Расторжение договора аренды земельного участка

Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в главе 26 Гражданского кодекса РФ для всех обязательств. Действующее гражданское законодательство предусматривает досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон при наличии существенных нарушений. Перечень таких нарушений, указанный в ст. 619 и ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), не является исчерпывающим. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок, если такое основание предусмотрено договором.

Вместе с тем применительно к регламентации порядка расторжения договора данного вида действуют и специальные правила.

Во-первых, они определяются нормами статьи 418 ГК РФ, в соответствии с которыми арендные правоотношения прекращаются смертью должника (арендатора), если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Во-вторых, специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества, который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В-третьих, в контексте регламентации порядка расторжения договора аренды земельного участка существенное значение приобретают нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ). В частности, в соответствии с требованиями ст. 9 ЗК РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В специальном Постановлении ВАС, посвященном вопросам регулирования института договора аренды, содержатся разъяснения относительно применения указанной нормы ЗК РФ. В нем указано, что в случае расторжения договора аренды арендодатель обязан представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. При этом обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. В тоже время не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, действующее законодательство значительно затрудняет процесс прекращения действия договора аренды земельного участка как минимум по двум основаниям: установлены императивные требования относительно соблюдения сроков действия договора, которые должны быть оговорены в качестве его существенного условия, а также предусмотрено требование обязательного расторжения его через суд при наличии фактов существенных нарушений условий договора какой-либо из сторон. Указанные аспекты порождают многочисленные споры относительно конкретных обстоятельств расторжения договора аренды земельного участка.