком заказов на оценку;

• •    поскольку ответственность сотрудника банка, принимающего решение о стоимости залога, достаточно высока, то результаты отчета, используемые оценщиком приемы и методики становятся предметом активных дискуссий и обсуждений между

оценщиком и сотрудником залогового подразделения.

Помимо законодательно закрепленных требований, банки предъявляют к отчету об оценке следующие основные требования:

• •    тщательное обоснование применяемых подходов и методик, анализ корректности и достоверности полученных результатов;

• •    максимальная прозрачность отчета – обязательные ссылки на источники информации, конкретные характеристики используемых аналогов, описание применяемых алгоритмов расчетов.

Мы требуем от оценщиков тщательного изучения рынка оцениваемого имущества. Ссылки на отсутствие рыночной информации о сделках по продаже тех или иных объектов зачастую несостоятельны и свидетельствуют о непроработанности вопроса, стремлении оценщиков получить результат в короткие сроки и с меньшими затратами.

На сегодняшний день работа банков с так называемыми уполномоченными (аккредитованными) оценщиками, т. е. компаниями, хорошо себя зарекомендовавшими и пользующихся доверием банков является сложившейся практикой.

Альтернативной является ситуация, когда в штате залогового подразделения банка работают профессиональные эксперты-оценщики, которые и выполняют работу по оценке обеспечения.

«Альфа-Банк», имея более тридцати филиалов в различных городах России, довольно активно взаимодействует с региональными оценочными компаниями. Соответственно, возникает проблема выбора банком компании для оценки залогов. Самым естественным и логичным выходом представляется сотрудничество с саморе- гулируемыми организациями, наиболее крупным из которых является Российское общество оценщиков. Механизм взаимодействия строится следующим образом. Руководство общественного объединения отбирает компании, являющиеся членами этого общественного объединения, для работы в регионах (как правило, две-три компании на регион) и рекомендует эти компании банку. Выполненные отчеты об оценке проходят экспертизу в экспертном совете объединения и в случае положительного результата передаются клиенту и, соответственно, банку. Такая система позволяет поддерживать качество отчетов на необходимом уровне, однако эта система часто не отвечает требованиям оперативности. Учитывая анализ опыта взаимодействия организаций и полученной информации о качестве работы региональных оценщиков, принято решение о проведении в 2003 году аккредитации оценочных компаний. При аккредитации будут учитываться как опыт и репутация компании на рынке, так и профессионализм ее сотрудников.

В настоящее время «Альфа-Банком» используется следующий алгоритм взаимодействия с оценщиками. В случае необходимости оценки активов клиенту предлагаются две-три рекомендованные компании, одну из которых он может выбрать для оценки своего объекта. После предварительного ознакомления с материалом, мы организуем трехстороннюю встречу, на которой присутствуют клиент, оценщик и представитель подразделения банка. На этой встрече обсуждаются основные моменты предстоящей работы: определяются объект оценки, подходы и методы, предполагаемые оценщиком к использованию при проведении работы, сроки выполнения работы, а также формируется техническое задание. Затем между клиентом и оценщиком заключается договор по форме, рекомендованной банком и согласованной с общественными организациями. Выполненный отчет предъявляется клиенту, который он представляет в банк. Сотрудники банка проводят анализ отчета. Если отчет удовлетворяет необходимым требованиям, его результаты используются при установлении параметров кредитной сделки. В отчете определяются значения рыночной и ликвидационной видов стоимости имущества. Значение залоговой стоимости определяется самим банком на основе результатов отчета и требований банка.

К основной проблеме при работе с оценщиками относится качество выполненных отчетов. Безусловно, за прошедшие два года наблюдается положительная динамика в этой сфере деятельности, но, к сожалению, в большинстве регионов России уровень качества выполнения отчетов пока оставляет желать лучшего. Причинами этого являются, во-первых, недостаточный профессионализм оценщика, во-вторых, предвзятость при выполнении оценки. Поскольку объективным желанием клиента является минимизация объема обеспечения под испрашиваемый кредит, то зачастую это служит существенным рычагом, оказывающим давление на результат оценки. Ввиду наличия многоступенчатой системы анализа результатов отчетов такие попытки безрезультатны, но временные потери очевидны. Предполагается, что планируемая аккредитация оценочных компаний и последующая работа банка с оценщиками полностью устранят случаи так называемой заказной оценки.

Для совершенствования профессиональных навыков оценщиков проводятся семинары, в которых специалисты «Альфа-Банка» принимают самое живое и непосредственное участие. Как правило, семинар проводится в течение 2–3-х дней. В течение этого периода специалисты экспертных советов общественных объединений читают лекции, проводятся занятия, т. е. оценщик получает необходимые знания и повышает свой профессиональный уровень. По окончании семинара проводится своего рода экзамен – собеседование или тестирование, – по результатам которого можно либо определить профессиональный уровень оценщика (при первичном ознакомлении), либо подтвердить его квалификацию. Подобные семинары проводились Российской коллегией оценщиков с участием банка. Для аккредитованных компаний предполагается проведение подобных семинаров на регулярной основе.

Говоря о роли и месте общественных организаций в работе с региональными оценщиками, можно выделить две основные проблемы.

• 1.    Информационное обеспечение оценщиков . Ни для кого не секрет, что основной бедой является недостаток информации. Скудость и закрытость информации о реальных сделках купли-продажи, недостаточное количество аналитических обзоров, особенно в части машин и оборудования, существенно усложняют работу оценщика. Иными словами, оценщик буквально выцарапывает эту информацию из различных немногочисленных источников всеми доступными ему средствами. Думается, что руководства Российского общества оценщиков и иных заинтересованных объединений в состоянии организовать работу по

• 2.    Методология оценки . Для банков очень важна не только оценка рыночной стоимости имущества, но и оценка его ликвидационной стоимости, т. е. стоимости имущества с учетом ограниченных сроков и вынужденного характера продажи. В настоящее время существуют различные методики определения ликвидационной стоимости имущества. К сожалению, ни широкого распространения, ни какой-либо апробации ни одна из них не получила, несмотря на то, что в стандартизации подхода к определению ликвидационной стоимости заинтересованы как коммерческие банки, так и государственные органы и общественные объединения оценщиков.

обобщению информации из регионов, ее сбору, анализу, систематизации и предоставлению для использования.

* * *

Институциональные аспекты оценки стоимости земли (недвижимости)1

В Швеции процедура стоимостной оценки собственности определяется Законом об оценке недвижимости. В законодательстве упоминаются общие методы оценки. Наиболее распространенным является метод сопоставления продаж, однако в отношении некоторых видов недвижимости может применяться метод, основанный на доходах, или метод, основанный на издержках производства. Вопросами, касающимися налогообложения собственности, занимается специальное подразделение Министерства финансов. Входящий в его состав Национальный совет по налогообложению несет основную ответственность за практическую деятельность по обложению налогом недвижимого имущества. Национальное управление картографии Швеции, правительственное учреждение, подведомственное министерству охраны окружающей среды, несет согласно законодательству ответственность за корректировку моделей оценки, а также ведет базу данных о ценах сделок купли-продажи, являющуюся частью системы банка земельных данных.