Проблемы правового регулирования арендных правоотношений в предпринимательской деятельности

Р азвитие национальной экономики, начавшееся в 90-х годах XX века, привело к росту предпринимательской активности, что, в свою очередь, привело к совершенствованию законодательства регулирующего арендные правоотношения среди субъектов хозяйственной деятельности.

Аренда играет ключевую роль в экономике, поддерживая развитие малого бизнеса и крупных корпораций и предприятий. Отношения, складывающие в данной области, зачастую усложнены пробелами в российском законодательстве, что приводит стороны к разногласиям, решаемым в арбитражном суде.

Новые объекты арендных правоотношений, рабочие места или переговорные комнаты оказались вне зоны законодательного регулирования. Кодификация Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [3] признает право сторон оговаривать используемые объекты, но не предоставляет четкого нормативно-правового регулирования, усложняя ситуацию в промышленных секторах и транспорте.

Кроме того, предприниматели сталкиваются с проблемами, касающимися регистрации договоров аренды, изменения арендных условий и определения обязательных платежей. Участникам также не хватает разъяснений по вопросам поддержки имущества и возможностям его субаренды.

Терминология гражданского законодательства до настоящего времени не соответствует реальным рыночным отношениям, что в конечном итоге приводит к путанице таких понятий, как «аренда», «имущественный наем», «наем жилого помещения». Для уменьшения судебных споров и повышения эффективности в сфере арендных правоотношений в предпринимательской деятельности важно пересмотреть действующие нормы, регулирующие договор аренды и предложить действенные практические рекомендации для бизнес-сообщества, помогающие в заключении и исполнении арендных соглашений.

Цель исследования заключается в комплексном анализе проблем правового регулирования арендных правоотношений в предпринимательской деятельности и путей их решения.

Для достижения цели необходимо разрешить следующие задачи:

• •    исследовать нормативно‐правовое регули рования арендных правоотношений в предпринимательской деятельности;

• •    выявить проблемы арендных правоотноше ний в предпринимательской деятельности, возникающие между сторонами договора;

• •    найти пути решения имеющихся проблем в сфере правового регулирования арендных правоотношений в предпринимательской деятельности.

Обзор литературы

Вопросам проблем правового регулирования арендных правоотношений в предпринимательской деятельности, а также путей их разрешения посвящены работы специалистов в области гражданского, административного, арбитражного и налогового права. Особый интерес представляют научные труды Д.В. Елизарова, в частности «Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества» [12], а также диссертационная работа М.А. Пазыны «Особенности правового регулирования арендных отношений при осуществлении предпринимательской деятельности» [13].

Методологическую основу исследования составляет системный, логический, сравнительно-правовой и формально-юридический методы исследования. Результаты исследования и их обсуждение

Аренда является самым популярным и самым востребованным типом договорных отношений среди субъектов предпринимательской деятельности. Анализ судебной практики в части регулирования арендных правоотношений в предпринимательской деятельности позволяет говорить о несовершенстве действующего гражданского законодательства, в свя- зи с этим изучение проблем и поиск путей разрешения этого вопроса представляется актуальной темой.

Проанализируем ключевые элементы правового регулирования арендных отношений в предпринимательской деятельности в России на основе действующего законодательства.

Закон четко определил круг лиц, которые могут выступать в качестве арендодателей. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем выступает либо собственник имущества, либо уполномоченное им лицо. В противном случае могут возникнуть проблемы в части нормативно-правового регулирования, что впоследствии приведет к признании договора аренды недействительным. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, когда частное лицо заключает договора аренды недвижимости с юридическим лицом. После заключения данного договора юридическое лицо начинает вести свою предпринимательскую деятельность, и в этот момент объявляется собственник арендуемого помещения. Таких примеров на практике встречается множество, в особенности это касается субъектов предпринимательской деятельности, и, соответственно, судебным решением данная сделка признается недействительной.

Следовательно, перед тем как подписывать договор аренды, арендатор должен проверить правоустанавливающие документы. Если это недвижимое имущество, то у арендодателя должны иметься при себе выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Если лицо, заключаемое договор аренды, не является собственником, что подтверждается выпиской из ЕГРН, то он должен предоставить доверенность, уполномочивающую его заключать данные сделки [7].

