Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Одной из главных проблем в России в наше время является жилищная проблема. Не соотносимо невысокие доходы населения и стоимость жилья устанавливает важным задачу поиска путей разрешения данной проблемы. Во всем мире самым действенным методом решения этой проблемы является ипотека.

Главные направления жилищной реформы в России значительно полагаются на применение современных моделей формирования жилищной сферы за рубежом. Целесообразность такого подхода заключается в том, что используются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую эффективность. Отрицательные же стороны этого процесса выражаются нередко в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в абсолютно иные, российские, социально-экономические условия. По этой причине при применении зарубежного опыта нужен его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям [4, с. 87-89].

Одним из перспективных направлений в развитии банковской системы является развитие института ипотечного кредитования. Ведь даже при резких колебаниях на фондовом рынке вложение в недвижимость представляют большой интерес, даже при условиях низкой доходности.

Предпосылкой для развития ипотеки служат залоговые отношения.

Ипотека является одной из главных задач в жилищной политике. Ипотека пользуется спросом, так как позволяет получить жилье в пользование уже на первоначальном этапе. В части экономического развития страны, ипотека дает огромный толчок для развития кредитной системы. Однако, имеется множество пробелов в ипотечном законодательстве, на практике часто возникают проблемы у правоприменителя. С целью разрешения этих проблем и пробелов, в настоящей статье предложены меры по совершенствованию ипотечного законодательства, практики его применения.

Изучение проблем правового регулирования ипотеки становится все более актуальным. Это обусловлено несовершенством ипотечного законодательства.

Ипотечное кредитование – это кредитование под залог приобретаемого недвижимого имущества. Ипотека выступает надежным способом обеспечения возврата кредита должником, поскольку объекты недвижимого имущества являются предметом ипотеки, а стоимость недвижимости практически всегда превышает сумму кредита. А также недвижимое имущество, которое приобретено по договору ипотеки, имеет важное значение в жизни должника, поэтому, чтобы не потерять это имущест- во, он заинтересован в надлежащем исполнении принятых на себя обязательств [5, с. 156].

Регулируется ипотечное кредитование следующими законами: Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ [1]; Законом РФ «О залоге» 29 мая 1992 г.; Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., [2] а так же ГК РФ.

Все эти законы создавались с целью регулирования института ипотечного кредитования. Однако некоторые положения только все запутали. Так как выше указанные законы не дополняют, а противоречат друг другу. Рассмотрим наиболее острые проблемы ипотечного кредитования в РФ.

Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки. Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки – это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное – по решению суда. В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.

Так, к примеру, решением Велижского районного суда от 25 декабря 2012 г. [6] была прекращена ипотека в силу закона на жилой дом в пользу ответчика. Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указывая на то, что между ответчиком и матерью истицы был заключен договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Стороны впоследствии произвели полный расчет между собой, однако представить в регистрирующий орган совместное заявление о погашении ипотеки не успели, и ответчик умер. Впоследствии умерла и мать истицы. Последняя обратилась за получением свидетельства о праве собственности на жилой дом, и ей было выдано свидетельство на жилой дом с наличием обременения в виде ипотеки в силу закона. Истец предоставил суду документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами по договору. Ипотека в силу закона по договору купли-продажи здесь была установлена в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ – если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Судом были исследованы обстоятельства совершения сделки купли-продажи данного жилого дома, которая была совершена за счет средств жилищного сертификата, оплата по которому поступила на расчетный счет продавца, поэтому обязательство по ипотеке являлось исполненным, и ипотека подлежала прекращению. Следует отметить, что в данном случае свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное нотариусом, также содержало сведения о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона.

Во-вторых, имущество, которое заложено по ипотечному договору, на которое наложено взыскание (решением суда), будет реализовываться через продажу на публичных торгах. При этом стоит отметить, что нормы в процессуальном законодательстве, касающиеся порядка проведения публичных торгов разработаны поверхностно, что в свою очередь сильно осложняет реализацию имущества [3].

К тому же согласно нормам нашего права оформить залог недвижимости возможно исключительно через договор о залоге. В зависимости от условий договора возможно составление закладной. При этом при наличии закладной передача прав может осуществляться исключительно по ней.

В-третьих, недоработан закон, в части применения прав на объекты незавершенного строительства. Основные вопросы здесь возникают в отношении оборотоспособности земельных участков. Не могу не отметить, что в Законе «Об ипотеке» не говорится, о способах использования земельного участка. Таким образом, нет чет- ких предписаний использования участка в соответствии с назначением, что в свою очередь может привести к нарушению гражданского законодательства, в части земельных участков. Данное положение нашло свое закрепление в ст. 40 Закона «Об ипотеке», в котором говорится о возможности передачи прав пользования имущества под залогом третьим лицам, не по назначению [1].

И, наконец, одним из основных принципов ипотечной системы является принцип бесповоротности, однако противоречит этому принципу норма закона, согласно которой залог прекращается в случае виндикации.

Это означает, что предмет ипотечного договора можно изъять у залогодателя сославшись на то, что собственник имущества иное лицо, а значит и ипотека в отношении такого имущества должна быть прекращена. При этом залогодержатель вправе истребовать исполнить обязательство, обеспеченного ипотекой, досрочно.

Такая ситуация в российской действительности может возникнуть из-за ст. 42 ФЗ № 102-ФЗ, согласно которой запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество можно изменить при возникновении виндикации, ипотека при этом немедленно прекращается.

Отсюда вытекает противоречие с принципом «прозрачности» в ипотечной системе. Таким образом, лица, которые опираются на публичные данные не имеют реально достоверной информации, а их права оказываются не защищены. Так как при принятии недвижимости в качестве обеспечения обязательств, кредитор считает, что в ЕГРП указаны все права на данный объект недвижимости, атак же на достоверность сведений ЕГРП.

Таким образом российская модель в индикации противоречит одному из основных принципов системы ипотечного кредитования, что в свою очередь приводит к отсутствию смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Некоторые юристы утверждают, что при построении модели в индикации в российском праве нашла свое применение теория «наименьшего зла». Суть теории заключается в том, что принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного продавца. Предполагалось, что закрепление выше указанных норм, окажет благоприятное влияние на развитие правового института ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Однако это мнение является спорным и на мой взгляд не обоснованным. Ведь необходимость возникновения и совершенствования института ипотечного кредитования в определенности и гарантированной защите всех прав и обязанностей участников сделки, а не защита стороны с более высокими рисками. Тем более не стоило такими действиями ущемлять права кредиторов [6, с. 91].

В заключение хотелось бы отметить, что в целях будущего развития института ипотечного кредитования в Российской Федерации нужно придерживаться следующих правил:

• 1.    Исключить противоречие в действующем законодательстве;

• 2.    Законодательные акты необходимо согласовать. Так как нормативные акты в РФ, которые относятся к разным отраслям, подотраслям права, приводятся в соответствие друг с другом только формально. Что в свою очередь ведет к противоречию в законах и актах. В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира – не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.