Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения

В Конституции Российской Федерации закреплено одно из важнейших прав человека - право на жилище (статья 40) [1]. Из нормы вытекает право каждого быть обеспеченным постоянным жильем, отражено поощрение государственными органами власти и органами местного самоуправления жилищного строительства, а также их активного участие в решении вопросов предоставления жилья малоимущим и гражданам, нуждающихся в жилых помещениях. Так, главной приоритетной задачей при проведении государством социальной политики должно быть обеспечение доступности жилья, а основное содействие и помощь должны исходить исключительно от федеральных и муниципальных органов [2].

В случаях, когда у граждан РФ нет возможности приобрести жилье на праве собственности, граждане встают на учет для получения социального жилья. Однако в настоящее время жилых помещений для предоставления в несколько раз меньше, чем граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Из этого вытекает следующее, граждане вынуждены самостоятельно разрешать свой жилищный вопрос.

Одним из способов решения жилищного вопроса является заключение договора коммерческого найма жилого помещения. Стоит отметить, что данный договор в силу своих особенностей имеет некоторые преимущества по сравнению с договором социального найма жилого помещения, среди которых можно выделить:

• -    возможность гражданина самостоятельно выбирать территориальное положение, где он желает проживать;

• -    взаимодействие сторон договора исключительно на добровольной основе;

• -    простой порядок предоставления жилого помещения, без бумажной волокиты и посещения различных государственных органов;

• -    для заключения договора не требуется решения властного органа;

• -    лицо правомочно выбирать площадь жилого помещения исходя из своих потребностей и материальных возможностей.

В настоящее время количество заключенных договоров коммерческого и социального найма жилых помещений существенно разнится в пользу преобладания договоров найма, основанных на коммерции. Данная тенденция может указывать на улучшение материального положения граждан, а также на стабильное развитие экономики страны.

Но, несмотря на все преимущества, существует ряд правовых проблем. Так в отличие от социального найма жилого помещения, коммерческий наем жилого помещения не отмечается должным правовым регулированием.

Договор регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, в частности главой 35, однако термин «коммерческий наем жилого помещения» законодательно не закреплен. Гражданский кодекс РФ именует такой договор как договор найма жилого помещения [3]. Б.М. Гонгало отмечал, что данным термин ввел в науку П.В. Крашенинников. Так, коммерческий наем, отвечая своим содержанием природе договора достаточно прочно закрепился в обиходе [4].

Достаточно интересным является отсутствие правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения в жилищном законодательстве. В Жилищном кодексе РФ только упоминается о возможности заключения такого договора [5]. Безусловно, отношения, которые возникают при заключении и исполнении договора носят гражданско-правовой характер, но сам смысл заключения договора состоит в предоставлении жилого помещения за плату, что в свою очередь имеет прямое отношение к осуществлению права граждан на жилище. Так, договор коммерческого найма может выступать институтом как гражданского, так и жилищного права. Объектом договора выступает жилое помещение, которое с одной стороны служит инструментом для извлечения прибыли, так как предоставляется наймо- дателем за плату, а с другой стороны – способствует реализации потребности в жилище нанимателя.

В науке данный вопрос вызывает большое количество дискуссий, однако позиция законодателя ясна. Гражданско-правовая природа и отсутствие нормативного закрепления в жилищном законодательстве указывает на приоритет норм Гражданского кодекса РФ в данных правоотношениях.

Важно отметить, что на этом проблемы правового регулирования не заканчиваются. В Гражданском кодексе РФ договору коммерческого найма жилого помещения посвящена глава 35, которая носит несколько общий характер, в виду чего также отмечается немало правовых пробелов. Так, не предусмотрены многие права и обязанности сторон, а те, которые закреплены урегулированы несколько схематично. Поскольку сторонами по договору коммерческого найма жилого помещения являются физические лица представляется необходимым урегулировать механизмы реализации прав и меры ответственности, которые также недостаточно отражены в Гражданском кодексе РФ.

Решение обозначенных проблем возможно путем внесения изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ или же вовсе внесения новой главы посвященной такому виду найма в Жилищный кодекс РФ. И самое главное – необходимо узаконить термин «договор коммерческого найма жилого помещения», тем самым внести ясность и предупредить возможные ошибки правоприменителей.