Если в качестве предмета договора выступает имущество, находящееся в федеральной или муниципальной собственности, то арендатор заключает договор оперативного управления с использованием конкурса или торгов. В данной ситуации проверить сдачуобъекта недвижимого имущества можно насай-те torgi.gov.ru. В ходе обнаружения нарушений сдачи в аренду недвижимого имущества не на конкурсной основе наступает административная ответственность, предусмотренная ст. 7.24 Кодекса российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) [6]. При обращении арендатора в арбитражный суд решение о привлечении лица к административной ответственности остается в силе [5].

Таким образом, тщательная предварительная проверка правовых оснований заключения договора аренды играет ключевую роль в обеспечении законности и стабильности арендных отношений.

Следующим важным элементом арендных правоотношений в предпринимательской деятельности, вступает срок, на который заключается договор. По- зитивное изменение российского законодательства и судебной практики заключается в том, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, теперь при отсутствии регистрации не имеет силы против третьих лиц, но между сторонами действителен, в отличие от прежнего подхода о недействительности договора без регистрации (если регистрация является необходимой по закону).

Можно предположить, что после изменения ГК РФ, а именно появления п. 3 ст. 433 ГК РФ, только зарегистрированный договор аренды обеспечивает арендатору право следования и право преимущества, так как это действие договора против третьих лиц. В то же время, если кто-то после заключения договора аренды на 3 месяца тут же продаст вещь, а новый собственник потребует возврата имущества от арендатора, есть возможность защитить статус арендатора по ст. 1 и 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом [2]. Для этого следует доказать, что цель продажи была в отобрании вещи у арендатора. Такой вывод вытекает из анализа ряда статей ГК РФ в их совокупности. Судебная практика по таким вопросам отсутствует.

Согласно российскому законодательству, договор аренды, заключенный сроком более чем на 1 год, подлежит обязательной государственной регистрации. В противном случае данная сделка с силу положений п. 2 ст. 651 ГК РФ будет признана судом незаключенной. Регистрация договора аренды связана с определенными финансовыми издержками, включая государственную пошлину, составляющую 22 000 руб. для юридических лиц и 2 000 руб. для физических лиц. Избежать данных издержек можно путем заключения договора аренды сроком не более 12 месяцев с последующей его пролонгацией. Наличие в договоре аренды формулировки «договор заключен бессрочно» освобождает стороны от уплаты государственной пошлины [4].

Важно отметить, что при долгосрочных арендных договорах законодательство предоставляет арендодателям право ежегодно пересматривать размер арендной платы, что отражено в п. 3 ст. 614 ГК РФ, в связи с этим краткосрочная аренда имеет больше преимущества, так как размер арендной платы нельзя изменить в одностороннем порядке.

Переход прав собственности на арендованное имущество новому владельцу согласно ст. 617 ГК РФ не должен приводить к изменению условий договора аренды, в том числе к повышению арендной платы. В случае нарушения указанной нормы арендатор вправе обратиться за защитой своих прав в суд, который в сложившейся спорной ситуации примет сторону истца (арендодателя).

Коммунальные платежи в процессе исполнения договора аренды полностью оплачиваются арендатором, несмотря на то, что прямые договоры заключены напрямую между собственником помещения и коммунальной службой. Поэтому чтобы оплатить коммунальные платежи, арендатор должен оплатить их через собственника помещения. На практике данный вопрос решается несколькими способами:

•    размер коммунальных платежей уже закладывается в арендную плату; •    составляется дополнительный договор, являющийся неотъемлемой частью основного договора аренды; •    прибавление коммунальных платежей в арендной плате (что является самым простым и прозрачным способом исполнения условий договора аренды).

В последнем случае арендатором не нарушаются нормы гражданского законодательства, а также у арендатора имеется возможность контролировать собственные достоверные расходы.

Следующий элемент арендных правоотношений, требующий детального анализа, заключается в последствиях улучшения предмета аренды. Правильная формулировка предмета договора аренды определяет размер налога на прибыль. ГК РФ возложил на арендодателя обязанности по капитальному ремонту, а на арендодателя – содержать объект в пригодном состоянии до окончания срока договора аренды.

