Реструктуризация ипотечного жилищного кредита: социальный и экономический аспекты

В Российской Федерации ипотечное жилищное кредитование (далее также – ИЖК) ведет свой отсчет с 1998 года, когда был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), хотя определенные элементы ипотечного кредитования существовали в России и ранее. За прошедшие 20 лет отечественное ипотечное кредитование прошло значительный путь от доминирования кредитов в иностранной валюте через преодоление последствий мирового экономического кризиса 2008 года к быстрым (двузначным в годовом исчислении) темпам его развития (см. рис.1).

В то же время развитие российской экономики и социальной сферы, доверие между экономическими агентами – кредитором и заемщиками – достаточно низкие, что порождает ущемление прав сторон ипотечного договора в зависимости от тенденций регулирования на рынке ипотечного кредитования. Принятый в 1998 году Закон об ипотеке в сочетании с наличием высококвалифицированных юристов на стороне кредиторов сместили баланс интересов сторон в значительной степени в пользу кредитора. Отметив негативные тренды в этом сегменте кредитования, Центральный банк Российской Федерации (далее – Банк России) с 2017 года начал сбор и анализ статистики обращений граждан (см. рис. 2), последовательно совершенствуя методологию анализа поступающих жалоб.

Следует подчеркнуть, что не все обращения граждан связаны именно с нарушением прав заемщиков как потребителей финансовых услуг. Практически в половине случаев в своих обращениях граждане указывают на невозможность выполнить принятые на себя обязательства по ипотечному договору и слишком высокие, по их мнению, кредитные ставки (доступность кредита), комиссии и пени, что в совокупности снижает возможность платежа по кредиту в том числе в случае вынужденного перерыва в трудовой деятельности.

Рис. 1. Объем совокупной задолженности по ипотечным жилищным кредитам (для валютных кредитов проведен пересчет из валюты в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации на соответствующую дату) [2]

Рис. 2. Число обращений граждан по вопросам ипотечных жилищных кредитов *

* д анные авторов статьи.

Представленная в таблице 1 структура обращений граждан подтверждает актуальность тезиса о значительности финансовой нагрузки на заемщиков по ипотечным жилищным кредитам и об отсутствии у заемщиков механизмов, позволяющих преодолеть временные финансовые трудности (соответствующие страховки в случае потери работы, финансовые сбережения для финансирования текущих платежей по кредиту при отсутствии доходов, социальная ответственность кредиторов).

В 2017 году обращения, связанные с невозможностью обслуживать ипотечный кредит, составляли 71 процент. Несмотря на то, что в 2018 году было отмечено снижение доли этой категории жалоб до 56 процентов от общего числа обращений, изменение абсолютных значений показывает необходимость разработки механизмов предоставления «ипотечных каникул» на период объективной невозможности заемщика исполнять свои обязательства в полном объеме и в срок.

Жалобы на «отказ в выдаче документов по кредиту» и рост количества обращений по этой категории обращений (см. табл. 1) связаны с практикой рефинансирования ипотечных кредитов, распространенных в 2017–2018 годах, на фоне снижения ипотечных ставок и нежелания банков отпускать заемщиков к другим кредиторам с целью изменения (смягчения) условий кредитования.

Таблица 1 *

Структура жалоб по вопросам получения ипотечных жилищных кредитов

Вид жалобы	Доля жалоб по годам, процент от общего числа жалоб
	2017 год	2018 год
Невозможность выполнять обязательства по ипотечному договору	44	53
Отказ в выдаче документов по кредиту	5	10
Отказ в заключении договора	5	10
Высокий кредитный процент	4	7
Невозможность погашения кредитов в иностранной валюте	27	3
Высокие штрафы, комиссии и пени	2	2
Навязывание дополнительных услуг при заключении договора	1	1
Прочие	12	14

Существенное снижение количества жалоб по вопросам обслуживания кредитов, выданных в иностранной валюте, свидетельствует об успешности реализации государственных программ (см., например, [3]) помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся во временной сложной жизненной ситуации, реализованных в сочетании с ужесточением регулирования этого сегмента кредитования, позволивших купи- ровать эту проблему. Сформированные Банком России заградительные барьеры 1 для развития кредитования в иностранной валюте позволяют впоследствии избежать повторения ситуации 2014–2015 годов.

Авторы сгруппировали источники возникновения дефолтов заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (см. табл. 2). В большинстве случаев целесообразно найти компромисс между государством и

* Таблицы 1–4 составлены по данным, полученным авторами статьи.

