Риски при покупке недвижимости на первичном рынке жилья

Во все времена люди стремятся приобрести недвижимое имущество, чтобы удовлетворить одну из главных потребностей человека в «жилище» для гарантии стабильности в будущем. Рядовому гражданину в современных реалиях очень трудно накопить на собственную квартиру. Поэтому в целях экономии многие граждане покупают квартиры в новостройках, или как говорится квартиру по договору долевого участия, далее ДДУ. Но и здесь не обойтись без «подводных камней». Какие риски предусмотрены при покупке жилья по ДДУ и как обезопасить себя от недобросовестных застройщиков, все эти вопросы будут рассмотрены в этой статье.

Несмотря на активность властей в вопросах обманутых дольщиков, введения ФЗ-214 граждане по-прежнему сталкиваюся с нарушениями ДДУ. Поэтому необходимо самим гражданам внимательно отнестись к выбору предполагаемого объекта покупки на первичном рынке жилья, чтобы обезопасить себя от обмана.

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 218-ФЗ). Указанным Законом внесены серьезные поправки в Закон 214-ФЗ, основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Вместе с тем в новой редакции 214-ФЗ остались многие насущные проблемы.

Распространенной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство.

Еще одна причина долгостроев - это нерациональное использование средств дольщиков, что приводит к финансовым сложностям и в итоге к приостановке строительства жилого дома. Также не редки случаи непрофессионального менеджмента строительной компании, который не просчитал потенциальные риски.

Поговорим о параметрах, по которым можно распознать долгострой. Например, заманчивые предложения от застройщика, дающие право купить квартиру со значительной скидкой. Иногда она достигает 20-25%. Такая скидка дает повод призадуматься о финансовом положении застройщика. Судя по всему, застройщик нуждается в финансах, не имея собственного обьема финансирования для исполнения своих обязательств. Средний показатель скидки составляет не более 7%. Все, что выше-, повод задуматься о застройщике и о объекте. Высокие сидки говорят о неликвидности объекта либо о риске переноса сдачи объекта.

Обратим внимание на замену подрядчика.Если подрядчики часто сменяются – это гарантия недобросовестности застройщика. Если подрядчик сменен впервые, то можно говорить о возможности задержки сроков сдачи объекта в эксплуатацию, но объект будет достроен. В таком случае дольщики могут расчитывать на неустойку.

Самый главный показатель приобретения квартиры в долгострое – это отсутсвие строительных работ на площадке. Поэтому перед подписанием договора долевого участия необходимо съездить на строительную площадку и оценить ведущиеся работы на ней, дабы обезопасить себя от опрометчивой покупки.

Теперь рассмотрим алгоритм действий в случае возникших проблем у покупателей недвижимости по ДДУ. В договоре долевого участия, как правило, указываюся две даты. Одна дата говорит о предполагаемой сдачи объекта в эксплуатацию, вторая дата обозначает процесс передачи ключей собственникам квартир. То есть объект сначала должен быть сдан в эксплуатацию , а затем может быть заселен. Исходя из этого, обращаем внимание на несколько моментов:

• 1.    Если в договоре дата определена точно, то просрочка будет начинаться со следующего дня после обозначенного срока.

• 2.    Если конкретная дата не прописана, а указывается в кварталах (например, 1 квартал 2018 года), то просрочка пойдет с того момента завершения квартала.

Если застройщик не укладывается в сроки, обозначенные в ДДУ, он обязан известить всех дольщиков за 2 месяца до предполагаемого завершения строительства уведомлением с указанием причин задержки переноса сдачи, согласно ФЗ-214. Уведомление отправляется заказным письмом или вручается дольщику лично. В этом случае дольщик, согласно действующим положениям ГК РФ, может самостоятельно решить, подписывать ему уведомление или нет. Если дольщику не выгоден перенос сроков сдачи объекта, подписывать это уведомление он не обязан и может прибегнуть к взысканию неустойки по ДДУ. Поэтому внимательно нужно отнестись к подписанию уведомления, так как подписав его, дольщик уже не сможет взыскать неустойку у застройщика. Дольщик может доказать факт нарушения сроков сдачи объекта при наличии или отстутсвия акта приема-передачи жилого помещения. Если акт имеется, то можно увидеть нарушение сроков сдачи объекта, чем прописано в ДДУ. Если акт отсутствует - это свидетельствует о нарушении застройщиком своих обязанностей по договору.

Теперь озакомимся с алгоритмом действий в случае, если застройщик задерживает сдачу объекта. Во-первых, пишем претензию и направляем ее застройщику.Если застройщик игнорирует претензию или не дает никаких аргументированных объяснений причин задержки по срокам в течение 10 дней, можно смело подавать иск в суд. Суд изучит и рассмотрит дело и вынесет вердикт. В практике, суды встают именно на сторону дольщиков.

В подведении итогов хотелось бы еще дать пару полезных советов будущим приобретателям квартир в новостройках. Выбирайте застройщика, работающего по ФЗ-214 и заключающего договор долевого участия. Таким образом вы сможете вернуть деньги через суд за оплаченную квартиру или получите другую квартиру, если застройщик заморозит строительство, обанкротится или ликвидируется.

Ни в коем случае не приобретайте квартиру у застройщика по предварительному договору или через получение векселя. В этих случаях вы не застрахованы от обмана. Наиболее сложное положение в правовом плане у членов ЖСК, так как действующая судебная практика не распространяет на них действие Закона о защите прав потребителей, который является основным регулятором вне области действия 214-ФЗ.

Перед заключением договора по приобретению жилья проверьте документацию застройщика, а именно наличие разрешениея на ведение строительных работ и наличие полиса страхования. Без этой документации любое строительство является незаконным и подлежит сносу. Также застройщик обязан опубликовать проектные документы на сайте или в печатных СМИ за две недели до подписания первого договора с дольщиком. Проверьте это обязательно!

Следуя этим советам, вы обезопасите себя от обмана и недобросовестного застройщика при долгожданной покупке квартиры!