В судебной практике можно встретить случаи, когда арендодатель по истечении срока договора пытается незаконно взыскать с арендатора убытки за неудовлетворительное состояние возвращаемого собственнику объекта. Росимущество и предприниматель заключили договор аренды здания. В акте передачи недвижимости стороны зафиксировали, что здание нуждается в текущем ремонте. По условиям договора, предприниматель должен поддерживать объект в надлежащем состоянии. Через три года предприниматель решил выкупить здание. Росимущество отказалось продавать здание и расторгло договор в одностороннем порядке. Причина – здание находится в неудовлетворительном состоянии. Чтобы оспорить решение ведомства и возобновить договор аренды, предприниматель обратился в суд. Позиция истца заключалась в том, что Росимущество злоупотребило правами, что помешало предпринимателю выкупить здание. Ответчик аргументировал свою позицию тем, что предприниматель не произвел должного ремонта здания, значит, нарушил условия договора аренды, в связи с чем ответчик решил расторгнуть договор. Суд, рассмотрев все имеющие доказательства по делу, требования истца удовлетворил в полном объеме, ссылаясь на то, что предприниматель изначально получил здание в неудовлетворительном состоянии. Росимущество не доказало, что состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось [10].

По другому делу срок аренды закончился, и арендатор-банк попросил компанию-арендодателя принять помещения. Компания отказалась. По условиям договора, банк должен вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Однако банк помещения не отремонтировал. Пока стороны согласовывали перечень восстановительных работ, банк пользовался помещениями, но не платил. Чтобы взыскать долг по аренде и неустойку, компания обратилась в суд. Истец в суде указал, что на протяжении шести месяцев стороны договора аренды согласовывали перечень восстановительных работ. Всё это время банк пользовался помещениями, но заплатил только за пять из шести месяцев. Ответчик, возражая позиции истца, ссылается на то, что нет обязанности платить за шестой месяц. Банк платил пять месяцев, чтобы минимизировать свои риски и потом взыскать эту сумму с компании как неосновательное обогащение. Компания неоднократно отказывалась принимать помещение. В другом процессе суд обязал компанию принять помещения в связи с окончанием срока аренды. Значит, передача объекта с просрочкой произошла по вине арендодателя, и оплачивать аренду банк не обязан. Вынося решения, суд первой и апелляционной инстанции иск компании удовлетворили – взыскали с банка долг по аренде и неустойку за просрочку платежа. По факту банк пользовался помещениями, поэтому должен заплатить. Кассация не согласилась с решением нижестоящих инстанций. Наличие недостатков арендованного имущества не основание для отказа от приемки этого имущества. Компания не вправе требовать арендной платы после окончания договора аренды, если сама уклонялась от приемки объекта [11].

Нормы ГК РФ, также не ограничивают стороны договора аренды возвращать расходы по улучшению имущества, при этом в договор могут быть внесены следующие пункты:

•    понесенные арендатором расходы идут в счет оплаты за аренду;

•    понесенные арендатором расходы не возмещаются.

Во избежание споров практические работники рекомендуют в договоре аренды прописывать критерии для определения вида производимых улучшений или конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся. Такой список поможет сторонам сделки разобраться в определении произведенных работ, например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений.

Так, общество сдало в аренду компании здание и прилегающую к нему территорию. Компания внесла обеспечительный платеж в счет последнего месяца аренды. По условиям договора, общество должно вернуть обеспечительный платеж, если компания со- блюдает все условия сделки. Когда срок аренды истек, общество удержало обеспечительный платеж. Причина – компания без согласия общества демонтировала ворота-рольставни и установила двустворчатые неутепленные ворота. Чтобы взыскать плату за последний месяц аренды, общество обратилось в суд. Компания подала встречный иск – о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы и гарантийного платежа. Истец настаивал на том, что компания должна уплатить арендную плату, а обеспечительный платеж нужно зачесть в счет возмещения убытков. Демонтаж ворот относится к неотделимым улучшениям. Общество согласия на демонтаж не давало, значит, компания незаконно демонтировала неотделимые улучшения, поэтому обеспечительный платеж нельзя зачесть в счет платежа за последний месяц аренды. Ответчик, в свою очередь, утверждал, что помещение невозможно было использовать, так как оно недостаточно отапливалось, – это подтверждает отчет эксперта. Первая инстанция требование удовлетворила. Несмотря на недостатки объекта аренды, компания использовала его без замечаний. Компания нарушила условия договора – не согласовала с обществом установку ворот и их замену другими. Поэтому компания должна заплатить за аренду. Обеспечительный платеж компенсирует обществу убытки за демонтаж неотделимых улучшений. Апелляция и кассация не согласились с первой инстанцией. Общество должно вернуть компании обеспечительный платеж. Суд установил, что ворота-рольставни относятся к отделимым улучшениям, поскольку их можно изъять без вреда объекту аренды. Общество не доказало, что демонтаж рольставней причинил какой-либо вред [12].