Таблица 2

Источники возникновения и пути устранения дефолтов заемщиков

Со стороны кредитора	Со стороны заемщика	Внешние
	ПРОБЛЕМЫ
Низкий уровень социальной ответственности: •    давление бизнес-плана (готовность выдать больше, чем посильно заемщику); •    неготовность раскрывать заемщику риски; •    недоверие при обращении за помощью; •    неготовность к диалогу даже при отсутствии рисков для банка Недостаточный опыт: •    неумение правильно подобрать соотношение платеж/доход (посильность, стабильность); •    ожидание, что доходы заемщика не будут снижаться; •    неумение определить эффективные параметры реструктуризации (срок, платеж, платеж по окончании)	Низкий уровень финансовой грамотности: •    неумение планировать семейный бюджет (в том числе принятие непосильных обязательств); •    отсутствие финансовой «подушки безопасности»; •    неконструктивное поведение в сложной жизненной ситуации Объективная реальность: •    срок кредита значительно больше срока работы на одном месте; •    доходы со временем перестают расти; •    заемщик нуждается в жилье после дефолта	Изменение (ухудшение) макроэкономической ситуации (рост безработицы, увеличение периода поиска работы, снижение доходов) Отдельное внимание моногородам
ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ
Ответственное кредитование (посиль-ность платежа в любой момент времени) Раскрытие всех рисков и обучение заемщика Доверие к заемщику, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации Идти навстречу заемщику (кредитор «не страшится быть добрым»)	Повышение уровня финансовой грамотности, обучение: •    умению планировать бюджет; •    формировать финансовую «подушку безопасности»; •    рациональному поведению в сложной жизненной ситуации; •    применению знаний по доступным программам помощи	Государственные и региональные программы помощи (занятость и время для поиска работы)

кредиторами, который поможет сохранить социальный мир и решить проблемы и не в убыток кредитору, и не за счет разорения заемщика [5, 7, 8, 10–13]. Отметим, что многое связано как с низким уровнем финансовой культуры и грамотности в обществе, умением применять имеющиеся латентные знания о корректном поведении при кредитовании, так и с достаточно низкой культурой обслуживания заемщиков и социальной ответственностью многих кредиторов [6, 9].

В 2008 году, столкнувшись с проявлениями последствий мирового экономического кризиса, российские кредитные учреждения зачастую выбирали путь срочного выселения заемщика, попавшего в сложную жизненную ситуацию, опасаясь быстрого падения цен на недвижимость. Однако поспешная реализация недвижимости только ускоряла общерыночные тренды снижения цен, и кредиторы фиксировать все бо́льшие убытки. Вероятность восстановления заемщиком своей кредитоспособности как фактор снижения кредитного риска повсеместно игнорировалась кредитными учреждениями.

В середине 2009 – конце 2010 года ры-

Таблица 3

Возможные итоги закрепления права заемщика на реструктуризацию

Проблема	Решение
Изменение жизненной ситуации, влияющее на размер доходов заемщика и его семьи в том числе в связи с потерей работы Наличие практики отказа кредиторов в реструктуризации даже при низких уровнях LTV * К моменту разработки закона ряд банков уже внедрил собственные программы реструктуризации, то есть в большинстве случаев новый закон лишь зафиксирует сложившуюся практику	Обязательность нормы о праве заемщика на реструктуризацию для всего кредитного рынка Создание условия «безубыточности для кредиторов» (цель – предотвратить повышение ставок) Описание основных подходов к реструктуризации (цель – обеспечить действенность реструктуризации)

* LTV (Lifetime Value) – совокупная прибыль кредитора, получаемая от одного заемщика за все время сотрудничества с ним.

нок недвижимости показывал падение цен или их стагнацию, что также усугубляло потери кредиторов, продающих квартиры на «падающем» рынке.

Специализированный институт развития в жилищной сфере ПАО ДОМ.РФ при участии крупнейших кредиторов разработал сбалансированный Стандарт ответственного ипотечного жилищного кредитования, описывающий все этапы жизненного цикла ипотечного кредита. Значительная часть этого Стандарта была посвящена вопросам реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и ответственным действиям кредитора при обращении взыскания, что позволяло преодолеть весь комплекс описанных проблем (см. таблицы 2 и 3). В основу Стандарта были положены следующие принципы:

• •    социальная направленность;

• •    безубыточность для кредитора;

• •    стимулирование финансово ответственного поведения граждан.

