Региональная жилищная политика как способ развития инвестиционного рынка наемного жилья

В целях достижения национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни», определенной указом Президента Российской Федерации от 07.05.2024 № 309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года» [1] федерального проекта «Жилье» национального проекта

«Инфраструктура для жизни» формируется стратегия увеличения и развития программ контроля в создании комфортных условий проживания населения.

Рассмотрим необходимые понятия для дальнейшего раскрытия актуальности затронутого вопроса наемного жилья.

В соответствии со ст. 91.16 Жилищного кодекса Российской Федерации [2] наемным домом считается:

• 1)    предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания;

• 2)    жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений;

• 3)    предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в части 2 настоящей статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.

Арендное жилье предназначено, прежде всего, для привлекаемых молодых специалистов, специалистов «узких» и «редких» профессий, работников бюджетной сферы, для муниципальных и государственных служащих, лиц, замещающих государственные должности, сотрудников силовых ведомств.

Методы исследования

Исследование основано на анализе нормативно-правовых документов, регулирующих жилищную политику в Российской Федерации, в первую очередь — Указа Президента РФ № 309 [1] и Жилищного кодекса РФ [2].

Теоретическую базу составили данные электронного сервиса ДОМ.РФ [3], аналитические материалы по развитию рынков ипотеки и жилищного строительства [5], а также публикации, посвященные сравнению рынков арендного жилья в России и Европе [4].

В работе использован сравнительный анализ налоговых ставок на аренду жилья в различных странах [6], а также статистические данные о доле арендного жилья в жилищном фонде России и европейских государств [4, 5].по со

Результаты

• Ре сурс ДОМ.РФ [3] предоставляет несколько типов аренды жилья: коммерческая корпоративная, студенческая и льготная.

• 1.    Коммерческая аренда. Арендное жилье (квартиры и апартаменты) с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой в арендных домах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. Жилье предлагается в аренду гражданам на рыночных условиях. Общий объем фонда арендного жилья составляет 143 тыс. м² застройки, 2789 квартир и апартаментов в 9 проектах в 3 регионах: Москва, Воронеж и Екатеринбург [3].

• 2.    Корпоративная аренда от сервиса ДОМ.РФ позволяет обеспечить сотрудников предприятий комфортным жильем рядом с местом работы на прозрачных условиях аренды. Это эффективный инструмент привлечения и удержания высококвалифицированных кадров. Общий объем фонда корпоративного жилья составляет 453 тыс. м², 9529 квартир и апартаментов в 10 проектах в 7 регионах [3].

• 3.    Пилотный проект по программе «Студенческая аренда» реализуется с июля 2021 года на базе арендного дома «Амурская» в Москве совместно с НИУ «Высшая школа экономики». Это сервисная модель размещения учащихся, которая позволяет студентам самостоятельно выбирать оптимальный вариант проживания исходя из собственных предпочтений и возможностей. Объем такого жилья составляет 186 квартир, 1 проект в Москве [3].

• 4.    Льготная аренда. ДОМ.РФ сотрудничает с регионами в части развития рынка арендного жилья, в том числе создания проектов льготной аренды, нацеленной на поддержку категорий граждан, важных для субъекта. Использование программы льготной аренды ДОМ.РФ позволяет: обеспечить комфортным жильем отдельные категории граждан, которым недоступна ипотека; повысить лояльность к региону при привлечении высококвалифицированных специалистов из других субъектов РФ; сформировать позитивный новостной фон для субъекта Российской Федерации. Например, в Воронеже проект «Современник», где 20% квартир сдается по сниженным ценам за счет субсидий из регионального бюджета работникам здравоохранения, образования, спорта [3].

Арендное (наемное) жилье на примере г. Москвы. На территории г. Москвы по данным сервиса ДОМ.РФ [3] под арендное (наемное) жилье определены 7 объектов. Средняя стоимость жилья: студии — от 54 тыс. руб., 2-комнатные квартиры — от 72 тыс. руб., 3-комнатные квартиры — от 90 тыс. руб. В портфеле арендных проектов сервиса ДОМ.РФ средний срок экспозиции сейчас не превышает 14 дней (при среднем показателе 20 дней по Москве), а заполняемость остается стабильно на уровне 97-99% [3].

Основные характеристики арендного жилья от ДОМ.РФ:

• -    Комиссионные платежи отсутствуют. При заселении — первый месяц аренды и страховой депозит в размере одного месяца аренды, который можно разбить на 3 платежа.

• -    Жилье укомплектовано всей необходимой техникой и мебелью для комфортного проживания: шкафы, кровати и тумбочки, диван, обеденная группа, письменные столы, встроенная кухня, телевизор, варочная панель, духовой шкаф, холодильник, стиральная и посудомоечная машины, кондиционер.

• -    В ежемесячную арендную плату входят услуги: круглосуточная консьерж-служба, круглосуточная охрана, круглосуточная служба диспетчеризации, техническое обслуживание здания, вывоз снега, мусора, уборка мест общего пользования и прилегающей территории [3].

Проблематика, выявленная в ходе парламентских слушаний в Совете Федерации:

• 1.    Недостаточность средств региональных бюджетов для самостоятельного развития рынка арендного жилья некоммерческого и социального использования.

