Редевелопмент и реконцепция избыточной торговой недвижимости

З а последние 20 лет развитие торговой недвижимости в России претерпело значительные изменения. В начале 2000-х гг.

в России начался бум строительства торговых центров (ТЦ) и торгово-развлекательных центров (ТРЦ) в первую очередь в городах-миллионниках. Резкий спрос на торговую недвижимость привел к тому, что строительство торговых центров стремительно росло и к 2022 г. их площади составили около 30 млн кв. м. Но в последние несколько лет особенно остро наблюдается усиление конкуренции среди ТРЦ за привлечение арендаторов из-за стагнации экономики и снижения спроса со стороны торговых операторов на торговые площади. В России после ухода западных компаний до 30 % выросло количество свободных площадей в торгово-развлекательных центрах, посещаемость ТРЦ упала на 20 %. На конец 2022 г. в банкротном и предбанк-ротном состоянии находятся уже не менее 200 торговых центров. В обозримом будущем к ним могут прибавиться еще 70–100 объектов. На продажу выставлено свыше 20 моллов, но пока инвесторы не спешат приобретать такие объекты1. Это связано с высокой степенью насыщенности торговыми площадями, постоянно растущей долей онлайн-торговли, ухода части иностранных компаний с рынка России и изменением поведенческого подхода к покупкам новых поколений потребителей, которые предпочитают различное окружение, в том числе с точки зрения организации городского пространства [1; 2]. Для собственников ТРЦ снижение поступлений от аренды и рост затрат на содержание ТРЦ влечет за собой банкротство и закрытие, что приведет к росту массовой безработицы, ухудшению качества жизни, усилению социальной напряженности и росту уровня преступности. Закрытие бизнесов отразится также на величине налоговых сборов (НДС, НДФЛ, налоги на прибыль и имущество и пр.) в бюджеты различных уровней. Опустевшие темные здания привнесут в городское пространство ощущение заброшенности и обветшалости. Все это в целом негативно отразится на качестве городской среды.

Данная статья посвящена проблеме использования избыточной торговой недвижимости, возникшей из-за морального и физического устаревания объектов торговой недвижимости и изменения потребностей нового поколения покупателей. Редевелопмент и реконцепт являются одним из вариантов решения данной проблемы [3].

В ближайшее время в России число объектов редевелопмента по всем направлениям коммерческой недвижимости будет неизбежно расти. Это не столько модный тренд, сколько вынужденная необходимость, адекватный ответ на задачи, стоящие перед различными стейкхолдерами рынка недвижимости: девелоперами, инвесторами, администрациями муниципалитетов и регионов, налоговыми структурами, жителями городов, туристами, арендаторами и покупателями и др. Редевелопмент позволяет из невостребованных и нерационально используемых территорий создать доходные проекты, обновить городскую ткань

[4] и повысить социальный уровень жизни горожан.

ОСОБЕННОСТИ ПОКОЛЕНИЙ

С огласно теории поколений [5] у представителей различных поколений отличаются ценности, приоритеты и потребности, так как они подвержены влиянию различных внешних факторов (телевидение, СМИ и другие каналы передачи информации, технологическая развитость региона (страны), внедрение инноваций, уровень цифровизации, политическая обстановка в регионе (стране), демографические показатели, мода). Исследователи отмечают, что социальный характер поколений выступает основой сохранения общества в условиях кризисов, являясь выражением системы ориентаций (принципов, идеалов, убеждений) в социальном поведении. Благодаря внутренней социально-психологической устойчивости личности ее поведение также носит устойчивый характер в самых различных ситуациях [6]. Однако у российских исследователей теории поколений несколько отличается подход к разделению поколений на волны от традиционного разделения поколений по Штраусу и Хоуфу – основоположников теории [5]. Так, Ю. А. Левада привязывает их к историческим событиям в нашей стране, рассматривая годы рождения поколения, сформировавшегося к этим событиям: поколение революционного перелома (1905–1930, родившиеся в 90-х гг. XIX в.); Сталинской мобилизационной системы (1930– 1941, родившиеся около 1910 г.); военного и послевоенного периода (1943–1953, родившиеся в 1920–1928 гг.); «оттепели» (1953– 1964, родившиеся в 1929–1943 гг.), «застоя» (1964–1985, родившиеся в 1944–1968 гг.), перестройки и реформ (1985–1999, родившиеся в конце 1960-х гг.) [7]. Следует отметить, что Ю. А. Левада рассматривает поколения, сформировавшиеся к историческим событиям, а не родившиеся в период этих событий. Российские исследователи отмечают, что Штраус и Хоуф мало опирались на эмпирические и социологические данные, а их выводы носят больше

Деловой квартал. 30.11.2022. URL: news/237176575 (дата обращения: 30.11.2022).

художественный, чем научный характер [8]. Ю. В. Асташова отмечает, что представители пограничных поколений являются носителями ценностей, актуальных для двух поколений, выделяя «эхо»-поколения [9]. Н. П. Попов, критически анализируя адаптацию теории поколений к российским условиям, отмечает, что концепция радикального отличия каждого нового поколения в 20 лет не отменяет преемственности поколений [10], и предлагает не переносить формально условия формирования ценностей за рубежом в Россию. Так, традиционный период поколения беби-бумеров (1943–1960) в России условно можно разделить на два подпериода: 1945–1953 гг. – поколение послевоенного периода и 1953– 1964 гг. – поколение «оттепели» после смерти Сталина. Данный период для России отмечен покорением космоса, началом «холодной войны». В период поколения Х (1964–1982) в России произошло много событий, сформировавших потребности данного поколения: продолжение «холодной войны», перестройка, появление СПИДа, война в Афганистане. Период поколения Y (1983–2001) в России характеризуется, с одной стороны, распростра- нением компьютеров, мобильных телефонов, интернета, а с другой – распадом СССР, ГКЧП, первыми терактами. В период поколения Z (2002–2019) произошло много как трагических (захват террористами зрителей мюзикла «Норд-Ост», школы в Беслане, протестные акции), так и успешных (громкие аресты чиновников по коррупционным делам, политические реформы, проведение Олимпиады в Сочи, Чемпионата мира по футболу) событий. Период поколения Альфа только начинается, однако уже сейчас можно отметить, что к числу ключевых событий, определяющих будущие потребности данного поколения, относятся пандемия, которая перевела все процессы в онлайн-режим и явилась своеобразным триггером глобальной цифровизации, а также СВО на Украине, которая сопровождается мировым политическим, экономическим и продовольственным кризисами. В настоящей работе мы определили поколенческие диапазоны с примерно одинаковой продолжительностью – 18 лет – и воспользовались устоявшимися названиями поколений, характеристика которых представлена в табл. 1.

