Проблемы определения состава общего имущества многоквартирного дома: правовой аспект

Введение. Жилищная сфера, в силу своей социальной значимости, всегда нуждалась во всестороннем, четком и детальном правовом сопровождении. Институт управления многоквартирными домами выступает узловым элементом обозначенной отрасли, принимая во внимание его нацеленность на создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан. Как справедливо отмечено в теории, от состояния общего имущества зависят надежность и безопасность всего дома, благополучие и комфортные условия, гарантии жизни и здоровья жильцов [1].

Несмотря на постоянное развитие и обновление жилищного законодательства, в отмеченном сегменте остаются вопросы, касающиеся правового режима общего имущества многоквартирного дома, особенно допустимости изменения его состава и функционала. Действующая нормативная база не позволяет сделать однозначных выводов, что порождает трудности и вызывает многочисленные споры в правоприменительной деятельности.

Проблемы состава общего имущества многоквартирного дома. Для разрешения обозначенных проблем следует обратиться к понятию общего имущества многоквартирного дома и перечню входящих в его состав объектов. Не вдаваясь в дискуссию о квалификации общего имущества в системе вещей как объектов гражданского оборота [2; 3], присоединимся к доктринальной трактовке последнего посредством категории «имущественный комплекс» [4, с. 34], учитывая разнородность образующих его элементов и наличие объединяющего их назначения. В науке предложено использовать три основных критерия для отнесения того или иного объекта к общему имуществу дома: территориальный (определяющий расположение элемента в доме либо на земельном участке), целевой (указывающий на обслуживание с его помощью более одного помещения) и остаточный (подтверждающий, что объект не является частью самостоятельного с точки зрения принадлежности помещения) [4, с. 35].

Попутно отметим: вопрос о том, что именно выступает объектом управления, также вызывает научные споры, в рамках которых одни исследователи называют таковым исключительно общее имущество дома [5, с. 73; 6], другие, напротив, обосновывают подход, согласно которому управление осуществляется в отношении всего многоквартирного дома1 [7, с. 7]. Причем сам законодатель непоследователен при выявлении объекта управленческой деятельности, что и послужило, на наш взгляд, почвой для возникшей дискуссии.

Перечисленные в законе составляющие общего имущества дифференцированы в зависимости от видовой принадлежности и функционала последних (земельный участок, помещения, оборудование и пр.) – ст. 36 ЖК РФ. Такое структурное деление упрощает процесс отнесения того или иного имущества дома к общему и предотвращает возможность его необоснованного присоединения кем-либо из собственников к своему личному. Помимо этого, постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении

Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...»1 (далее – Постановление № 491) детализирует базовый перечень.

В литературе также поднималась смежная проблема отнесения к общему имуществу отдельных объектов инфраструктуры, обслуживающих сразу два и более дома, – центральных тепловых пунктов и распределительных трансформаторных подстанций, расходы на создание которых в ходе долевого строительства, как правило, были заложены в цену договора. Возникающие сложности относительно их юридической судьбы, включая содержание и обслуживание, вызваны, по мнению авторов, отсутствием четких формулировок законодательства об их принадлежности [8]. Поскольку такие объекты обслуживают одновременно несколько домов, исследователи небезосновательно предлагают дополнить ЖК РФ отдельными положениями об общем имуществе жилого комплекса.

Общее имущество может характеризоваться как количественными, так и качественными показателями. В первую очередь это перечень многообразных взаимосвязанных элементов, во вторую (данный признак свойствен лишь части его составляющих) – размер площади земельного участка под домом, включая придомовую территорию и площади входящих в его состав помещений совместного пользования.

Поскольку состав общего имущества в доме при его юридической целостности неоднороден, критерий отнесения к такому имуществу по признаку обслуживания более одного помещения установлен не для всего набора компонентов, а только для оборудования. При этом крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома императивно входят в состав общего имущества2.

Большая часть споров касательно обслуживания и устранения повреждений общего оборудования и инфраструктуры дома связана с объектами, расположенными внутри квартир. В ходе разрешения таких споров суды неоднократно подчеркивали, что принадлежность к общему имуществу пред- полагает возможное нахождение объекта как вне, так и внутри помещения при условии выполнения им общецелевого функционала1.

Наряду с перечисленными предложенные в теории критерии деления объектов общего имущества в зависимости от выполняемых функций (обслуживания, эксплуатации) или благоустройства либо предназначенности (для обеспечения нормальной эксплуатации самого дома либо для удовлетворения интересов проживающих в нем граждан) [9] только подчеркивают их взаимообусловленность и целевую монолитность.

Законодатель не исключает пополнения имущественного комплекса за счет дополнительного строительства, приобретения и обновления инфраструктуры, замены оборудования и пр. Так, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в своем письме подтвердило соответствие домофонов признакам общего имущества при наличии соответствующего решения собственников либо при условии установки такой системы на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Однако при приобретении отдельными собственниками и отсутствии согласительных процедур домофонная конструкция принадлежит тому лицу (лицам), которое ее приобрело и установило2. Как следствие, формируются разные правила несения расходов на содержание домофонов и порядок пользования ими.