• 2.    Отсутствие системных мер поддержки застройщиков, осуществляющих строительство арендного жилья, и связанное с этим отсутствие у инвесторов мотивации на строительство арендного жилья в связи с длительными сроками окупаемости проектов (примерная окупаемость арендного жилья социального использования составляет более 30 лет, коммерческого использования — 5-6 лет).

• 3.    Сложность получения льготных условий кредитования в целях строительства арендного жилья.

• 4.    Достаточно жесткие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, не позволяющие использовать в качестве наемного жилья не целый дом, а один или несколько подъездов в нем, а также находиться наемному дому в собственности нескольких лиц.

• 5.    Высокий уровень налога на недвижимость для владельцев арендного (наемного) жилья, предоставляющих жилые помещения в долгосрочную аренду (наем).

• 6.    Высокая конкуренция с теневым рынком арендного (наемного) жилья, собственники которого, получившие жилье в собственность в рамках приватизации, не платят за это налоги.

Предложения Совета Федерации по решению выявленных проблем:

• 1.    Предусмотреть поддержку как для застройщиков (софинансирование проектов, налоговые льготы, субсидирование ставки по кредитам, а также выпадающих доходов), так и для граждан-нанимателей (предоставление адресных субсидий на аренду жилья гражданам с низким доходом).

• 2.    Проработать вопрос создания действенных механизмов проектного кредитования застройщиков в целях строительства арендного жилья, а также их последующего ипотечного кредитования для погашения проектного кредита или приобретения арендного дома.

• 3.    Рассмотреть направление корректировки положений жилищного законодательства по формированию более гибких условий строительства и последующей эксплуатации арендного жилья.

• 4.    Об определении (создании) государственного оператора по строительству арендного жилья некоммерческого и социального использования (наемных домов социального использования) с наделением его полномочиями по финансированию (предоставлению займов) с использованием облигаций.

• 5.    О предоставлении имущественного налогового вычета семьям, снимающим жилье длительный период (более года) по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, для которых недоступна ипотека.

Сравнительный анализ рынков арендного жилья в России и Европе.

С 2016 года по настоящий момент сервис ДОМ.РФ работает по нескольким направлениям аренды жилья: коммерческой, корпоративной, льготной (для отдельных категорий граждан) и студенческой. Сейчас в портфеле компании 74 проекта в 19 регионах России. Всего профинансировано строительство более 21,4 тыс. квартир и апартаментов с современной отделкой, мебелью и техникой общей площадью более 1 млн кв. м. Суммарный объем инвестиций превышает 130 млрд рублей [3].

Рынок арендных отношений, как в России, так и за рубежом, имеет много особенностей. Рынок аренды жилья более развит в европейских странах по сравнению с Россией. В России данный вид жилья еще развивается, в то время как в Европе он уже полностью состоялся. В настоящий момент в Берлине доля арендного жилья составляет 89%, в Женеве — 95%, в Амстердаме — 86%, в Вене — 76%, в Париже — 54%, в Стокгольме и Хельсинки — по 46%, в Лондоне — 42%, Швейцария — 71% и Германия — 58% [4]. Лидером в сфере доходных домов в Европе считается Германия. В России на 2017 год доля многоквартирного арендного жилья от жилищного фонда составляет 10% [5].

Налог на аренду в Российской Федерации составляет 13%. Но большинство арендодателей не платят его, и весь их «бизнес» проходит в тени. За рубежом налоговая ставка намного выше, чем в России. К примеру, в Швеции ставка варьируется от 51 до 61%, во Франции — 4559%, в Великобритании — 40-50%, США — 35-39%, Германии — 44-57% [6]. Однако институт аренды в Европе все еще на высоком уровне в связи с тем, что данную ставку можно уменьшить за счет государственных льгот.

Заключение

Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы:

• 1.    В условиях повышения ипотечных ставок и снижения доступности льготных ипотечных программ развитие альтернативных способов

• 2.    Сервис ДОМ.РФ демонстрирует успешный опыт развития рынка арендного жилья в России, предлагая коммерческую, корпоративную, студенческую и льготную аренду. На текущий момент профинансировано строительство более 21,4 тыс. квартир и апартаментов общей площадью более 1 млн кв. м с суммарным объемом инвестиций свыше 130 млрд рублей [3].

• 3.    Сравнительный анализ с европейскими странами показывает, что доля арендного жилья в России (10%) значительно ниже, чем в Германии (58%), Швейцарии (71%) и других европейских государствах [4, 5]. Это свидетельствует о значительном потенциале для развития рынка наемного жилья в России.

• 4.    Для дальнейшего развития рынка наемного жилья необходимо решить ряд проблем: недостаточность региональных бюджетов, отсутствие системных мер поддержки застройщиков, сложность получения льготных кредитов, высокий уровень налога на недвижимость и высокую конкуренцию с теневым рынком.

• 5.    Перспективными направлениями государственной жилищной политики являются: предоставление налоговых льгот застройщикам, субсидирование ставок по кредитам, создание государственного оператора по строительству арендного жилья, а также предоставление имущественного налогового вычета семьям, снимающим жилье длительный период.

предоставления жилья, таких как наемное жилье, является оптимистичным механизмом обеспечения жильем граждан нашей страны.

Таким образом, развитие рынка наемного жилья в России требует комплексного подхода, включающего корректировку жилищного законодательства, создание действенных механизмов проектного кредитования и системных мер поддержки как застройщиков, так и граждан-нанимателей.