Таблица 1. Характеристика поколений

Table 1. Decsriptions of the generations

Поколение	Характеристика
Беби-бумеры (1945–1963 г. р.)	•    Название поколения связано со всплеском рождаемости во всем мире после Второй мировой войны. •    Считают важным образование, стремятся получить максимум того, что может предложить система. •    Рано строят семью, ценят семейные отношения, уделяют много внимания духовным ценностям, предпочитают традиционные способы общения. •    Работают ради карьеры и личного социального роста, высокий страх потери работы, чувствуют долг перед обществом, обладают ответственностью, как правило, являются трудоголиками, хорошо вливаются в коллектив, поддерживают командный дух. •    Имеют консервативные взгляды, поддерживают идею уважения к более старшим по статусу и возрасту. •    Отличаются крепким здоровьем и выносливостью, патриотичностью, умением все делать своими руками. •    Первое поколение, которое выросло на телевидении, его представители проявляют интерес к телерекламе. •    Предпочитают совершать обдуманные покупки, знают ценность вещей, думают о рациональном потреблении и наименее материалистичны
Х (1964–1982 г. р.)	•    Полностью интегрированы в рынок труда, готовы к изменениям. •    Считают важным баланс между работой и личной жизнью. •    Работают ради денег как источника благосостояния, склонны «выгорать» на работе. •    Стремятся к развитию не только на работе, но и в личной жизни. •    Надеются на себя, обладают технической грамотностью. •    Были первыми, кто стал свидетелем внедрения интернета, мобильных телефонов и компьютеров.

Продолжение табл. 1

Структура населения России на 01.01.2010

Структура населения России на 01.01.2020

Поколение	Характеристика
Х (1964–1982 г. р.)	•    Устойчивы к современным тенденциям. •    Поддерживают альтруистические ценности компаний. •    Предпочитают совершать покупки в одном месте, любят гипермаркеты, могут долго сравнивать разные товары, анализировать и раздумывать, прежде чем решиться на покупку
Y – «миллениалы» (1983–2001 г. р.)	•    Сформированы технологиями и выросли в быстро меняющемся и высококонкурентном мире. •    Низкий страх потери работы, с оптимизмом смотрят на свою карьеру, нацелены на результат и немедленное вознаграждение, при этом не готовы терпеть избыточно жесткие правила работодателей. •    Постоянно находятся онлайн. •    Беспокоятся о своем здоровье и принимают меры для его улучшения. •    Готовы нестандартно мыслить, чтобы использовать все профессиональные возможности. •    Проявляют большой интерес к изменению климата. •    Часто делают покупки в интернете, ходят в торговые центры не только для шопинга, но и для развлечений. •    Могут совершить покупки на эмоциях, но чаще все-таки проверяют информацию и сравнивают разные предложения
Z – «хоумлендеры» (2002–2019 г. р.)	•    Верят в равенство и отсутствие дискриминации. •    Положительная рабочая атмосфера имеет для них первостепенное значение, планируют работать ради удовольствия и реализации собственного предназначения. •    Всегда на связи, используют мессенджеры и соцсети для связи с друзьями и близкими. •    Оптимистичны. •    Амбициозны. •    Охотно тратят деньги на развлечения, гаджеты, одежду, образование, путешествия и все, что может подарить им впечатления
Альфа (рожденные после 2020 г.)	•    Только формируются основные ценности. •    Поколение, полностью погруженное в цифровое пространство и интернет, станет продолжением их существования

Источник : составлено авторами.

• ■    Поколение Z

• ■    Поколение Y

• ■    Поколение X

• ■    Беби-бумеры

Прочие

• ■    Поколение Z

• ■    Поколение Y

• ■    Поколение X

• ■    Беби-бумеры

Прочие

Источник: Численность населения Российской Федерации по полу и возрасту // Федеральная служба государственной статистики. URL: (дата обращения: 28.07.2022).

Рис. 1. Структура потребителей по поколениям в 2010 и 2020 гг., %

Fig. 1. Structure of consumers by generations in 2010 and 2020, %

Таким образом, разные поколения имеют особенности как потребительского поведения, так и его формы. В силу естественных причин структура потребителей разных поколений меняется, изменение структуры потре- бителей в России за период с 2010 по 2020 г. представлено на рис. 1.

Прогноз структуры населения по возрастным группам в России к 2030 г. представлен на рис. 2. Следует отметить, что к 2030 г.

поколение Альфа не успеет сформироваться как самостоятельные платежеспособные покупатели, поэтому представлять их интересы, в том числе совершать покупки для них, будут более старшие поколения родственников – родители и бабушки (дедушки).

Структура населения России

Поколение Альфа Поколение Z Поколение Y Поколение X Беби-бумеры Прочие

Источник: Предположительная численность населения Российской Федерации до 2035 года // Федеральная служба государственной статистики. URL: 13285 (дата обращения: 30.11.2022).

Рис. 2. Прогноз структуры потребителей по поколениям в 2030 г., %

Fig. 2. Forecast of the structure of consumers by generations in 2030, %

Следуя логичному тренду, уже сейчас необходимо строить бизнес на ближайшие 10 лет, ориентируясь в большей степени на поколения Y и Z, а также на поколение Альфа, для которых цифровизация естественна. Для этих поколений доступ к сети Интернет и уровень заряда батареи настолько важны, что их можно отнести к базовым наряду с потребностями пирамиды А. Маслоу. Поэтому для большинства из них покупки онлайн не представляют никаких сложностей и являются обычным делом. По мнению маркетологов [11], следует различными способами информировать о товарах и услугах, зная характеристики и особенности поведения разных поколений. С этим согласны Wiratno и соавторы, которые, анализируя потребительское поведение поколений, отметили необходимость наполнения торговых центров большим количеством развлечений, досуга и организации питания [12]. Dewanti и Indrajit, изучая влияние характеристик разных поколений на онлайн-торговлю, отметили, что онлайн-рынки выходят на новый уровень улучшения обслуживания клиентов, а не просто обновляют платформу для продаж [13]. М. В. Михалева, изучая модели покупательского поведения в зависимости от характеристик поколения, выявила сложность применения подхода поколений в модели покупателей в маркетинге [14].

