Редевелопмент территорий как частный случай девелопмента

Развитие промышленности в регионе является основной движущей силой экономического развития. Однако наличие промышленных предприятий в центре города – это общая проблема всех крупных городов.

При расширении границ, города естественным образом поглощали располагавшиеся на окраинах предприятия. Возникающие в связи с этим проблемы:

• -    загрязнение атмосферы, грунтов и водоемов, что не благоприятно для окружающих пользователей объектов непромышленного назначения;

• -    угроза техногенных катастроф и их последствий;

• -    непомерная нагрузка на транспортную сеть, что создаёт неудобства и самим предприятиям (избыточные транспортные издержки);

• -    депрессивное влияние на прилегающую недвижимость непромышленного назначения;

• -    невозможность использования занятых территорий под современные, более востребованные городским сообществом,

конкурентоспособные функции (способные оплачивать центральное местоположение);

• -    некоторые территории заняты предприятиями, которые фактически уже не работают либо не приносят собственникам разумного дохода. При этом крайне низки их платежи в бюджет, а территории недоступны для нового использования. Затраты фирм и городского сообщества на освоение новых земель и создание инфраструктуры могут существенно превышать затраты на редевелопмент депрессивных территорий.

Редевелопмент — это изменение вектора развития уже существующего здания или застроенной территории, придание ей нового функционала.

Впервые это понятие появилось в США и в 1950-х годах стало главной движущей силой по оживлению пришедших в упадок районов: в стенах устаревших предприятий возникали современные объекты. В Россию этот термин пришел в 1990-х. Процесс начался с Москвы и Санкт-Петербурга.

Проекты редевелопмента промышленных территорий в мире обозначают термином brown-field, и обычно весомую поддержку в их реализации оказывает государство. В России с господдержкой, все очень сложно, поэтому полосу промышленных зон на территории Екатеринбурга осваивают точечно, а не комплексно. В городе не существует единой концепции реорганизации промышленных территорий, хотя разговоры об этом ходят уже давно. Финансирование осуществляется за счет инвесторов, поэтому застройка происходит выборочно, в наиболее интересных локациях: на берегу рек, в зонах с качественными видовыми характеристиками, в районах с развитой инфраструктурой.

Причины, влияющие на принятие решения по развитию промышленных территорий можно разделить по факторам:

• 1.    Градостроительные факторы:

• -    неэффективное использование территорий, занимаемых промышленными предприятиями;

• -    неудобное местоположение в структуре города, явившееся следствием территориального планирования города;

• -    отсутствие необходимой транспортной инфраструктуры, соответствующее современным требованиям;

• -    изменение городского планирования, идущее вслед за смещением центров производственной активности и основных транспортных узлов в другие районы города;

• -    недостаток территории для нового строительства в рамках сложившейся городского границы.

• 2.    Экономико-правовые факторы:

• -    рост и развитие промышленного предприятия;

• -    банкротство предприятия;

• -    смена формы собственности;

• -    высокая цена, престиж и налогообложение занимаемого земельного участка;

• -    объединение нескольких промышленных предприятий в одно крупное или, наоборот, разделение;

• -    высокий спрос на земельные участки в центральной части города под непромышленную застройку создает благоприятную коньюктуру для продажи деградирующих производств и финансирования создания современных предприятий на адекватных территориях – более удобных по расположению и с использованием лишь необходимой площади. Это позволяет исторически сложившейся низкой плотности застройки и, соответственно, избыточных платежей за землепользование.

• 3.    Социальные факторы:

• -    необходимость преобразований в рамках новых социальных программ, связанных с улучшением условий труда и созданием возможностей для качественного отдыха;

• -    внедрение культуры производства.

• 4.    Экологические факторы:

• -    переход на экологически безвредное производство, внедрение менее энергоемких технологий с замкнутым циклом производства;

• -    переход на энергосберегающие и ресурсосберегающие материалы и сырье для производства продукции.

• 5.    Историко-культурные факторы:

• -    необходимость проведения реконструкции промышленных зданий, имеющих статус исторического, культурного, архитектурного памятника с возможным перепрофилированием в общественное здание;

• -    изменение роли и статуса промышленных предприятий, находящихся в исторической части города.

• 6.    Защитные факторы:

• -    перепрофилирование предприятия в случае чрезвычайных ситуациях;

• -    необходимость проведения мероприятий по защите от проявлений стихийных природных, техногенных катаклизмов.

• 7.    Эстетические факторы:

• -    необходимость улучшения внешнего облика промышленных зданий в соответствии с современными требованиями;

• -    необходимость яркого, впечатляющего внешнего облика (имиджа) с целью привлечения потенциальных инвесторов, партнеров.

• 8.    Технологические факторы - это факторы, связанные с развитием технологии производства, ее автоматизацией, роботизацией и т.д.

Основные проблемы с освоением территорий редевелопмента связаны с законодательной базой. В первую очередь, эти процессы не отражены в Генплане развития Екатеринбурга. Во-вторых, для жилой, офисной или коммерческой застройки необходимо изменить статус земельного участка, получить градостроительный план земельного участка на строительство коммерческих площадей в том объеме, который делает проект экономически интересным. Согласование проекта может длиться годами из-за множества ограничений градостроительного характера.

Проблемами редевелопмента также являются:

• -    сложности с получением контроля над территорией, подлежащей редевелопменту из-за наличия многих собственников с разнонаправленными интересами.

• -    большая длительность реализации проектов редевелопмента;

• -    высокая капиталоёмкость проектов редевелопмента;

• -    сложность градостроительных и строительных решений: необходимость экологической санации территории, неизбежны работы по укреплению фундаментов соседних зданий и т.д.

При этом отечественные и зарубежные исследования показывают, что после проведения мероприятий по реабилитации городского пространства наблюдается положительное оживление экономических, социальных, демографических, политических и других процессов, улучшаются конкурентоспособность городских территорий, рост их привлекательности как для инвесторов так и для жителей. Положительным примером служит США, где процесс реконцепции промзон длится уже более чем 50 лет и весьма успешно. Так, многие районы Нью-Йорка (например, Сохо) за счет вывода промзон превратились в модные и престижные для проживания места. А в Лондоне целый портовый район Docklands из заброшенной промышленной территории в последние годы превратился в современный район жилой и коммерческой застройки.

"Экономика и социум" №5(36) 2017