Жилищные накопительные кооперативы: право на жизнь

В наше время одним из основных приоритетов государственной политики является обеспечение российских граждан доступным жильем. Ключевые условия достижения поставленной цели – создание предпосылок для эффективной деятельности юридических лиц в сфере жилищного строительства, повышение конкурентоспособности, стимулирование активности и поддержка наиболее надежных и доступных схем приобретения жилья.

В Республике Башкортостан жилищной политике – одному из главных направлений социальной политики Правительства и Президента Республики Башкортостан всегда уделялось большое внимание, и все перспективные начинания в этой сфере поддерживались. В настоящее время на рынке недвижимости используются самые разные финансовые инструменты привлечения денежных средств граждан для обеспечения их жилыми помещениями. Любое вложение денежных средств на приобретение жилых помещений так или иначе сопряжено с определенными трудностями и рисками. По нашему мнению и опыту, одним из эффективных, доступных и надежных механизмов улучшения жилищных условий является использование жилищно-накопительной схемы. После тщательного анализа всех существующих в рамках законодательства схем работы, позволяющих улучшить жилищные условия граждан, государственным унитарным предприятием «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (ГУП «ФЖС РБ»), являющимся одним из проводников политики Республики в области жилищного строительства и обеспечения населения Башкортостана доступным жильем, была выбрана схема работы, в кото- рой используется организационно-правовая форма потребительского кооператива как одна из наиболее приемлемых для решения поставленной задачи.

Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Жилищное строительство» был создан в 2002 году при содействии «Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан». На момент принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» (далее – Закон «О жилищных накопительных кооперативах») численность членов кооператива составляла около 6 888 человек.

Закон «О жилищных накопительных кооперативах» как разрешил, точнее прояснил, много вопросов, так и создал определенные барьеры для осуществления кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан для приобретения недвижимости по накопительной схеме. Рассматривая некоторые положения законодательства, которые стали обязательными для кооперативов, можно выделить следующие:

• •    ежегодная аудиторская проверка;

• •    установление нормативов финансовой устойчивости деятельности кооператива;

• •    ограничение возможности совершения сделок кооперативом;

• •    введение обязательного судебного порядка исключения из членов кооператива;

• •    необходимость создания резервного фонда кооператива;

• •    подотчетность кооператива органам федеральной службы по финансовым рынкам;

• •    обязанность по внесению сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц и многое другое.

Поначалу все это было воспринято, как попытка ограничить деятельность кооперативов слишком узкими и жесткими рамками. Тем не менее после вступления в силу пакета документов, регулирующих отношения в области строительства и приобретения жилья, в частности специального закона о жилищных накопительных кооперативах, для дальнейшей деятельности в рамках Закона «О жилищных накопительных кооперативах», ограничивающего число членов кооператива пятью тысячами, деятельность кооператива была приведена в соответствие с законом, и начиная с 2005 года параллельно работают и развиваются два кооператива – Жилищный накопительный кооператив «Жилищное строительство» (ЖНК «ЖС») и Жилищный накопительный кооператив «Жилищное строительство № 2» (см. табл.).

Таблица

Деятельность кооперативов «Жилищное строительство» и

«Жилищное строительство № 2»1

Эти показатели в первую очередь свидетельствуют о том, что в Республике Башкортостан накопительная схема приобретения жилья через жилищные накопительные кооперативы заслужила доверие и вызывает большой интерес у лиц, желающих решить свои жилищные вопросы.

Опыт работы ЖНК доказал их востребованность на российском рынке недвижимости. Отметим наиболее важные, на наш взгляд, моменты в деятельности жилищных накопительных кооперативов и ее особенности. Самым главным в работе кооператива является его направленность на удовлетворение и представление интересов членов кооператива. Прежде всего это выражается в том, что с момента написания гражданином заявления о вступлении в кооператив и до момента получения им в собственность жилого помещения кооператив действует в интересах члена кооператива даже при обращении в суд в случае нарушения прав и законных интересов члена кооператива. Кооператив оказывает своим членам юридическую или иную консультационную помощь.

Мы убеждены, что к проблеме каждого члена кооператива необходимо подходить индивидуально, так как только такой подход может действительно разрешить ту или иную проблему на должном уровне и тем самым обеспечить кооперативу хорошую деловую репутацию.

Жилищный накопительный кооператив позволяет гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, не имеющим денежных средств для полной оплаты стоимости жилья, объединяться и решать свои проблемы сообща. Члены кооператива накапливают пай в кооперативе, а после возникновения у них права на приобретение или строительство жилого помещения, кооператив приобретает для них квартиры, строительство большей части которых финансируется ГУП «ФЖС РБ», на приемлемых для кооператива и, соответственно, для его членов условиях (по более низкой цене и с длительной рассрочкой платежа)

в связи с тем, что «Фонд жилищного строительства», выполняя социальные функции, реализует жилье по различным программам для различных категорий граждан. В этом и заключается поддержка Республики Башкортостан (в лице ГУП «ФЖС РБ», с одной стороны, и ЖНК «ЖС» – с другой) наиболее незащищенных и малоимущих слоев населения.

