Проблемы определения существенных условий договора ипотеки

В связи с растущей популярностью заключения договора ипотеки как способа приобретения права собственности на жилое помещение, возникает необходимость конкретизации существенных условий ипотеки, в целях предотвращения признания договора не заключенным и лишения граждан конституционного права на жилище.

Проблема приобретения жилого помещения в собственность в настоящее время стоит чрезвычайно остро. Государство принимает меры по обеспечению граждан жилыми помещениями, оказывая поддержку, например, малоимущим гражданам. Принимается множество программ по содействию в приобретении жилья как на федеральном, так и на региональном, местном уровнях. Но проблема остается не решенной. Главным недостатком всех принимаемых властью жилищных программ является недостаток бюджетного финансирования.

Л.Р. Мустафина указывает: «Исследование социальноэкономических отношений в области реализации жилищных программ, позволило сделать ряд предположений, характеризующих жилищную политику как крайне неполноценную и не основанную на социальных стандартах и четких ориентирах» [1].

В силу острой необходимости в приобретении жилого помещения в собственность, но высокой покупной цены в большинстве случаев единственным возможным вариантом в сложившейся ситуации становится приобретение жилого помещения путем заключения договора об ипотеке.

О.А. Чередникова подчеркивает, что государство рассматривает ипотечное кредитование как один из способов разрешения жилищной проблемы [2].

Понятие ипотека и ипотечное кредитование прочно вошли в современные реалии граждан. Все больше людей приобретают жилое помещение в собственность посредством ипотеки. В связи с чем возникает необходимость выявления путей совершенствования данного института права.

В силу статьи 334 ГК РФ ипотека признается отдельным видом залога - способом обеспечения обязательства [3].

Несмотря на то, что залогу посвящено огромнейшее количество научных работ, в тоже время открытым остается вопрос о правовой природе договора ипотеки, проблемах в правовом регулировании.

Е.С. Пономарева пишет: «Ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира — не независимая гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником» [4].

С принятием федерального закона «Об ипотеке» среди представителей цивилистики начался всплеск научных исследований данного института, и, несмотря на то, что институт «ипотеки» известен гражданскому законодательству уже довольно длительный период, но в настоящее время отсутствуют научные работы с комплексным подходом к изучению правового регулирования договора ипотеки как отдельного института гражданского права.

В своей диссертации Д.Б. Раднаева указывает: «В настоящее время совершенно не раскрыты и не исследованы особенности заключения договора ипотеки, предусматривающего подробный и четкий анализ существенных условий договора, требований к его форме и последствий признания договора ипотеки недействительным. Отсутствует должным образом аргументированный, комплексный правовой анализ действующего законодательства об ипотеке на предмет наличия противоречий, пробелов и недоработок» [5].

В силу статьи 9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой [6]. В связи с тем, что существенные условия договора ипотеки не конкретизированы в законе, этим занимается правоприменительная практика, которая не всегда однозначна.

Предмет договора ипотеки квартиры, комнаты, жилого дома - это всегда индивидуально определенное, пригодное для постоянного проживания изолированное жилое помещение, которое находится в собственности граждан или юридических лиц. На практике часто возникают сложности с установлением предмета ипотеки. Суды исходят из того, что предмет договора ипотеки включает в себя: площадь, кадастровый номер, местоположение, наименование объекта (квартира, комната, жилой дом). При этом необходимо точно указывать все элементы, составляющие предмет договора, при отсутствии одного из них или допущении ошибки в указании одного из элементов предмета ипотеки существенное условие не будет согласованным. Так в судебном заседании по иску об обращении взыскания на заложенное имущество было установлено, что площадь спорной квартиры по документам определена в одном размере, тогда как в договоре, так и в отчете об оценке общая площадь квартиры обозначена в другом размере. Указанный факт подтверждает, что предмет договора ипотеки был не определен [7].

В договоре залога недвижимого имущества необходимо указывать срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть срок на который заключен кредитный договор, а не срок договора залога недвижимого имущества.

Выделяются спорные моменты, касающиеся и других существенных условий договора ипотеки. Так суды по-разному определяют вопрос оценки предмета ипотеки.

Вызывает вопрос о проведении оценки в случае заключения договора залога нескольких объектов недвижимости. Например, жилой дом и земельный участок расположенный под ним являются предметами одного договора ипотеки.

Е.Л. Маланина считает, что в данном случае оценка производится и на дом, и на земельный участок, так как на торгах они будут продаваться комплексно, ссылаясь на единую судьбу жилого дома и расположенного под ним земельного участка [8].

В договоре стороны часто указывают оценку предмета ипотеки на основании нескольких показателей, таким образом выделяется оценка квартиры, произведенная залогодателем, оценка квартиры в соответствии с расчетом БТИ, оценка, установленная соглашением сторон. Суды признавали такие договоры не заключенными в виду несогласования существенного условия оценки предмета ипотеки, однако, как отмечает Л. Наумова: «Практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку — по соглашению сторон» [9].

В работе А.С. Ушаковой, Е.А. Игнатьевой «Правовое регулирование ипотеки в гражданском праве» указывается, что оценка предмета залога не является рыночной ценой предмета залога, в связи с чем она может ей вообще не соответствовать, так как она осуществляется по соглашению сторон и для ее определения участие оценщика не является обязательным [10].

Полагаем, стороны вправе указывать в договоре несколько вариантов определения оценки предмета ипотеки, но при этом из существа договора должен явно вытекать тот показатель оценки, который стороны договорились считать применимым в данном правоотношении. На основании явной воли сторон существенное условие договора будет согласованным, а также стороны смогут определить оценку с учетом иных показателей более объективной, чтобы не оспаривать ее в дальнейшем.

На наш взгляд, для установления единообразия судебной практики по спорам, возникающим из предоставления ипотеки жилого помещения необходимо более детальная конкретизация законодателем положений о существенных условиях договора в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».