Для надлежащего содержания общего имущества собственникам помещений многоквартирного дома, согласно Постановлению № 491, предоставлена возможность (а точнее – закреплена необходимость) определять состав общего имущества. Аналогичным правом, но в иных соответствующих компетенции целях (контроль, надзор, проведение конкурсов) наделены органы государственной власти и местного самоуправления.

Правовой режим общего имущества не предполагает его единоличного использования, любые действия в отношении имущественного комплекса требуют соблюдения строго установленной процедуры согласования интересов всех собственников посредством проведения общего собрания и принятия необходимого решения, что подтверждается и выводами судебной практики3. Единство имущественного комплекса обеспечено своеобразным режимом общей долевой собственности в здании – недопустимостью для собственника выдела в натуре своей доли (ст. 37 ЖК РФ).

Основываясь на наличии количественных и качественных показателей имущественного комплекса, изменения последнего возможны как в рамках состава, так и по размеру. Применительно к размеру ЖК РФ предусматривает возможность уменьшения общего имущества путем реконструкции при единогласном решении собственников. Другие варианты уменьшения специально не оговорены законодателем.

При этом даже возможность реконструкции и процедура ее совершения требуют более детального подхода. Так, судебная практика изобилует спорами о квалификации тех или иных действий как реконструкции. Например, споры развернулись вокруг консервации мусоропровода и определения порядка принятия общим собранием соответствующего решения (выявления требуемого количества голосов), который напрямую обусловлен решением вопроса о том, относятся ли данные работы к реконструкции. Суды в большинстве случаев пришли к выводу об отсутствии факта уменьшения общего имущества в указанной ситуации, поскольку сама конструкция сохраняется. Имеет место замена варианта удаления и вывоза бытовых отходов и мусора посредством установки контейнеров, что не противоречит действующему жилищному законодательству (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 января 2015 г. № Ф06-19214/2013 по делу № А55-7348/2014, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2020 г. по делу № А84-1645/2020).

Мы согласны с тем, что формально уменьшения общего имущества в указанной ситуации действительно нет, вместе с тем фактически можно говорить о прекращении пользования общим имуществом, поскольку оборудование (часть общего имущества) перестало выполнять функции, для которых было предназначено.

В качестве результата обобщения судебной практики можно констатировать насущную потребность в раскрытии понятия «реконструкция» в жилищном законодательстве применительно к многоквартирному дому и конкретизации предоставленной собственникам таким способом возможности.

В ходе эксплуатации имущества в домах с различными способами управления не исключена модернизация элементов последнего, появление улучшений и создание новых объектов благоустройства, что может повлечь проблему разграничения общего имущества собственников и имущества управляющей в доме некоммерческой корпорации, организовавшей такое мероприятие [10]. Полагаем, судьба вновь образованного имущества во многом зависит от условий, порядка создания и источников финансирования строительства или приобретения последнего. Как правило, в большинстве случаев речь идет об увеличении общего имущества собственников.

Заключение. Законодатель наделяет собственников правом определять состав общего имущества своего дома в целях его максимальной конкретизации применительно к каждому отдельному дому для удобства и эффективности управления им, подразумевая под этим не возможность произвольного формирования соответствующего перечня (особенно в части изъятия части объектов), а необходимость его уточнения и дополнения, исходя из конструктивных и иных особенностей здания.

В свете сказанного считаем, что решения собраний собственников помещений об установлении ограниченного (в сравнении с законом) комплекса имущества, в частности посредством исключения из него оборудования, находящегося внутри квартир, но обслуживающего более одного помещения в доме, не соответствуют заложенному законодателем смыслу наделения собственников такими правомочиями. Подобное волеизъявление может привести к нарушению принципа неразрывности отмеченной системы, повреждению структурной сплоченности ее звеньев, создать угрозу ее безопасному функционированию, так как ограничивает возможность профессионального контроля за состоянием и содержанием отделенных элементов. ЖК РФ неслучайно закрепил отлаженный механизм управления, представленный несколькими вариантами, распространенными на все составляющие общего имущества и способными обеспечить комфортные и надежные условия проживания граждан.

Ненадлежащее обслуживание одного из компонентов, соединенного одним назначением, но выпавшего из системы, может повлечь нарушение ее целостности.

Во избежание споров о сути и признаках процесса реконструкции в многоквартирном доме, четком разграничении отмеченных действий с перепланировкой и переустройством в здании целесообразно конкретизировать возможный набор работ в Постановлении № 491, строение и содержательное наполнение которого позволяют это сделать.

Принимая во внимание специфику современной застройки, поддерживаем предложения по включению в ЖК РФ норм о режиме общего имущества жилищного комплекса. Наличие соответствующих правил в подзаконном нормативном массиве должно опираться на базовые положения кодификационного акта.