Помимо характерных особенностей поведения «миллениалов» (поколение Y) и «хо-умлендеров» (поколение Z), существенную роль в изменении потребительского поведения сыграла пандемия, во время которой очень многие процессы были переведены в онлайн, в том числе покупки, которые они предпочитают делать в интернете. Покупатели поколений Y и Z, как правило, ходят в торговые центры и для шоппинга, и для развлечений. Современные посетители торговых центров хотят не просто в одном месте купить необходимую одежду, обувь, технику, посуду, продукты, а качественно провести свободное время, посмотреть фильм, пообедать, развлечься, посетить лекцию или театральное представление, заняться спортом и т.д. При этом представители поколений Y и Z достаточно притязательны к качеству самого торгового центра, к набору, разнообразию и качеству предлагаемых услуг.

Изменение структуры потребителей задает тренд на изменение концепции морально устаревших торговых центров под потребности нового поколения посетителей [15].

СОСТОЯНИЕ РЫНКА

КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Россия

С ледует отметить, что 2020–2021 гг. для коммерческой недвижимости были трудными: локдаун, пандемийные ограничения, введение обязательных QR -кодов, существенное падение трафика досуговой части торговых центров и др. Тем не менее, по данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank2 , общий объем предложения качественных торговых площадей в России в конце 2021 г.

URL: (дата обращения: 28.07.2022).

составил 29,96 млн кв. м. По данным исследователей, в 2021 г. был зафиксирован максимальный объем ввода в эксплуатацию новых площадей с 2017 г.: 35 новых торговых центров общей арендной площадью 901,8 тыс. кв. м, что на 49,3 и 3,6 % выше показателя 2020 и 2019 гг. соответственно.

Аналитики компании «Деловой профиль» считают, что влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости было существенным и привело к падению трафика покупателей и высвобождению площадей. Однако торговые центры, ведущие активную работу с потребителями, оказались в выигрыше по сравнению с конкурентами3. С этим мнением солидарны И. Б. Стукалова и О. С. Токмачева, считающие, что феномен торговых центров заключается в эффекте синергии от возникновения в них комплекса полезностей для потребителей [16]. С этой точкой зрения согласны и аналитики Colliers4 в отчете по розничной торговле, проведенном в 13 странах Центральной и Восточной Европы. Они отмечают, что в течение последних нескольких лет происходит динамичное развитие индустрии развлечений в торговых центрах. Причем традиционно доминирующие в торговых центрах многозальные кинотеатры и фитнес-клубы постепенно дополняются детскими игровыми центрами, танцевальными студиями, боулингом, квестами, батутными парками, оздоровительными центрами и другими досуговыми активностями5. В исследовании особенностей торговой недвижимости в Великобритании аналитики Colliers выявили «кризис» розничной торговли, обусловленный ее переходом в онлайн и переходом от субурбанизации к повторному заселению городов за счет городов- сателлитов. Таким образом, происходит переход физической торговли в формат «магазинов у дома», а традиционные торговые центры создают необходимую среду для местного сообщества, стараясь расширить охват посетителей, забрав их у конкурентов6.

Следует отметить, что в связи с западными санкциями и отсутствием зарубежных фильмов в прокате спрос на билеты в кинотеатры упал на 34 % в июне–июле 2022 г. по сравнению с предыдущим годом (по данным аналитиков CloudPayments7 ), что может привести к закрытию большинства кинотеатров в торговых центрах. Массовый уход зарубежных брендов из России в 2022 г. также стимулирует необходимость поиска решения по актуализации простаивающих торговых площадей.

Свердловская область

Свердловская область является одним из крупнейших регионов и занимает 5-е место по численности населения среди субъектов РФ. По данным Министерства агропромышленного комплекса и потребительского рынка Свердловской области8 , в 2021 г. потребительский рынок обеспечивает занятость около 18,5 % экономически активного населения, а также 13,7 % валового регионального продукта и 19,3 % налоговых поступлений. В табл. 2 приведены показатели розничной торговли Свердловской области за период 2017–2021 гг.

Анализ показывает, что темп роста розничной торговли в пандемийном 2020 г., по сравнению с предыдущим годом, в фактических ценах снизился на 6,6 %, а в сопоставимых – на 9,6 %, что объясняется снижением реальных доходов значительной части населения из-за закрытия некоторых отраслей (туризм, общественное питание, сфера услуг и развлечений)

region. November 2019 // Colliers. 21.11.2019. URL: dabout (дата обращения: 28.07.2022).

• ⁷    Аналитики CloudPayments считают, что к осени закроются 70 % российских кинотеатров // Рамблер. Слово и Дело. 23.07.2022. URL: https://kino.rambler.ru/ movies/49048527-analitiki-cloudpayments-schitayut-chto - k-oseni-zakroyutsya-70-rossiyskih-kinoteatrov (дата обращения: 28.07.2022).

• ⁸    Агропромышленный комплекс и потребительский рынок. Итоги 2021 // Министерство агропромышленного комплекса и потребительского рынка Свердловской области. Итоги АПК. URL: https:// mcxso.midural.ru/article/show/id/105 (дата обращения: 28.07.2022).

и повышения уровня безработицы во время пандемийных ограничений. Однако такие показатели, как количество торговых площадей на 1000 жителей, кв. м, и количество ТЦ, непрерывно растут с 2017 г., несмотря на снижение основных показателей розничной торговли в пандемийные 2020–2021 гг.

Екатеринбург

Екатеринбург – один из городов-миллионников России, четвертый по численности в стране, является крупнейшим экономическим, административным, культурным, научнообразовательным центром Урала.

На 01.01.2022 численность населения города составила, согласно оценке Федеральной службы государственной статистики, 1 493 600 человек9 .

Структура населения Екатеринбурга по поколениям, по данным Уральской палаты недвижимости, представлена на рис. 3. Отметим, что Екатеринбург является крупным областным центром, в который ежедневно ездит на работу и учебу, а следовательно, использует городские инфраструктурные объекты большое количество жителей городов-сателлитов.

Таблица 2. Показатели розничной торговли Свердловской области за период 2017–2021 гг.

