Проблемы определения размера возмещения и рыночной стоимости земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд допустимо исключительно при условии предварительного и равноценного возмещения. [1] Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд представляет собой процесс по отчуждению органами государственной власти земельных участков у их правообладателей для нужд государства или соответствующего муниципального образования. В развитие конституционных положений ст. 281 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) устанавливает, что правообладателю за изымаемый земельный участок гарантируется предварительное и равноценное возмещение, а достижение соглашения по условиям договора, в том числе в части размера выкупной стоимости является обязательным. Сумма возмещения включает в себя: рыночную стоимость изымаемого земельного участка и иных прав; убытки, понесенные в связи с изъятием; упущенную выгоду. Если наряду с земельным участком изъятию подлежат расположенные на нем объекты недвижимости, то в выкупную стоимость включается рыночная стоимость таких объектов. С согласия собственника допускается предоставление равноценного земельного участка или иного объекта недвижимости, с зачетом стоимости изъятых объектов. [2]

Правовой и методической основой определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков для государственных или муниципальных нужд выступает Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым рыночной стоимостью объекта оценки является более вероятная цена, по которой оцениваемый объект может быть отчужден на рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, обладая необходимой информацией, а на размер цены сделки не влияют чрезвычайные обстоятельства. [3]

Детальная правовая регламентация порядка определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд закреплена ст. 56.8 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Так, согласно п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии. В соответствии с установленными сроками правообладатель изымаемых объектов недвижимости вступает в рыночные отношения с государством [4].

Однако, несмотря на достаточно обширное нормативно-правовое регулирование зачастую возникают проблемы при определении размера возмещения, и его предоставления в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Основные трудности при определении выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости связаны с тем, что при проведении оценочной экспертизы специалисты зачастую не опираются на значение доходного подхода, методы которого необходимо применять при оценке рыночной стоимости объекта и определении ожидаемых доходов от его использования. Применения данного подхода особенно значимо при оценке коммерческой недвижимости. Игнорирование соответствующих методов зачастую приводит к неверному исчислению размеров убытков или упущенной выгоды, вследствие изъятия объектов недвижимости. При оценке коммерческой недвижимости оценщики прибегают к использованию методов сравнительного подхода, что наиболее целесообразно применять при определении стоимости жилых помещений, в связи с тем, что использование таких объектов не подразумевает получения прибыли. Следовательно, определение выкупной стоимости коммерческой недвижимости, на основе показателей, полученных в ходе исследования рынка, в частности анализа стоимости сопоставимых объектов недвижимости является не достаточным. В связи с тем, что необходимо принимать во внимание экономические факторы, определяющие недвижимость как источник дохода [5].

Помимо этого, на основе анализа судебной практики установлено, что правообладатели изъятой недвижимости в большинстве случаев предъявляют иско- вые требования о включении в размер возмещения упущенную выгоду и иные убытки, значительно превышающие реальную стоимость, в связи с тем, что по своему целевому назначению такие объекты недвижимости используются в бытовых целях и не являются источниками доходов [6]. Например, собственники изымаемой недвижимости с целью извлечения большей выгоды зачастую изменяют вид разрешенного использования земельных участков для дальнейшей его продажи публичному образованию по наиболее высокой цене. Поскольку, как отмечают отдельные исследователи, разделение земель по целевому назначению и принадлежность их к определенному виду разрешенного использования, имеет непосредственное влияние на определение их выкупной цены [7, с. 149].

Оценка рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию, отличается от обычных условий гражданского оборота ввиду отсутствия условий свободного ценообразования. В рамках данных правоотношений возникает обязанность собственника продать, а у публичного образования выкупить имущество. Кроме этого, влияние на рыночную стоимость земельных участков, подлежащих изъятию, оказывает высокая волатильность, отсутствие конкуренции, стагнация и низкая прозрачность внутреннего рынка.

Трудности возникают при оценке единого недвижимого комплекса, в связи с невозможностью реализации их части как отдельного имущества. Зачастую не учитывается, что земельный участок, на котором расположен единый недвижимый комплекс не является его частью [8, с. 102]. В связи с этим всесторонняя оценка стоимости единого недвижимого комплекса, посредством применения методов сравнительного подхода, является затруднительной, что также приводит к разногласиям при определении выкупной стоимости.

Таким образом, существующие проблемы в целом негативно отражаются на эффективности механизма изъятия земельных участков, полагаем, что их решение возможно посредством совершенствования системы кадастрового учета земельных участков, обеспечения правомерности действий всех участников правоотноше- ний, а также развития методического и информационного обеспечения оценочной деятельности и государственного управления в сфере изъятия.