Развитие ЖНК в Белгородской области: результаты и перспективы

В условиях рыночной экономики одним из основных направлений государственной политики является обеспечение доступным жильем всех российских граждан. Основной задачей для реализации данной цели является создание предпосылок для эффективной деятельности организаций в сфере жилищного строительства, стимулирование и поддержка наиболее надежных и доступных схем приобретения жилья.

В настоящее время жилищная ситуация в России имеет следующие черты:

• -    в РФ существуют большие неиспользуемые источники беспроцентного финансирования строительства. Сегодня в России на одного человека в год строят 0,4 м², в сравнении – в Китае и Западной Европе 1,5 м²;

• -    сбережения населения РФ составляет 18 трлн. руб., из которых 13 трлн. руб. – банковские вклады, 5 трлн. руб. – домашние сбережения. При этом общая потребность населения в жилье оценивается более чем в 1,5 млрд. м²;

• -    большая часть населения недостаточно финансово грамотна и, зачастую, просто боится потери вложенных в строительство денег, или не имеет возможности оплатить стоимость жилья, либо вступить в ипотеку.

Одним из доступных способов решения жилищных проблем населения страны яв- ляется членство граждан в Жилищном накопительном кооперативе (ЖНК). ЖНК предлагает всем категориям граждан, имеющим потребность решить свой жилищный вопрос, такой механизм, который помогает сохранить и приумножать свои сбережения, приобретая при этом достойное жилье. Жилищный накопительный кооператив – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов [1].

Стоит отметить, что первые в мире кооперативы появились 200 лет назад, их появление было связано с целью ограничения монополии предпринимателей, а также с политикой социально-справедливого общества. Слово «кооператив» произошло от латинского слова «cooperation», что значит «сотрудничество». Кооперация, основанная на идеях солидарности и взаимопомощи, получила популярность сначала в Великобритании, а затем и во всем остальном мире, в том числе и в России. В ХХ веке правовое регулирование жилищной кооперации в России осуществлялось с учетом политических задач и целей. Оно претерпело изменения от признания в 1924 году разнообразных видов жилищных кооперативов до закрепления к концу

1980-х двух основных форм: жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива. Развитие данной сферы осуществлялось в строгих условиях отрицания частной собственности и предпринимательства. Только после вступления в силу закона СССР «О собственности в СССР» с 1 июля 1990 года члены кооператива, полностью выплатившие взносы, становились собственниками квартиры в кооперативном доме [3].

Аналога жилищных накопительных кооперативов в советское время не было. Их предшественниками в начале 2000-х гг. стали паевые инвестиционные кооперативы (ПИКи). ПИКи аккумулировали средства граждан для строительства и приобретения жилья. Сначала гражданин вступал в члены кооператива, затем вносил паевые взносы до накопления 30-50% от стоимости жилья, а затем кооператив предоставлял этому члену кредит в размере недостающей суммы для покупки квартиры за счет средств, внесенных в паевой фонд другими членами кооператива. Как видим, схема работы действующих кооперативов в России абсолютно аналогична. Четкая правовая регламентация работы ЖНК появилась только в 2004 году с принятием федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» [1].

В Белгородской области ЖНК появился в 2009 году в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Распоряжением Правительства Белгородской области от 7 сентября 2009 года было принято предложение о создании ЖНК «ЖБК-1» в целях приобретения и строительства жилых помещений для граждан Белгородской области.

Механизм ЖНК «ЖБК-1» был создан на основании действующего законодательства РФ, как и в любом кооперативе, на оплаченные паевые взносы за членом кооператива закрепляется соответствующее количество квадратных метров, а в случае изменения стоимости жилья на рынке, стоимость выкупленных метров не подвержена инфляции. На внесенные денежные средства пайщику начисляется доход, который прибавляется к уже накопленному капиталу – 4% годовых. Также пайщик может передать по наследству, продать или подарить свои паевые взносы.

За 6 лет работы ЖНК «ЖБК-1» достиг высоких результатов. Динамика развития Кооператива показывает, что 1 октября 2015 года количество квартир, приобретенных Кооперативом равнялось 1207, а количество поданных заявлений 5417 [6].