Table 2. Sverdlovsk region’s retail trade indicators, 2017–2021

Показатель	Год
	2017	2018	2019	2020	2021
Оборот розничной торговли, млрд руб.	1 078,2	1 130	1 196,9	1 117,6	1 215
Темп роста по сравнению с предыдущим годом в фактических ценах, %	2,3	4,9	5,9	–6,6	8,8
Темп роста по сравнению с предыдущим годом в сопоставимых ценах, %	–1,5	2,3	1,5	–9,6	1
Доля оборота продажи товаров в стационарной торговой сети, %	97	97,1	97,2	98,5	99,4
Доля оборота продажи товаров на розничных рынках и ярмарках, %	3	2,9	2,8	1,5	0,6
Объем продажи продуктов питания (включая напитки и табачные изделия), млрд руб.	524,8	580,9	583,3	555,4	564,5
Доля продуктов питания (включая напитки и табачные изделия) в обороте розничной торговли, %	48,7	48,3	48,7	49,7	46,5
Объем продажи непродовольственных товаров, млрд руб.	553,4	619,4	613,7	562,2	650,6
Доля непродовольственных товаров в обороте розничной торговли, %	51,3	51,7	51,3	50,3	53,5
Оборот розничной торговли на душу населения, тыс. руб.	249	261,4	277,3	259,9	282,6
Индекс потребительских цен в Свердловской области, %	102,2	103,9	103,7	104,24	108,11
Индекс потребительских цен в России, %	102,5	104,3	103	104,91	108,39
Количество объектов торговли, шт., из них	26 733	26 960	27 347	27 140	27 197
магазинов	21 267	21 518	21 704	21 642	21 901
торговых центров	481	497	510	523	555
павильонов	4 985	4 945	5 133	2 948	2 748
киосков				2 016	1 993
Количество торговых площадей на 1000 жителей, кв. м.	1 044	1 068	1 085	1 117	1 175
Доля магазинов международных, федеральных и региональных торговых сетей, %	35	37	41,3	52	52
Доля областных и местных магазинов, %	65	63	58,7	48	48

Источник: составлено авторами на основании данных сайта Министерства агропромышленного комплекса и потребительского рынка Свердловской области .

статистики по Свердловской области и Курганской области. URL: (дата обращения: 30.11.2022).

Структура населения Екатеринбурга .2022

• ■    Поколение Z

• ■    Поколение Y

• ■    Поколение X

• ■    Беби-бумеры

Прочие

Поколение Альфа

Источник: Уральская палата недвижимости. URL: (дата обращения: 30.11.2022).

Рис. 3. Структура населения Екатеринбурга на 1 января 2022 г., %

Fig. 3. Population structure in Yekaterinburg on January 1, 2022, %

По объему экономики Екатеринбург занимает одно из лидирующих мест в России. По итогам первого полугодия 2021 г. он стал лидером по обеспеченности торговыми площадями (742 кв. м. на 1000 жителей) среди региональных городов-миллионников, увеличив показатель на 7 % за счет открытия ТРЦ “Veer Mall” с торговой площадью 76 тыс. кв. м.

Согласно данным Министерства агропромышленного комплекса и потребительского рынка Свердловской области10, оборот розничной торговли за 2020 г. в Екатеринбурге составил 318 090,8 млн руб. (1-е место среди городов Свердловской области), однако темп роста оборота розничной торговли составляет лишь 5,3 %, что ставит г. Екатеринбург на 64-е место среди городов области. По данным компании Focus11 , посещаемость торговых центров Екатеринбурга в 2021 г. снизилась более чем на 20 % по сравнению с доковид-ным 2019 г. С этим мнением согласно и руководство крупнейшего ТРЦ Екатеринбурга «Гринвич», отмечающее снижение трафика на 14,5 %12.

Несмотря на существенное снижение трафика, в Екатеринбурге в ближайшие годы планируется строительство нескольких крупных торговых объектов (вторая очередь ТРЦ

«Мега», новые ТРЦ «Золотой», «Екатеринбург-сити» и «Боевой»).

Для анализа текущего состояния городской торговой недвижимости авторы изучили крупнейшие торговые и торгово-развлекательные центры г. Екатеринбурга. Результаты анализа представлены в табл. 3, где торговые центры расположены по дате открытия.

Исследование показало, что в Екатеринбурге большое количество морально устаревших торговых центров, в том числе четырем из них 20 лет и более, двенадцати – от 10 до 20 лет, четырем – от 8 до 10 лет и только двум торговым центрам менее 4 лет.

Как правило, в старых торговых центрах площади были просто «нарезаны» под различные магазины без учета необходимости создания общественных пространств. Торговые центры были ориентированы на покупателей, которые предпочитают совершать покупки в одном месте, могут долго сравнивать разные товары, анализировать и раздумывать, прежде чем решиться на покупку, и лишь в крайнем случае выпить кофе во время посещения ТЦ, то есть на поколение Х. К таким морально устаревшим торговым центрам относятся «Универбыт», «Успенский», «Дирижабль» и «Гермес Плаза».

За последние 10 лет подход к торговым центрам кардинально изменился, так как посетители торговых центров поколений Y и Z хотят качественно проводить свободное время, а не просто делать покупки. Помимо магазинов, они хотят видеть в торговом центре кинотеатры, фуд-корты, детские и семейные зоны развлечений, места для занятий спортом и фитнесом, удобные парковки и т.д. Однако для представителей этих поколений важно не только наличие в торговых центрах разнообразных дополнительных услуг и сервисов, но и их уровень. Именно поэтому стремление существующих торговых центров сохранить трафик посетителей поколений Y и Z приводит их к частому пересмотру своих концепций (например, торговый центр «Мега» провел периода // Коммерсантъ. 13.01.2022. URL: https://www. (дата обращения: 28.07.2022).

• ¹² Игнатова М. Сейчас нет такого паломничества в ТЦ, как в предыдущие годы // Коммерсантъ. 12.01.2022. URL: https://www.kommersant.ru/doc/5158208 (дата обращения: 28.07.2022).