Следующая проблема – проблема двойной аренды предмета договора аренды. Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда РФ рассмотрено два аналогичных дела, где суды нижестоящих инстанций установили несколько заключенных договоров аренды субъектами предпринимательской деятельности по одному предмету аренды. Суды нижестоящих инстанций обосновали свое решение тем, что двойная аренда не соответствует нормам ст. 606 ГК РФ. Суды также акцентировали внимание на невозможность одного арендатора пользоваться арендованным объектом недвижимости, так как данный объект сдан в аренду еще одному субъекту. Таким образом, арендодатель не передал арендатору помещение надлежащим образом, и данная сделка судом признана ничтожной. Верховный суд РФ вынес указание о том, что если арендатор оказывается неспособен использовать предмет аренды из-за того, что он уже находится в пользовании у другого арендатора, первый остается вправе запросить компенсацию убытков и взыскать неустойку с собственника. Условия и раз- меры такой компенсации должны быть изначально отражены в тексте арендного соглашения. Кроме того, Верховный суд РФ прояснил, что факт подписания собственником нескольких арендных договоров на одно и то же имущество сам по себе не является основанием для их недействительности. Суд обязывает собственника пересмотреть свои обязательства перед всеми сторонами договора. В решениях нижестоящих инстанций допущена ошибка, когда они признают сделку недействительной на том основании, что собственником было заключено несколько договоров аренды одного объекта, поскольку такое решение противоречит ст. 398 и п. 3 ст. 611 ГК РФ, где сказано: «Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением».

Таким образом, говоря об обязанностях арендодателя по предоставлению имущества, в договоре следует указывать цель аренды и состояние предоставляемого в аренду имущества, а также то, на ком лежит риск его гибели или повреждения. В соответствии со ст. 612 ГК РФ за недостатки имущества, препятствующие пользованию, отвечает арендодатель, даже если он не знал о них. На нем же лежит риск гибели или повреждения имущества, если стороны не договорились об ином (ст. 211 ГК РФ). При этом повреждение имущества может быть как фактическим, так и юридическим. За коммунальные платежи также отвечает арендодатель.

У арендатора как минимум три обязанности: он должен принять вещь; платить за аренду, точнее за возможность эксплуатации имущества; вернуть эту вещь по окончании договора аренды в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом естественного износа.

На практике встречается множество проблем, связанных с исполнением арендатором своих обязанностей по оплате. Например, его обязанность по оплате возникает лишь с момента предоставления вещи, а не с момента заключения договора, даже если договором предусмотрено иное. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

В данной ситуации изначально должны учитываться положения договора (цель аренды и распределение рисков), а также вопрос о том, есть ли черты вещного права у арендатора (регистрация договора в реестре). Например, если арендуется помещение, то плата должна вноситься, так как возможность его ис- пользования не утрачена. Но если речь идет о закрытом на время карантина офисе, то арендатор вправе занять позицию, что он приостановил исполнение обязательства по оплате на основании ст. 328 ГК РФ, так как арендодатель не предоставляет ему возможность пользования вещью.

Заключение

Право аренды следует рассматривать как ограниченное вещное право, позволяющее арендатору-предпринимателю исполнять функции владения, пользования и распоряжения арендованным имуществом в рамках, определенных гражданским законодательством. Ввиду активного использования арендуемых активов в коммерческой деятельности и предоставления права управлять таким имуществом, целесообразно считать аренду ограниченным вещным правом. Аренда накладывает на предпринимателя обязательства, включая уплату налогов и ведение отчетности в соответствии с действующими законами.

Для минимизации рисков при заключении договора аренды между субъектами предпринимательской деятельности и возможности спокойно пользо- ваться арендованным имуществом, необходимо соблюдать следующие правила:

•    обязательно проверять правоустанавливающие документы на арендуемый объект; •    своевременно вносить арендные ежемесячные платежи; •    если предметом арендных правоотношений выступает имущество, принадлежащее на праве собственности федеральным или муниципальным учреждениям, договор аренды заключается посредством проведения конкурса или торгов; •    во избежание излишних трат (государственная пошлина на регистрации сделки) договор аренды лучше заключать на срок до 12 месяцев; •    в договоре обязательно должны быть прописаны условия понесенных арендатором расходов на улучшение арендуемого имущества.

Тщательное и осознанное изучение условий договора аренды со стороны арендаторов является залогом их эффективного и законного использования имуществом, что способствует достижению основной задачи ведения бизнеса – получению прибыли.