Количество поданных заявлений в кооператив с нарастающим итогом

Количество квартир, приобретенных кооперативом с нарастающим итогом

Рис. Динамика по вступлению пайщиков в ЖНК «ЖБК-1» (на 01.10.2015)

Также важно отметить, что жилье приобреталось не только в г. Белгород, но и в г. Старый Оскол, Алексеевка, Рязань, Ли- пецк, Воронеж, Курск, в Московской области, Краснодарском крае и др. 820 пайщиков уже полностью расплатились и по- лучили право собственности квартиры. Подробная структура купленных квартир по количеству комнат по состоянию на 1

октября 2015 года представлена в таблице 1.

Таблица 1. Квартиры, купленные ЖНК «ЖБК-1» для пайщиков

Количество комнат в квартире	Количество купленных квартир	Структура, %
Всего	1207	100
1-но комнатные	712	59
2-х комнатные	326	27
3-х комнатные	134	11,1
4-х комнатные	4	0,33
Комната в общежитии	12	1
Таунхаус (дом)	5	0,4
Построено индивидуальных жилых домов	14	1,17

Источник: составлено по материалам [6]

Статистика работы ЖНК «ЖБК-1», указанная выше, свидетельствует о том, что в Белгородской области накопительная схема приобретения жилья через ЖНК заслужила доверие у жителей, количество приобретенного жилья неуклонно растет.

Федеральным законом №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» установлена обязательность контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилых помещений, а также за соблюдением кооперативом требований существующего законодательства. Контроль работы ЖНК «ЖБК-1» осуществляется как на федеральном уровне: в ЦБ РФ создана рабочая группа по изучению и распространению положительного опыта работы Белгородского ЖНК; проект ЖНК «ЖБК-1» принят в Агентстве стратегических инициатив (наблюдательный совет АСИ возглавляет Президент РФ), так и на региональном уровне. Особое внимание к проекту ЖНК обоснованно, ведь ЖНК создает дополнительные источники финансирования, которые будут гарантировать постоянные инвестиции в строительный комплекс, тем самым увеличивая устойчивость российской экономики.

В настоящее время одним из самых широко распространенных способов решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. В большинстве развитых стран более 90% жилищного строительства осуществляется за счет кредитов, в том числе ипотечных, получаемых гражданами, большинство из которых не относятся к обеспеченным категориям.

В России большой процент населения, приобретающего жилье с помощью ипотечного кредита. По данным Центрального банка РФ количество предоставленных кредитов на 1 октября 2015 года ровнялось 473 462, что в стоимостном объеме равно 772,4 млрд. рублей. Наблюдается отрицательная динамика ипотечного кредитования, что может быть связанно с падением курса рубля и значительным повышением ставки кредитования. Например, на 1 декабря 2014 года количество предоставленных кредитов равнялось 923 945, что в стоимостном объеме равно 1 576,6 млрд. рублей [4].

Для более полного понимания разницы между ЖНК и ипотекой, сравним приобретение жилья, посредством участия в кооперативе с ипотечным кредитованием. Сравнительная характеристика представлен в таблице 2.

Таблица 2. Сравнение ЖНК с ипотечным кредитованием

Критерии сравнения	ЖНК	Банк
Залог	Не нужен	Приобретаемая недвижимость
Процентная ставка	5%	от 11,4% до 13,5%
Первоначальный взнос	Первоначальный паевой взнос – 5000 рублей, ежемесячный паевой взнос – 1000 рублей.	от 300 000 рублей
Поручители Справка о доходах	Не требуются	Требуются
Минимальный срок кредитования	Период накопления – до 12 лет Внесение ежемесячно паевого взноса, на который начисляется определенное количество квадратных метров	3-5 лет
Максимальный срок кредитования	Период погашения – до 18 лет (со дня приобретения пайщиком квартиры до внесения последнего платежа). Однако период погашения не должен превышать в 1,5 раза период накопления.	30 лет

Составлено авторами по материалам [2] и [5]

Таким образом, мы можем сделать вывод, что программа ЖНК выгодна той части населения, которая не располагает крупными суммами для внесения первоначального взноса при ипотечном кредитовании. Стоит отметить и размер процентной ставки – в ЖНК она значительно ниже. По условиям кредитования ипотечное кредитование также проигрывает ЖНК, поскольку в проекте ЖНК более гибкие условия погашения остаточной стоимости

ЖНК обеспечивает дополнительный приток денег в бюджеты без отвлечения государственных ресурсов. С активным участием в ЖНК оживляется строительная отрасль, активизируются смежные отрасли, а как следствие снижается безработица и социальная напряженность. И самый главный положительный фактор работы ЖНК – удовлетворение главной потребностей половины граждан страны в жилье.

жилья.