Проблемы реализации государственной жилищной политики РФ в области проведения капитального ремонта многоквартирных домов

Основа благополучия каждого человека – его дом.

Длительное неосуществление капитального ремонта многоквартирных домов привело к тому, что количество ветхого жилья, а также жилья, нуждающегося в таком ремонте, растет с каждым днем.

Непроведение капитального ремонта имеет хронический характер. Первый этап связан с масштабной приватизацией, после проведения которой за государством законодательно была закреплена обязанность отремонтировать жилой фонд, который нуждался в таком ремонте на дату приватизации первой квартиры.9 Более того, указанная обязанность сохраняется государством до полного исполнения обязательств, о чем указал Верховный суд в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 г.10

Из вышесказанного можно сделать вывод, что в период приватизации должна была быть, как минимум, проведена инвентаризация многоквартирного жилого фонда, в рамках которой была бы определена степень износа основных элементов многоквартирного дома – несущие конструкции, инженерные коммуникации, кровля. Имея такой паспорт, на каждый многоквартирный дом, в понимании автора настоящей статьи, должна была быть сформирована программа капитального ремонта многоквартирных домов, которые нуждались в таком ремонте. И ремонт должен был быть проведен еще тогда, в последнем десятилетии XX века.

На дворе век XXI. Приватизация жилья продлена до марта 2017 года. И обязанность проведения капитального ремонта бывшим наймодателем не исполнена. Об этом свидетельствует очередной этап государственной политики в сфере капитального ремонта.

В 2012 году в Жилищный кодекс были внесены изменения11 о порядке проведения капитального ремонта многоквартирных домов на территории Российской Федерации. В соответствии с указанными изменениями на территории субъектов Российской Федерации были созданы Региональные операторы, на счет которых поступают денежные средства, уплачиваемые собственниками жилья по статье «капитальный ремонт». Исключение составляют дома, которые выбрали иной способ формирования денежных средств.

Кроме этого, высшими исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации утверждается Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов (далее - государственная поддержка, муниципальная поддержка капитального ремонта), контроля своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таких домах, региональным оператором.12

В соответствии с указанными программами капитального ремонта, государство предполагает осуществить капитальный ремонт многоквартирников, которые, в том числе нуждались в ремонте на дату приватизации первой квартиры, об этом открыто указывается в статье 168 Жилищного кодекса РФ.13

С одной стороны, общий порядок по формированию региональной программы прост и понятен. В такую программу должны быть включены все многоквартирные дома, которые нуждаются в капитальном ремонте, за исключением тех, что признаны аварийными.

С другой стороны, вызывает недоумение тот факт, что неисполненная государством обязанность по проведению капитального ремонта всецело ложится на плечи собственников помещений в многоквартирных домах. Только теперь не только собственники помещений конкретного дома, но и собственники помещений других многоквартирных домов, включенных в такую программу и вносивших денежные средства в «общий котел» регионального оператора, по сути, платят за ремонт того или иного дома, так скажем, «кредитуют» те дома, которые включены в такую программу в более ранние периоды.

Например, дом № 1 включен в региональную программу по ремонту инженерных коммуникаций и замене лифтового оборудования на 2018 год, для ремонта которого необходимо 4,5 млн рублей. За 2 года дом № 1 при 100 % собираемости денежных средств, заплатит региональному оператору 800 тысяч рублей. Восполнение оставшейся суммы денежных средств в соответствии с такой программой предполагается из фонда капитального ремонта, куда поступают денежные средства и с дома № 2, и с дома № 3 и так далее. То есть, фактически, можно сказать, что, если денежных средств недостаточно для предполагаемого ремонта на конкретном доме, такие средства будут «заимствованы» с других домов. При этом, решения общего собрания в данном случае не требуется, так как с момента поступления денежных средств на счет регионального оператора, управление такими средствами осуществляет региональный оператор.

Фактически, собственники помещений в многоквартирном доме, в случае накопления денежных средств на счете регионального оператора не влияют ни на порядок определения перечня ремонтных работ, ни на порядок «кредитования» других домов, поставленных на капитальный ремонт на более ранние сроки.

О том, что механизм порядка определения перечня работ в отношении конкретного многоквартирного дома, сроков проведения работ, иных тонкостей реализации такой программы не прописан, свидетельствуют многочисленные данные о «провальности» программ капитального ремонта на территориях отдельных субъектов.