«Ипотечные каникулы» являются распространенным явлением в мире. В России они применялись в кризисных условиях 2008– 2010 и 2014–2017 годов для поддержки заемщиков, попавших в сложную жизненную ситуацию. Опыт их применения показывает, что они создают условия для формиро- вания социальной стабильности, так как по результатам реализации государственной программы помощи ипотечным заемщикам 80 процентов заемщиков успешно преодолевают временные финансовые трудности и возвращаются в график платежей [11].

Некоторые кредиторы высказывали опасения, связанные с возможным повышением процентных ставок в случае повсеместного внедрения практики реструктуризации ипотечных кредитов. В качестве оснований они приводили возрастающие убытки кредиторов (за счет капитализации долга) в случае неуспешности реструктуризации кредита. Однако для низкорисковых кредитов ( LTV < 70%) оснований для роста ставок нет (неуспешная реструктуризация не несет риск возникновения убытков ², поскольку залога достаточно для покрытия всех рисков банка). Реструктуризация на условиях безубыточности для кредитора не требует дополнительных финансовых ресурсов от государства на поддержку граждан и не формирует риск повышения ставок по ипотечным кредитам. При этом кредиторы соглашаются, что незначительное увеличение потерь при обращении взыскания ( LGD ) в значительной мере компенсируется высоким уровнем возврата заемщиков в платежный график (многократное снижение

Кредиторы рассчитывают ожидаемые потери по формуле EL = PD х LGD . В случае LTV < 0 кредитор будет иметь LGD = 0 (нет потерь), а значит, все произведение будет равно нулю.

вероятности дефолта заемщика PD ), что в конечном счете не увеличивает, а уменьшает потери кредиторов ³ ( EL ).

Важно, что возможность реструктуризации в случае возникновения сложной ситуации создает уверенность заемщиков в завтрашнем дне и создает предпосылки для вовлечения в ипотечное кредитование консервативной части граждан, просчитывающих возможные и вполне вероятные риски потери работы и отказывающихся от улучшения жилищных условий через механизм ипотечного кредитования.

Предложенный и реализуемый механизм реструктуризации в ипотечном жилищном кредитовании должен учитывать формирование ограничений в целях минимизации злоупотреблений со стороны заемщиков (принцип 1), в том числе:

• •    создать ограничения на входе (например первая реструктуризация – не ранее, чем через 12 месяцев);

• •    создать ограничения частоты применения реструктуризации (например не более трех реструктуризаций в течение жизни кредита);

• •    установить ограничение длительности периода помощи (максимальный период реструктуризации не должен превышать удвоенный период поиска работы в регионе);

• •    обеспечить постоянное соблюдение уровня безубыточности для кредитора;

• •    сформировать стимулы к сотрудничеству со стороны заемщика (например ввести ограничение длительности просроченной задолженности до момента обращения за реструктуризацией – не более 60 дней на момент обращения).

Реструктуризация кредитов должна полностью соответствовать базовым принципам кредитования (платность, срочность, возвратность – принцип 2):

• •    доходность кредитора должна сохраниться за счет капитализации долга заемщика;

• •    обязанность заемщика платить (дисциплинарный платеж) даже в период помощи; наличие обязательного минимального платежа.

Обеспечение для заемщика посильность нагрузки и в текущем периоде, и в будущем (принцип 3):

• •    обеспечить посильность платежа в период помощи ( П / Д < 50%, где П – платеж, Д – доход), с учетом текущих доходов), но с наличием обязательного минимального дисциплинирующего платежа;

• •    обеспечить посильность платежа по окончании периода помощи. Контроль ограничения платежной нагрузки П / Д < 50% (на основе прошлых доходов и будущей платежной нагрузки);

• •    при недостижимости соотношения П / Д < 50% необходимо увеличение срока возврата кредита.

Для успеха практики предоставления реструктуризации (ипотечных каникул) важно, чтобы условия были прозрачными и понятными, что предполагает технологичность процесса (принцип 4) и формирование фиксированного перечня обязательных оснований для возникновения права на реструктуризацию, а именно:

• •    рождение ребенка;

• •    увольнение;

• •    сокращение штатов;

• •    перевод на неполную рабочую неделю;

• •    заболевания, требующие значительного отвлечения средств заемщика.

Несмотря на очевидные положительные последствия возможного внедрения рассматриваемого Стандарта в повседневную практику, ряд кредиторов заранее отказались соблюдать его. Ситуацию осложняло отсутствие каких-либо механизмов саморегулирования на банковском рынке, а также возможность выдачи/покупки ипотечных кредитов нерегулируемыми кредиторами. Также осложнения возникали с кредитами, находящимися в ипотечном покрытии сделок секьюритизации, где функции кредитора частично ограничены проспектом эмиссии.