  Таблица 3. Характеристика крупнейших торговых и торгово-развлекательных центров г. Екатеринбурга Table 3. Characteristics of the largest shopping and entertainment centers in Yekaterinburg

  0) я « я Он С

  га о ч я о Он ю Й я i § * & я и Ви g 3 о о Й Он 5 с В ю о о м о о о м Я 04 л о га СЧ £ m

  * „ S 2 я £ К * £ Л © я "Is. ^ 2 ° S » 3 о и " и S и Ч о га' § и я а га 2 в в 2 га ч 2 Ч S в Он я 2 о 5 я ® о S Й о й

  >§ & Св § в, е s ® Я га 11 я 2 § S Ви tn о '— Я га га р И “ © о >1 к о

  Ь „ « в S § И § 3 ° 8 о « в = «-^ g ® й S g © га Ч ® ° 2 з ? & й« \ эд Он ш 33 § g „ © Я ч я ч g& а CQ ш о Я

  Я © о © Он га я ю я св о &д Ч а Ь н © ОО S о © 40 о тз я о ю СЧ о га я

  я я Он Д’ н я © * о я о я © св Он я © о я я ч © о К га 5? 2 н 3 £ га га

  Я Я а © я о и © Он га Я га © Он © © св о &д Ч а Ь н © ОО S О © 7« > о Д я о ю СЧ о га я

  1

  1

  1

  © © св к д н © Ч О я я © о я - эЯ Я О © 2 « а н m я

  1

  я о В Н Ч 03 >1 га а с й 2 зЯ 2 ° 2 ° ^ 2 Я эЯ 2 в В § § § о Зю о Я ё Й и с ё а х 8 ё о К я Ц

  1

  1

  1

  1

  1

  1

  я о ч я © Он ю

  1

  5- я и я и е

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  — S и £ >s г

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  « Н © В я ев * S ь в. Ч © 2 в о- я И ®

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  5 В © и

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  И а

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  +

  5 к© Он и г з и к ев Я й

  Он о о ЗЯ св Ян

  й & О

  в . я га о о эЯ Ян

  В В ^ м й S & О

  Я И 2 га Я га & О Он -г ёя о* и н

  Он о Я о ЭЯ Он

  Я И 2 И Я га & g Он т и н

  Он в 8 ■> и я 2 я u Он

  Он в 8 ■> и я 2 я u Он

  2 * Й я га о о эЯ св Он

  Он о я о ЭЯ Он

  Он g я ■> и я 2 я u Он

  В Я Я я 2 я а © Он

  Он В а ■> я я 2 я u © Он

  Ви . 2 * < я Я га О Он ЭЯ св Он

  Ви . 2 * < я Я га о о ЭЯ Он

  Он В а ■> я я 2 я u Он

  Он о я о ЭЯ св Он

  Он В а ■> я я 2 я u © Он

  Он В а ■> я я 2 я u Он

  Он о я о я Он

  2 я fe g Он т © й и н

  я ев 2 © « & © Я- Й И 5 и

  ОО

  о

  s С © я Ла о Зй

  о

  3

  о

  о

  о

  о

  о

  га й В я ° 2 ^ я

  ?

  о

  о

  о

  й

  3

  о

  о

  о

  . s Он в © и Я г 5 « 5 В О ч я

  сю

  о

  ©

  о

  а 4 S © к и я л

  ч©

  п

  ч-

  сп

  со

  ч-

  МП

  МП

  Ч-

  04

  Ч-

  сп

  сч

  со

  О-

  со

  ’—1

  сч

  Ч &  я ©

  ?

  g

  м

  м

  ?

  ОС

  м

  3

  3

  3

  g

  ?

  о

  я © н! Я 4) я о. Й я ев Я я ’й

  я ^ 7 И ОО 6 е! ^ га га q Ю га Он о © о я с

  5 Я © м Я сл g Я зЯ Я И © Я © я о ^

  О св Он © я зЯ св и

  i & is га га В g я о S 1 5 ч >,

  о © © й сл Р Н^ 2 я Я й я га *я я ОО

  св" га 15 © 1 ё § и У

  5 га N св © g © сл g 23 св га га я Д i

  га га © S я

  ■8 8 оо S § О ё So S 9

  8 © ’св га СЛ    Г. о га Я я в ® ё ц

  8 ’о ё © 2 1 ? ё^ © 2 я о gs 2 00 S Й

  8 i 1 сл g ё04 ё ^ 0 © й* е

  © я © © св О © ё « еа св Я Я ,©. Он . Й я щ >1

  в ’га © ё § < *

  'в 45 8 8 сл g ё О S О © о ^

  га" св 3 о о и © Он я ю я о Он © ю ё

  ё 2 га ё и я га сл g й ®^ >чОн ч • св Я Он >1

  В О © ё нЯ га га я 1 о и п

  га" Я © © ч я < га ё 1 сл

  J 1 S О ё S а О S я я о

  га" Ч га я 3 св Я S © га < я

  'в 1 м Я О h > я 88 ю © © ю Н о . £ 4

  в © ’о Я м св 2 « ё гЯ л '—' © © я о св § &

  в ©’ W га сл и га сл ё ^ гЯ © '—' я га се к &

  в 8 1 8 ё« еа Я Я га S Й

  я о .2 о сл 1 1 g 23 .2 о й сл 1 m

  га" Я Я и © © Д я 1 2

  ’га © > ос =2 ° l i '—' я П я и Он ^ Ш я и о > я

  
  

  Источник: составлено авторами с использованием информации с официальных сайтов ТЦ (ТРЦ).

  Примечание . В таблице использованы сокращения: район . – районный, окруж . – окружной, регион . – региональный, суперрегион . – суперрегиональный; торг . – торговый, торг .- развл . – торгово-развлекательный.

  
  

  серьезную реконструкцию в 2017–2018 гг.). Очередной этап реконструкции, запланированный на 2022 г. и предполагавший увеличение площади торгового центра на 30 %, временно приостановлен. В процессе реконструкции в ТЦ «Мега» планировалось открытие нового развлекательного кластера, мульти-функционального комьюнити-центра, кинотеатра, детских зон и зон отдыха, а также расширение существующего предложения для магазинов и фуд-концепций.

Торговые центры начинают больше внимания уделять зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств (коворкингов, библиотек), увеличивать долю сегмента кафе и ресторанов, а также развлекательной составляющей, расширять пул арендаторов, характеризующихся регулярным помещением (фермерские продуктовые лавки, операторы сферы услуг, пункты выдачи, спортивный досуг, офисная функция, образо-вание )13. Магазинам и торговым сетям, которые размещаются в торговых центрах, тоже приходится изменять свою концепцию под потребности покупателей поколений Y и Z. Магазины перестраивают интерьеры, вводят новые форматы работы с покупателями, такие как онлайн-заказы с доставкой в магазины, а физические магазины все больше становятся центром формирования клиентского опыта и местом демонстрации сильных сторон бренда. Создание в ТРЦ зон отдыха также позволяет городу получить новые общественные пространства и площадки для реализации социальных и культурных проектов.