Кооператив, имея определенную материальную базу, опыт и знания выступает как профессиональный участник рынка недвижимости. При приобретении жилых помещений для своих членов кооператив проводит экспертизу документов как на первичном рынке у застройщиков, так и при приобретении жилья на вторичном рынке. Таким образом, кооператив соблюдает интересы граждан – членов кооператива, защищая их от недобросовестных продавцов и застройщиков. В соответствии с Законом «О жилищных накопительных кооперативах», оформляя право собственности на жилое помещение первоначально на кооператив, мы берем на себя все риски и гарантируем чистоту сделки при переходе права собственности на члена кооператива после полной оплаты им пая.

Еще раз хочу отметить, что Законом установлена обязательность контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, а также за соблюдением кооперативом требований существующего законодательства. Контроль проводится федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. Этот орган проводит оценку финансовой устойчивости деятельности кооператива и в случае выявления нарушений в осуществляемой кооперативом деятельности вправе требовать устранения нарушений, выносить обязательные для исполнения предписания, применять меры ответственности, установленные федеральными законами. Наш кооператив в установленной законом форме ежеквартально направляет отчеты о результатах своей деятельности и соблюдении нормативов финансовой устойчивости.

В 2006 году он успешно прошел поверку соблюдения законодательства Российской Федерации, проводимую контролирующим органом – Федеральной службой по финансовым рынкам, по результатам которой нарушений не установлено.

Член кооператива принимает активное участие в его деятельности. Он может получать информацию о работе и состоянии дел кооператива, участвовать в годовом общем собрании его членов, избирать и быть избранным в органы управления кооператива. Кроме того, деятельность кооператива подлежит обязательному ежегодному аудиту, заключение которого утверждается годовым общим собранием членов кооператива. Все это делает работу жилищного накопительного кооператива более прозрачной и способствует ответственному отношению должностных лиц кооператива к своим обязанностям.

Кооператив, являясь некоммерческой организацией, созданной «без цели извлечения прибыли», не может заниматься иной деятельностью, кроме как установленной законом деятельностью по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений, и имеет право направлять паевые взносы только на приобретение или строительство жилья. Дополнительным гарантом снижения рисков при приобретении жилья через кооператив является резервный фонд, формируемый за счет взносов членов кооператива. Резервный фонд – своего рода страхование от непредвиденных расходов и убытков кооператива и, соответственно, его членов. В отличие от страховых взносов взносы членов кооператива в резервный фонд, неиспользованные на покрытие непредвиденных расходов, подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства или засчитываются в счет паевого взноса при внесении последнего платежа.

Очень радует, что членам жилищных накопительных кооперативов предоставлена возможность воспользоваться безвозмездной помощью – субсидией для приобретения жилья, выделяемой государством в рамках федеральных и региональных программ по улучшению жилищных условий граждан путем зачисления субсидий в счет паевых взносов на основании постановления Правительства Российской Федерации от 13 мая 2006 года № 285. Тем самым государство признает жилищные накопительные кооперативы надежными участниками своих программ.

В то же время кооператив является интересным партнером для застройщиков, инвесторов, да и для простых граждан, решивших продать свою недвижимость. Кооператив, как и всякое юридическое лицо, действует от своего имени, приобретает имущественные и личные неимущественные права и исполняет обязанности. Как участник гражданско-правовых отношений он отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Любое юридическое или физическое лицо, реализуя недвижимость и заключая договоры с покупателями – физическими лицами, подвергается такому риску, как возможная неплатежеспособность клиента. В кооперативе эти риски максимально исключаются, так как в период пае-накопления у члена кооператива создается кредитная история, и если им в этот период допускались задолженность или иные нарушения обязательств, то кооператив, соответственно, не приобретает для него жилье. Даже в случае последующих задолженностей по внесению паевых взносов за приобретаемое жилое помещение кооператив самостоятельно принимает меры по взысканию задолженностей вплоть до исключения гражданина из кооператива в судебном порядке. Выселить такого должника не представляет трудностей, так как жилое помещение находится в собственности у кооператива.

Все сказанное, несомненно, должно представлять обоснованный интерес и для банков, так как выдаваемые ими кредиты являются одними из основных источников для разрешения гражданами насущного жилищного вопроса. Вместе с тем банки часто сталкиваются с проблемой неплатежеспособности заемщиков, с каждым из которых необходимо вести индивидуальную работу. Законом же предусмотрено, что кооперативом могут привлекаться заемные средства. Следовательно, при выдаче банком займа кооперативу, а не отдельному гражданину банк значительно снижает риск несвоевременного погашения либо непогашения заемщиком выданного кредита и, кроме того, не затрачивает дополнительные средства, усилия и время для взыскания задолженностей, поскольку указанную работу ведет сам кооператив.

Таким образом, приобретение жилого помещения посредством вступления в жилищный накопительный кооператив является наиболее оптимальным решением проблемы большинства российских граждан – улучшение жилищных условий. Детальная регламентация деятельности кооператива, контроль за его работой, особый порядок ответственности кооператива и его должностных лиц, защита и представление интересов членов кооператива, фиксация стоимости жилья в момент его приобретения кооперативом, профессионализм и опыт сотрудников кооператива – все это значительно помогает гражданам.