Так, в Сургуте собираемость взносов за капитальный ремонт составляет порядка 40 %.14 В Тольятти ряд многоквартирных домов в отопительный сезон вошли без кровли, во многих домах ремонт выполнен некачественно15. В Бурятии, из 400 запланированных к капитальному ремонту многоквартирников в 2015 году отремонтированы лишь 32.16 В Перми в более ста многоквартирных домах в рамках региональной программы капитального ремонта планировали отремонтировать несуществующие подвалы.17 И примеров таких, к сожалению, не счесть. Хотя, впрочем, их можно посчитать по количеству субъектов РФ. Что примечательно, о «провальности» программ капитального ремонта чиновники заявлять не стесняются. В органы государственного жилищного надзора, в органы прокуратуры пишутся многочисленные жалобы, Глав

Региональных фондов общественники и политики призывают уйти в отставку, обвиняют в неспособности организовать процесс проведения капитального ремонта и так далее.

Однако, никто не говорит о том, что по сути, программы капитального ремонта, действующие на сегодняшний день в субъектах, приняты поспешно и поверхностно.

Автор настоящей статьи является Председателем Товарищества собственников жилья в г. Екатеринбурге Свердловской области. Многоквартирный дом под управлением Товарищества введен в эксплуатацию в 2003 году, а на 2044 год в доме запланирован капитальный ремонт. Однако, вот в чем дело. Никто из представителей органов государственной власти, органов местного самоуправления не выходил на объект для составления реального акта осмотра конструктивных элементов, инженерных коммуникаций здания. По какому принципу был составлен перечень работ на 2044 год, - тоже не ясно. И на законодательном уровне не закреплено точного порядка предоставления и получения реальной информации о состоянии многоквартирных домов на дату составления и актуализации региональной программы.

Не закреплено на законодательном уровне и порядка взаимодействия регионального оператора, подрядных организаций, выполняющих капитальный ремонт и управляющих организаций, товариществ собственников жилья в конкретном доме. Такие недоработки приводят к тому, что несвоевременно предоставляется доступ к объектам жилого фонда, в конкретные жилые помещения, когда, например, идет речь о замене инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу и проходящих через каждую квартиру. С одной стороны, в проведении капитального ремонта многоквартирного дома заинтересованы как сами жители многоквартирного дома, так и организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, так и подрядчик, выполняющий работы, которому даны конкретные сроки для выполнения работ и соответствующей сдачи результата работ по акту приема-передачи региональному оператору (Фонду капитального ремонта соответствующего субъекта).

Безусловно, порядок проведения капитального ремонта совершенствуется, в региональные программы вносятся изменения. Однако, поговорка «первый блин комом», осознавая масштабность происходящего, в данном случае неприменима. Полагаю, что государство ни в коем случае не должно перекладывать ответственность за неотремонтированные в период приватизации многоквартирные дома на собственников помещений. Однако, остается констатировать тот факт, что на сегодняшний день, противоположно возложенной ранее законодательством обязанности на государство, в последующем такую обязанность успешно переложило на собственников помещений в многоквартирных домах.

Инертность населения к таким инициативам, и пассивность в принятии участия в судьбе своего дома приводит к плачевным результатам. Ведь легче назвать кого-то виноватым в «провальности» программ капитального ремонта, в непроведении ремонта на протяжении многих лет. Гораздо труднее являться «эффективным собственником», знать свои права, обязанности и возможности в регулировании вопросов, касающихся судьбы своего многоквартирного дома.

На законодательном уровне собственникам жилья предоставлена возможность создания Советов многоквартирных домов, организации общих собраний многоквартирных домов, выбора формы управления домом, выбора порядка накопления денежных средств на капитальный ремонт и т.д.

Представляется, что государственное регулирование порядка проведения капитального ремонта должно предусматривать детальную разработку программных документов и тщательный, кропотливый, пошаговый просчет не только управленческой цепочки действий, но и конкретные мероприятия по взаимодействию собственников помещений в многоквартирных домах, организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и региональных операторов. И желается упомянуть пословицу «что посеешь, то и пожнешь», увидев в этом тот смысл, когда государством все-таки будут приняты меры для успешной реализации капитального ремонта многоквартирных домов на территории Российской Федерации в целом.