Проблемы перехода права пользования на муниципальное жилье

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на следующие виды: частный, государственный, муниципальный.

Одним из условий осуществления гражданами права на жилище является, в соответствии с п. 3 ст. 2 ЖК РФ, предоставление гражданам жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах.

Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договорам социального найма:

• 1)    малоимущие;

• 2)    иные категории граждан, указанные в законе субъекта Российской Федерации;

• 3)    иностранные граждане, лица без гражданства в силу прямого указания международного договора.

Таким образом, граждане, имеющие соответствующие основания, в порядке очередности могут получить жилое помещение в пользование.

Основанием для вселения является заключенный договор социального найма или ордер, а также наличие регистрации по месту жительства.

Если гражданин получил жилое помещение в пользование до вступления в действие ЖК РФ, то основанием предоставления жилья в пользование является ордер. В ордере, как и в договоре социального найма, указан «наниматель» - ответственный квартиросъемщик, а также члены его семьи.

Граждане, получившие жилое помещение в пользование на основании ордера, в настоящее время продолжают пользоваться помещением без необходимости заключения договора социального найма. Основанием для вселения все также является ордер.

Факт вселения подтверждается заключением договора с ремонтноэксплуатационным управлением (РЭУ).

При наличии ордера факт вселения подтверждается регистрацией по месту жительства и оплатой жилищно-коммунальных услуг.

Основаниями для вселения членов семьи ответственного квартиросъемщика является наличие договора социального найма или ордера, регистрации по месту жительства. Факт вселения подтверждается также заключенным договором с ремонтно-эксплуатационным управлением, либо поступлением платежей.

Начисление и поступление оплаты за коммунальные услуги подтверждает заключение договора между жильцом (ответственным квартиросъемщиком) и РЭУ при наличии ордера.

Гражданин, пользующийся муниципальным жилым помещением в установленном порядке, может «получить» его в собственность, реализовав свое право на приватизацию. Такое право реализуется единственный раз в жизни. Если гражданин ранее принимал участие в приватизации, даже будучи несовершеннолетним, то в дальнейшем реализовать это право повторно не может. Право на приватизацию гражданин может бесплатно реализовать до марта 2017 года.

Результатом реализации права на приватизацию является переход жилого помещения из муниципальной собственности в частную со всеми вытекающими последствиями. Гражданин может не только пользоваться, но и владеть, распоряжаться собственным жилым помещением по своему усмотрению: продать, подарить, передать в залог или по наследству и т.д.

Если жилое помещение не было приватизировано, то оно не подлежит наследованию.

В случае смерти ответственного квартиросъемщика, договор социального найма заключается с членами его семьи, вселенными в данное жилое помещение. Необходимыми условиями для заключения договора социального найма в данном случае – наличие родства с ответственным квартиросъемщиком. Члены семьи должны быть вселены в жилое помещение в надлежащем порядке, то есть должны быть указаны в договоре социального найма либо в ордере и быть зарегистрированы в данном жилом помещении. В таком случае договор социального найма подлежит перезаключению с членом семьи умершего ответственного квартиросъемщика. Но возможны и другие ситуации, решающие дальнейшую судьбу неприватизированного жилья.

Рассмотрим каждую из них:

• 1.    Жилое помещение возвращается в муниципальный жилой фонд, если ответственный квартиросъемщик проживал одиноко.

• 2.    Жилое помещение переходит в пользование к члену семьи ответственного квартиросъемщика (дети, супруги, родители). При условии их вселения надлежащим образом (участие в договоре социального найма либо наличие отметки в ордере, регистрация по месту жительства).

• 3.    Переход в пользование к членам семьи умершего ответственного квартиросъемщика в судебном порядке.

Рассмотрим подробнее третью ситуацию, поскольку существует ряд проблем, имеющих вероятное положительное разрешение в пользу членов семьи умершего ответственного квартиросъемщика.

Итак, вопрос о вселении и перезаключении договора социального найма может быть решен в судебном порядке. При этом возможны нюансы, исходя из которых, меняется вероятный исход ситуации:

• 1.    Родственник не вселен и не проживал совместно с ответственным квартиросъемщиком.

• 2.    Родственник не вселен, но проживал совместно с ответственным квартиросъемщиком в муниципальном жилье.

• 3.    Документально родство отсутствует, не вселен, но проживал совместно с ответственным квартиросъемщиком.

Если член семьи умершего ответственного квартиросъемщика не был вселен в жилое помещение и совместно не проживал с ним, то наиболее вероятен отказ.

В данном случае подразумевается, что член семьи проживал совместно с ответственным квартиросъемщиком в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, но зарегистрирован был по другому адресу.

В данном случае необходимо в судебном порядке подтвердить факт родства и совместного проживания.

Данная ситуация может возникнуть, например, в случае, если ответственный квартиросъемщик фактически ведет совместное хозяйство с гражданином/гражданкой без регистрации брака. При этом проживают совместно, ведется совместное хозяйство.

Последняя ситуация является наиболее проблемной и спорной, поскольку процесс доказывания должен быть ориентирован на два направления:

• 1.    доказывание родства;

• 2.    доказывание факта вселения и совместного проживания.

Таким образом, наследование жилых помещений, выделенных по договору социального найма невозможно. Однако возможен «переход» права пользования к членам семьи. При этом могут возникнуть однозначные ситуации, решаемые с помощью применения норм права, а также спорные, подлежащие разрешению в судебном порядке.