МЕТОДОЛОГИЯ

Довольно много исследователей занимаются изучением проблем улучшения городской среды путем девелопмента торговой недвижимости [17–21]: они анализируют влияние редевелопмента торгового центра на стоимость жилых объектов, его окружающих [22], оценивают соотношение стоимости перепланировки и увеличения цены коммерческой недвижимости [23], рас- сматривают способы увеличения экономической эффективности торговых центров с помощью редевелопмента [24], исследуют перспективы развития торговой недвижимости [25– 27], изучают наиболее благоприятные экономические условия для проведения редевелопмента объекта недвижимости с целью максимизации прибыльности [28]. Однако с точки зрения теории поколений проблема использования избыточной торговой недвижимости недостаточно исследована.

Гипотеза исследования заключается в том, что редевелопмент морально устаревшей торговой недвижимости в торгово-спортивно-культурно-развлекательный центр (ТСКРЦ) может быть не только точкой притяжения поколений Y и Z за счет удовлетворения их запросов, но и экономически эффективным способом оживления нерационально используемых устаревших коммерческих площадей.

Авторами для проведения исследования применен системный подход, при помощи которого была достигнута поставленная цель. В работе использовались методы экономикоматематического моделирования, сравнительный метод, методы обобщения, абстракции, индукции и дедукции.

РЕЗУЛЬТАТЫ

П о результатам анализа международной консалтинговой компании Knight Frank14 за 2021 г., направленного на выявление уровня обеспеченности качественными торговыми площадями и проведенного в 13 городах России с населением более 1 млн человек (исключая Москву и Санкт-Петербург), насыщенность торговыми площадями в городах-миллионниках оценивается в среднем в 475 кв. м / 1 000 жителей. В Екатеринбурге с середины 2021 г. количество уже введенных торговых площадей находится на уровне 742 кв. м / 1 000 жителей, что является самой высокой насыщенностью в России. Поэтому уже сейчас многие ТЦ меняются: предлагают площадки для развлекательных мероприятий, предоставляют возможности для

• ^{1 4} Рынок торговой недвижимости. Россия // Knight Frank. Аналитика. 2021. URL: https://kf.expert/publish/ rynok-torgovoj-nedvizhimosti-rossiya-2021 (дата обращения: 28.07.2022).

общения по интересам, перепрофилируя объекты с торгового на торгово-развлекательное направление. Такое изменение называется редевелопментом [29]. Он позволяет формировать комфортную окружающую среду [30; 31], причем редевелопмент возможен для самых различных объектов: старых промышленных зон [32], городских территорий [33], общественных пространств [34], объектов культурного наследия [35] и др. При этом в процессе реализации проектов редевелопмента могут создаваться школы [36], жилая недвижимость [32] и даже религиозные объекты [37].

Авторы предлагают изменение концепции устаревших торговых центров на концепцию торгово-спортивно-культурно-развлекательных центров с учетом потребностей покупателей поколений Y и Z.

Обоснование выбора объекта исследования. Согласно данным табл. 3, в Екатеринбурге расположено четыре старейших торговых центра, открытых более 20 лет назад: «Универбыт», «Успенский», «Дирижабль» и «Гринвич».

ТЦ «Универбыт» ориентирован на сегменты «средний+» и «премиум». Несмотря на то что он находится в не очень подходящем здании, в стороне от центра (в спальном районе), он продолжает достаточно успешно развиваться, так как представляет эксклюзивные российские и европейские бренды из сегмента middle-up и имеет достаточно узкую целевую аудиторию и незначительную конкуренцию в данном сегменте. В 2019 г. из-за смены собственников в ТЦ была проведена масштабная реновация: каждый этаж приобрел стильный интерьер, появились зона отдыха и пространство для модных показов и мастер-классов стилистов, открылся ресторан с аутентичной уральской авторской кухней.

ТЦ «Успенский» ориентирован на «средний» потребительский сегмент. Его главным преимуществом является расположение в непосредственной близости от центральной площади города и исторического центра. По этой причине посещаемость ТЦ остается на высоком уровне. В 2007 г. были проведены работы по реновации центра и реконструкции его фасада.

ТРЦ «Гринвич» ориентирован на «средний» и «средний+» потребительские сегменты, от центральной площади и исторического центра города к нему идет пешеходная улица. ТРЦ постоянно обновляется (2004, 2006, 2009, 2014, 2016, 2021 гг.) и соответствует всем современным требованиям.

ТЦ «Дирижабль» является классическим примером морально устаревшего торгового центра, который за свою историю прошел путь от одного из самых популярных региональных ТЦ и лидеров рынка до районного ТЦ с низкой проходимостью, которому требуется масштабная реконцепция. ТЦ создавался по принципу рынка под крышей, ни одного якорного арендатора в момент открытия не было, однако он был спроектирован как визуализация городского пространства: торговые линии являются улицами, скамейки для отдыха – бульварами и скверами, места для рекламных акций – городскими площа-дями 15 . Значительно позже открытия в ТЦ «Дирижабль» появился сетевой магазин бытовой техники «Эльдорадо», создавший дополнительный поток покупателей. ТЦ «Дирижабль» потерял статус торгового центра городского масштаба и перешел в разряд районных после строительства в 2008 г. в районе Южного автовокзала ТЦ «Мегаполис», в 2012 г. в шаговой доступности нового ТЦ – «Ботаника Молл».

Еще одной важной причиной необходимости масштабной реконцепции ТЦ является то, что в 2023 г. недалеко от ТЦ «Дирижабль» планируется открытие торгово-транспортного пересадочного узла общей площадью 308 тыс. кв. м., в том числе с торговыми площадями в размере 147 тыс. кв. м. и многоуровневым автомобильным паркингом на 6 тыс. автомобилей. Все это значительно ухудшит посещаемость торгового центра.

Для обоснования необходимости создания ТСКРЦ на базе ТЦ «Дирижабль» авторами был проведен анализ имеющихся в Екатеринбурге объектов для организации досуговых мероприятий по следующим направлениям:

• •    концертно-гастрольная деятельность;

• •    образовательно-досуговая деятельность;

• •    организация спортивных мероприятий.

Анализ площадок для организации концертов и гастролей. В Екатеринбурге достаточно много разнообразных концертных площадок. По мнению комитета музыкальной индустрии (организаторов музыкального фестиваля Ural Music Night; , самыми популярными площадками являются следующие: Tele-club, Дом печати, концерт-холл «Свобода», ККТ «Космос», МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО», арена «Уралец», Center Club, Ever Jazz, Екатеринбургский театр оперы и балета, Дворец молодежи. В табл. 4 представлен сравнительный анализ перечисленных площадок.

На основе сопоставления характеристик концертных площадей выявлены следующие трудности, которые не позволяют в полной мере удовлетворить потребности жителей города в индустрии развлечений:

• •    недостаточное количество малых площадок вместимостью 100–300 человек;

• •    логистические трудности (крупные концертные площадки, такие как Tele-club и Ека-теринбург-ЭКСПО, находятся вдали от центра города);

• •    устаревание концертных площадок – многие построены более 20 лет назад и требуют реконструкции.

Таблица 4. Сравнительный анализ концертных площадок г. Екатеринбурга

Table 4. Comparative analysis of concert venues in Yekaterinburg

Название, сайт, адрес Год открытия Транспортная доступность Наличие парковки Площадь, кв. м Вместимость, чел. Мероприятие Tele-club teleclub) Карьерная ул., 16 2007 Удовлетворительная Да 15 000 1 500 Живые концерты российских и зарубежных исполнителей, музыкальные фестивали и другие спецпроекты Дом печати dompechati) ул. Ленина, 49 2012 Хорошая Нет 8 000 600 Выступление локальных кавер-групп, лекции об искусстве, кинопоказы, выставки и другие культурные события Свобода ул. Черкасская, 12 2004 Хорошая Нет 4 000 1 500 Концерты российских и зарубежных исполнителей ККТ «Космос» ул. Дзержинского, 2 1967 Удовлетворительная Да 15 500 2 380 Международные форумы, региональные съезды, творческие вечера Екатеринбург-ЭКСПО Экспо Бульвар, 2 2011 Неудовлетворительная Да 50 000 20 000 Выставки, конференции, концерты российских и зарубежных исполнителей, творческие вечера, спорт. мероприятия Арена «Уралец» ул. Большакова, 90 1970 Хорошая Да 20 000 5 500 Спортивные и развлекательные мероприятия Center Club (https:// ул. Бориса Ельцина, 3 2015 Хорошая Да 700 1 000 Концерты российских и зарубежных исполнителей Ever Jazz ул. Тургенева, 22 2009 Хорошая Нет 290 150 Концерты российских и зарубежных исполнителей, музыкальные фестивали Екатеринбургский театр оперы и балета пр-т Ленина, 46а 1912 Хорошая Нет 8 000 900 Театральные представления Дворец молодежи пр-т Ленина, 1 1975 Хорошая Нет 11 112 1 400 Спортивные мероприятия, концерты, тематические вечера, конференции, выставки

Источник: составлено авторами с использованием информации с официальных сайтов концертных площадок.

Анализ мест организации образовательно-досуговых мероприятий. Проведение образовательно-досуговых мероприятий (конференций, лекций, семинаров) может быть организовано в различных местах. Достаточно часто для этого могут быть использованы кафе или антикафе, рестораны, учебные заведения, музеи и галереи. Наиболее популярными площадками являются: Ельцин-центр; Екатеринбург-ЭКСПО; Синара-центр. Характеристика объектов представлена в табл. 5.

Следует отметить, что наиболее популярные досуговые объекты появились сравни- тельно недавно и расположены далеко от ТЦ «Дирижабль», к тому же для города-миллионника их явно недостаточно.

Анализ спортивно-досуговых объектов. При анализе не рассматривались специализированные государственные спортивные учреждения, использующиеся в основном для профессиональных занятий спортом. В городе много спортивных и фитнес-залов, самыми крупными из которых являются Drive Fitness , Powerhouse Gym , Golden Gym . В табл. 6 приведена сравнительная характеристика данных объектов.

Таблица 5. Сравнительный анализ крупнейших мест организации образовательно-досуговых мероприятий г. Екатеринбурга

Table 5. Comparative analysis of the largest educational and leisure sites in Yekaterinburg

Название, сайт, адрес Год открытия Транспортная доступность Наличие парковки Площадь, кв. м Мероприятие Ельцин-центр ул. Бориса Ельцина, 3 2015 Хорошая Да 86 670 Лекции, концерты, выставки, фестивали и различные общественные мероприятия, в кинозале – центр документального кино Екатеринбург-ЭКСПО , Экспо Бульвар, 2 2011 Неудовлетворительная Да 50 000 Выставки, конференции, концерты российских и зарубежных исполнителей, творческие вечера, спортивные мероприятия Синара-центр Верх-Исетский бульвар, 15/4 2019 Хорошая Да 5 700 Ярмарки, фестивали, концерты, форумы, конференции, лекции, мастер-классы, кинопоказы, корпоративные праздники

Источник: составлено авторами с использованием информации с официальных сайтов мест организации образовательно-досуговых мероприятий.

Таблица 6. Сравнительный анализ крупнейших мест организации спортивно-досуговых мероприятий г. Екатеринбурга

Table 6. Comparative analysis of the largest sports and leisure sites in Yekaterinburg

Название, сайт, адрес Год открытия Транспортная доступность Наличие парковки Площадь, кв. м Мероприятие Drive Fitness , 15 клубов в разных районах города 2014 Хорошая Да Все клубы – более 1 500 Тренажерный зал, зона функционального тренинга, залы групповых программ, детские тренировки, зона боевых искусств Powerhouse Gym 5 клубов в разных районах города 2005 Хорошая Да 10 500 Тренажерный зал, залы групповых программ, комната для персональных занятий, бассейн с джакузи, зона SPA, солярий, детский клуб, студия бокса Golden Gym ул. Юлиуса Фучика, 3 2019 Хорошая Да 800 Детский фитнес, единоборства, йога, тренажерный зал, зал групповых программ, солярий, сауна Дворец игровых видов спорта ул. Еремина, 3 2003 Хорошая Да 1 500 Соревнования по игровым видам спорта (волейбол, баскетбол, мини-футбол, индор-хоккей). Периодически – соревнования по различным видам единоборств, спортивной и художественной гимнастике, спортивным танцам и теннису. Используется как одна из концертных площадок города Екатеринбург-ЭКСПО Экспо Бульвар, 2 2011, обновлен в 2019 Неудовлетворительная Да 10 000 Крупнейший центр для проведения деловых и развлекательных мероприятий любого уровня: выставок, концертов, фестивалей, спортивных событий и др.

Источник: составлено авторами с использованием информации с официальных сайтов мест организации спортивнодосуговых мероприятий.

Таблица 7. Основные экономические показатели проекта редевелопмента ТСКРЦ «Дирижабль»

Table 7. Key economic indicators of Dirigible TSRC redevelopment project

Показатель	Использование капитала
	собственный	50 % – заемный
Стоимость проекта (величина затрат на редевелопмент объекта), тыс. руб.	665 181
Планируемая выручка, тыс. руб./год	225 928
Операционные расходы, тыс. руб./год	87 604
Расчетный срок проекта, лет	10
Чистый денежный поток (недисконтированный), тыс. руб.	7 025 897	6 363 600
Ставка дисконтирования, %	15,95
Чистый дисконтированный денежный поток, накопленный к концу срока проектирования, тыс. руб.	1 520 287	1 369 141
Внутренняя норма доходности, %	17,2	17,1
Дисконтированный срок окупаемости проекта, лет	8,89	9

Источник: составлено авторами.

Таким образом, вблизи ТЦ «Дирижабль» отсутствуют места организации крупных спортивно-досуговых мероприятий.

Концепция ТСКРЦ. Авторами сделан вывод об обоснованности реконцепции ТЦ «Дирижабль» в спортивно-культурно-развлекательный центр из-за отсутствия прямых конкурентов в области спортивно-досуговых и образовательно-досуговых мероприятий в районе нахождения торгового центра. Следует отметить, что местоположение ТЦ «Дирижабль» характеризуется хорошей доступностью как общественного (метро и наземный транспорт), так и личного транспорта, причем для личного транспорта предусмотрена вместительная парковка.

Для реализации проекта редевелопмента ТЦ «Дирижабль» в ТСКРЦ, удовлетворяющего потребностям поколений Y и Z, имеющуюся площадь можно распределить между фуд-кортом, концертно-спортивными площадками, выставками и галереями, местами для проведения творческих мастер-классов, организации фотосессий и другими объектами досуговой направленности.

Фуд-корт стоит организовать в формате совмещения большого количества различных кафе (ресторанов) в одном месте с общим залом для посетителей. Концертно-спортивные площадки дают возможность использовать одно и то же пространство дважды: днем – как площадку для занятий спортом, вечером – как площадку для проведения лекций, кон- ференций, тематических вечеров, концертов. Второй этаж объекта можно использовать в качестве масштабного веревочного парка или помещения для организации квестов. Фотостудии, галереи и выставки можно разместить в небольших пространствах, причем имеет смысл предоставить возможность почасовой, дневной аренды.

Уникальность предложенной концепции редевелопмента заключается в объединении всевозможных способов организации досуга в едином пространстве, что позволит, с одной стороны, удовлетворить потребности потенциальных посетителей ТСКРЦ, а с другой – обеспечить гармоничную организацию пространства.

Оценив основные экономические показатели проекта редевелопмента, авторы сделали вывод об эффективности предлагаемого проекта, рассмотрев два варианта его финансирования (первый – с использованием исключительно собственного капитала инвестора, второй – с использованием 50 % заемного финансирования). Рассчитанные показатели представлены в табл. 7.

Таким образом, расчет показателей оценки эффективности инвестиций в проект редевелопмента устаревшего объекта коммерческой недвижимости показал, что проект экономически успешен, срок окупаемости с использованием как заемного, так и исключительно собственного капитала составляет примерно 9 лет.

ВЫВОДЫ

В России жизненно важным является запрос на массовый редевелопмент объектов торговой недвижимости, обусловленный моральным и физическим устареванием существующих концепций. Из-за снижения доходов многим российским ТЦ грозит банкротство, а на продажу уже выставлено около 20016 моллов. Переформатирование и смена акцентов позволят не только снизить количество банкротств ТЦ, но и предотвратить закрытие предприятий малого и среднего бизнеса, влекущее за собой рост безработицы, ухудшение качества жизни, усиление социальной напряженности и рост уровня преступности.

Важный новый вектор развития – ориентация на актуальные запросы активных потребителей поколений Y, Z и подрастающего поколения Альфа, стимулирующие тенденции развития торгово-развлекательных центров:

• •    усиление концептуализации объектов недвижимости;

• •    увеличение площади развлекательной составляющей (образовательные, спортивные, досуговые, культурные мероприятия), усиление концепции семейного отдыха;

• •    изменение размеров коммерческих объектов;

• •    создание объектов в периферийных районах города и городах-спутниках;

• •    оптимизация схем работы с арендаторами, в том числе повышение роли новых якорных арендаторов;

• •    формирование сетей торговых центров.

Новые предложенные креативные концепции редевелопмента устаревшей торговой недвижимости с учетом обозначенных трендов позволят:

• •    привлечь новых инвесторов для реновации;

• •    сохранить и увеличить человеческий капитал территории, особенно молодого креа-

• тивного контингента, за счет реализации его потребностей, связанных с проведением как активного досуга (спортивных активностей), так и образовательно-познавательных мероприятий (выставки, творческие и образовательные мастер-классы и пр.);

• •    сохранить и увеличить занятость населения, в том числе молодежи, и повысить его доходы;

• •    повысить налоговые и иные сборы в бюджеты различных уровней;

• •    обновить фасады и благоустройство прилегающей территории с учетом современного дизайна, что в итоге приведет к улучшению городской среды и развитию города.

В Екатеринбурге, как и в других крупных городах, наблюдается тренд постоянно растущего количества морально устаревающих торговых центров с пустующими площадями, которые перестают отвечать потребностям поколений Y и Z. При этом наблюдается недостаточное количество площадей в индустрии развлечений. Авторы считают целесообразным проведение реконцепции таких торговых центров. Уже сейчас некоторые торговые центры вынуждены менять соотношение торгового и развлекательного наполнения, увеличивать различные виды досуга и предоставлять возможность общения по интересам.

Развитие морально устаревшей торговой недвижимости возможно в двух направлениях:

• •    переоборудование офлайн-магазинов в склады-магазины и пункты выдачи онлайн-покупок;

• •    переоборудование ТЦ в формат центров лайф-стайл, предлагающих посетителю провести целый день за различными видами досуга, включая шопинг.

Рассчитанные показатели оценки эффективности инвестиций для проекта редевелопмента устаревшей торговой недвижимости в торгово-спортивно-развлекательный центр доказали успешность предлагаемой концепции для потенциальных инвесторов.