На наличие подобного конфликта интересов обратил внимание Президент Российской Федерации, который в послании к Федеральному Собранию от 20 февраля 2019 года попросил предусмотреть на законодательном уровне введение нормы об ипотечных каникулах 4.

В кратчайшие сроки был разработан закон, который обеспечивал полноценную защиту заемщика вне зависимости от типа кредитора. При разработке закона потребовалось вносить изменения в значительное число смежных законодательных актов, чтобы обеспечить бесперебойную работоспособность механизма, предложенного Президентом.

Вместе с тем прорабатывая баланс интересов сторон, законодатели пошли на ряд взаимных ограничений:

• 1)    в целях обеспечения гарантии сохранения платежной нагрузки по окончании периода помощи было предложено перенести платежи в конец кредита (с соответствующим увеличением срока кредита). Этот механизм формирует незначительные потери кредитора – снижается эффективная ставка по кредиту. При этом размер потерь кредитора зависит о продолжительности периода помощи и оставшегося до погашения кредита срока;

• 2)    в целях минимизации потерь кредитора срок платежных каникул был сокращен до 6 месяцев, что примерно кратно среднему периоду поиска работы в России. В силу закона допускается только одна реструктуризация;

• 3)    в качестве базового социального

критерия (ограничителя) был установлен максимальный размер кредита с учетом региональных особенностей (определение фактических значений отнесено к компетенции Правительства Российской Федерации);

• 4)    к сложным жизненным ситуациям (основания для обращения к кредитору) отнесены:

• •    регистрация заемщика в качестве безработного;

• •    признание заемщика инвалидом I или II группы;

• •    временная нетрудоспособность более двух месяцев подряд;

• •    изменение доходов более чем на 30 процентов, приводящее к возникновению платежной нагрузки с П / Д < 50%;

• •    увеличение числа иждивенцев (рождение детей, усыновление, признание членов семьи инвалидами), приводящее к снижению среднедушевого дохода заемщика более чем на 20 процентов, с одновременным превышением платежной нагрузки П / Д < 40%;

• 5 ) в целях минимизации злоупотребления со стороны заемщиков и потерь кредиторов был изменен порядок учета средств, вносимых заемщиком в счет частичного досрочного погашения кредита, – при наличии перенесенных платежей все досрочно вносимые средства приоритетно идут на их погашение.

Президенту Российской Федерации пришлось обратиться к законодателям с просьбой о распространении этой нормы на все кредиты, выданные до вступления обсуждаемого закона в силу [15].

Достоинства выбранной модели реструктуризации с переносом пропущенных платежей в конец кредита:

• •    простота схемы для понимания заемщиком;

• •    график платежей по окончании периода помощи соответствует старому

(первоначальному) графику платежей;

• •    полная стоимость кредита в рублях не меняется;

Недостатки выбранной схемы:

• •    значительное изменение автоматизации процесса учета обязательств заемщика на стороне банка (дополнительный отдельных учет двух обязательств);

• •    изменение базиса начисления процентов за счет частичного переноса платежа на будущее (нарушается экономическая сущность платности выданных средств);

• •    ощутимые потери банков (эффективная ставка по кредиту снижается).

Опрошенные авторами статьи кредиторы признают актуальность предложенных законодательных изменений. Вместе с тем они обращают внимание на очень жесткий допустимый период помощи (не более 6 месяцев) – по мнению большинства кре- диторов, типовому ипотечному заемщику (а он отличается от среднестатистического гражданина Российской Федерации) достаточно тяжело гарантированно найти работу на финансовых условиях, сопоставимых с датой выдачи кредита в столь сжатый срок. Кредиторы предполагают в своей работе опираться на Стандарт ответственного ипотечного кредитования, разработанный при участии ДОМ.РФ, и предлагать заемщикам собственные программы реструктуризации, которые будут более удобными для заемщиков (в основном по продолжительности периода помощи) и, возможно, менее убыточными для кредиторов.

Предпринятые меры по формированию механизма обеспечения права граждан на защиту и поддержку государства при ипотечном кредитовании в случае возникновения сложной жизненной ситуации в нашей стране должны обеспечить позитивные итоги (см. табл. 4).

Ожидаемые итоги законодательного закрепления права заемщика на реструктуризацию для различных игроков рынка кредитования

Таблица 4

Государство	Кредиторы	Инвесторы в ипотечные ценные бумаги	Заемщики
Обеспечение защитой 100 процентов заемщиков, включая случаи передачи долга нерегулируемым кредиторам и коллекторам Устранение необходимости запуска (финансирования) государственных программ реструктуризации (помощи заемщикам) Снижение ставок по ипотечным кредитам и привлечение в ипотечные отношения различных слоев населения, что повысит доступность финансовых услуг для российских граждан Повышение кредитного качества в ипотечном кредитовании, что создаст дополнительную гарантию возвратности средств вкладчиков, инвестированных в ипотечные программы	Вовлечение в ипотечное кредитование наиболее взвешенных (осторожных) граждан, особенно в условиях приближения «демографической ямы» Повышение лояльности клиентов	Рост уверенности заемщиков в завтрашнем дне снизит прогнозную ставку досрочного погашения по выпуску ценных бумаг (CPR) Снижение вероятности дефолта (PD) при небольшом ухудшении денежного потока в целом, что будет способствовать повышению качества сделки	Обеспечение возможности пережить временные финансовые трудности Обеспечение возможности не бояться волюнтаризма кредитора Обеспечение посильной платежной нагрузки в любой момент времени

Практика финансовых рынков в России и развитых странах мира показывает, что «перетягивание» прав на одну из сторон договора не ведет к устойчивому развитию и либо грозит появлением мошенничества и недобросовестных практик защиты прав потребителей (потребиллеры, криминальные «автоюристы» и т. д.), либо ведет к стагнации на рынке и существенному снижению предложения со стороны производителей финансовых услуг. Только долгосрочный тренд на взвешенную защиту прав потребителей финансовых услуг, обеспечение их реальной доступности ведет к устойчивому развитию финансового рынка и конструктивного предпринимательства на нем.

Разработка, принятие и использование стандартов ипотечного кредитования, базовых стандартов деятельности на финансовом рынке создаст прозрачную и понятную деловую среду, комфортные для потребителя и финансовых институтов условия. В связи с этим решение законодательного закрепления права на предоставление «ипотечных каникул» в России на нерегулируемом ипотечном рынке является, скорее, вынужденной, но чрезвычайно полезной и эффективной мерой, что в конечном итоге повысит уверенность граждан при получении кредита и, таким образом, создаст базу для расширения спроса со стороны высококачественных заемщиков, за которым последуют дальнейшее улучшение условий кредитования и повышение доступности ипотечных кредитов для населения страны.

***

ФОНД «ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА» ПРЕДСТАВЛЯЕТ ПЕРВЫЙ ТЕМАТИЧЕСКИЙ ВЫПУСК «СПРАВОЧНИКА ПОТРЕБИТЕЛЯ ЖИЛИЩНЫХ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ»

Эксперты направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» объединили вопросы, приходящие на электронную почту Института в тематические выпуски. Первое издание Справочника посвящено организации и проведению капитального ремонта при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете.

В первом выпуске вы найдете ответы экспертов на следующие вопросы:

• •    какие решения необходимо принять собственникам жилья, чтобы формировать фонд капитального ремонта на специальном счете?

• •    что такое специальный счет для формирования фонда капитального ремонта, кто может открыть специальный счет и быть его владельцем, в чем заключаются обязанности владельца специального счета и можно ли поменять его владельца, в каких случаях собственники могут лишиться права формировать фонд капитального ремонта на специальном счете?

• •    в каком банке может быть открыт специальный счет, защищены ли средства на специальном счете от их неправомерного использования и утраты вследствие долгов или банкротства владельца счета?

• •    кто выставляет платежные документы для уплаты взносов на специальный счет и работает с должниками по взносам?

• •    кто представляет собственникам помещений предложения о проведении капитального ремонта и отвечает за проведение капитального ремонта многоквартирного дома со специальным счетом, каковы обязанности собственников помещений?

• •    какие решения должны быть приняты на общем собрании для проведения капитального ремонта многоквартирного дома со специальным счетом, могут ли собственники помещений в многоквартирном доме со специальным счетом принять решения об изменении сроков проведения, а также об изменении перечня работ по капитальному ремонту?

• •    что делать, если для проведения капитального ремонта недостаточно накоплений на специальном счете?

• •    кто выбирает подрядную организацию для проведения капитального ремонта и подписывает договор с подрядчиком на капитальный ремонт, как осуществляется контроль выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома со специальным счетом?

• •    можно ли выплатить аванс подрядчику по капитальному ремонту со специального счета, каков порядок оплаты выполненных подрядной организацией работ из средств на специальном счете?

• •    как изменить способ формирования фонда капитального ремонта – перейти от специального счета к региональному оператору?

Ознакомиться с текстом Справочника можно, зайдя на сайт Фонда «Институт экономики города» (страница Центра общественных связей, раздел «Новости и анонсы ИЭГ») по ссылке: