Социально-экономические проблемы обеспечения населения жильем



Н. Н. Ноздрина, И. М. Шнейдерман

Соеиольно—экономичесиие проблемы обеспечения населения жильем*

У ровень обеспеченности жильем, его комфортность и доступность составляют основные условия качества жизни населения.

Международный стандарт жилищных условий, разработанный в ООН и ЮНЕСКО, предусматривает, что на каждого жителя должно приходиться не менее 30 кв. м общей площади жилья, что каждому домохозяйству необходимо иметь отдельное жилье традиционного типа, а также что каждый член домохозяйства нуждается в одной индивидуальной комнате плюс как минимум в двух комнатах, предназначенных для совместного пребывания.

Анализ развития жилищной сферы показывает значительное отстава- ние России от международных стандартов, и особенно от развитых стран мира по целому спектру основных характеристик жилья: уровню обеспеченности жилой площадью, количеству комнат, которые занимает среднестатистическая семья, благоустройству и техническому состоянию жилищного фонда, финансовой доступности жилья для населения.

Обеспеченность населения жильем в 2010 г. в среднем по России составила 22,6 кв. м. общей площади на человека. Среднеевропейский стандарт составляет 35–45 кв.м. Наибольшее отставание – от Норвегии, где на душу населения приходится порядка 74 кв. м, и США – 65 кв. м общей площади жилья. Преодоление этого разрыва, по разным оценкам, может занять до 150 лет, а по самому оптимистическому – около полувека. Учитывая, что в перспективе жилищная обеспеченность в этих странах тоже будет расти, данное отставание можно квалифицировать как непреодолимое.

Уровень жилищной обеспеченности населения варьирует по регионам от 30,4 кв. м общей площади на человека в Чукотском автономном округе до 12 кв. м в Чеченской Республике. Тем самым, соотношение максимального и минимального значений этого показателя составило 2,5 раза. При этом жилищная обеспеченность населения составляет соответственно 1,35 и 0,53 от среднероссийского уровня (см. табл. 1).

Высокие показатели Чукотского автономного округа и Магаданской области сложились в результате продолжавшегося в течение многих лет высокого миграционного оттока населения. Попадание в число лидеров Московской области обусловлено прежде всего выскими темпами строительства жилья в этом регионе.

В группу аутсайдеров с наименьшей обеспеченностью населения жильем (менее 20 кв. м) вошло 12 субъектов РФ и среди них Москва (18,7 кв.м/человека), где жилищное строительство не успевает за миграционным притоком населения.

Россия значительно отстает от развитых стран и по количеству комнат: 63,4% жилых помещений состоит из 1-2 комнат. В США таких жилых помещений всего 1,3%, в Канаде – 2,2%, в Испании – 3,0%, в Великобритании и Ирландии – 5,0%, в Германии – 8,3%, в Италии – 8,5%, во Франции – 18,3%.

Строительный комплекс пока не способен удовлетворить потребности населения в улучшении жилищных условий. По данным Росстата, объем ввода жилья в России в предкризисный период ежегодно повышался и с 2000 г. по 2007 г. вырос почти вдвое – с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 г. прирост ввода жилья составил 15,2%, в 2007 г. – 20,6%. В 2008 г. планировалось ввести 66 млн кв. м, но фактический ввод был меньше – 64,1 млн кв.м (прирост составил всего 5,1%). В 2009 г. ввод жилья снизился до 59,8 млн кв. м общей площади, или 93,3% от уровня 2008 г., а в 2010 г. – до 58,1 млн кв. м, или 97% от уровня 2009 г. В 2011 г. объемы ввода жилья вновь несколько возросли – до 62,3 млн кв. м общей площади (на 2,1% к предыдущему году), что, однако, ниже максимума 2008 г. (64,1 млн кв. м).

Несмотря на рост жилищного строительства в предкризисные годы, так и не удалось достичь лучших показателей советского периода: максимум годового ввода жилья в России пришелся тогда на 1987 г. и составил 72,8 млн кв. м общей площади. Декларируемые на высшем уровне

Таблица 1

Уровень обеспеченности жильем населения регионов России (кв. м общей площади на человека), 2010 г.*

Уровень обеспеченности жильем (кв. м общей площади на человека)	Регионы России	Отношение к среднему по России, раз
22,6 Более 26,0 (max. – 30,4) 8 субъектов РФ	Среднее по России Чукотский АО; Московская, Магаданская, Тверская, Новгородская, Курская, Вологодская области; Республика Северная Осетия-Алания	1,0 1,15 и более (max. – 1,35)
25,0–26,0 14 субъектов РФ	Ленинградская, Воронежская, Рязанская , Белгородская, Липецкая, Смоленская области; Республика Карелия; Тульская, Архангельская, Саратовская, Брянская, Калужская, Костромская, Владимирская области	1,10– 1,14
22,0–25,0 31 субъект РФ	Республика Коми; Орловская, Ярославская, Псковская, Мурманская области; Республика Адыгея; Камчатский край; Тамбовская область; Ненецкий АО; Пензенская область; Республика Мордовия; Нижегородская, Ивановская, Калининградская, Сахалинская области; Чувашская Республика; Ульяновская область; г. Санкт-Петербург; Свердловская, Челябинская области; Республика Татарстан; Кировская область; Красноярский край; Омская область; Краснодарский край; Республика Марий Эл; Оренбургская, Самарская, Амурская области; Еврейская автономная область; Кемеровская область;	0,97 – 1,09
20,0–22,0 18 субъектов РФ	Алтайский, Хабаровский края; Республика Калмыкия; Ростовская область; Республика Башкортостан; Пермский край; Курганская, Новосибирская, Иркутская, Томская, Волгоградская области; Ставропольский край; Астраханская область; Республика Хакасия; Тюменская область; Приморский край; Республика Саха (Якутия); Удмуртская Республика	0,88 – 0,96
Менее 20 (min. – 12,0) 12 субъектов РФ	Забайкальский край; Ямало-Ненецкий АО; Республика Бурятия; Ханты-Мансийский АО; Карачаево-Черкесская Республика; г. Москва; Республика Алтай; Кабардино-Балкарская Республика; Республики Дагестан, Ингушетия, Тыва; Чеченская Республика	Менее 0,87 (min. – 0,53)

100–140 млн кв. м вводимого жилья в год пока остаются недостижимой планкой для строительного комплекса страны. В 2010 г. удельный показатель ввода на человека составил в среднем по стране 0,409 кв. м /человека в год вместо желаемых 1 кв. м (или 1000 кв. м на 1000 человек).

По своей структуре новое жилищное строительство отличается от достижений 1970–1980-х годов кардинальным образом. Подавляющая часть ввода происходит за счет средств частных инвесторов (в 2008 г. – 84,2%). Ввод жилья за счет государственных источников финансирования соста- вил всего 5%, муниципальных – 4,2%. Доля индивидуального жилья, вводимого за счет собственных или заемных средств, в общем вводе все больше приближается к 50%.

Снижение строительства жилья в последнее время большинство аналитиков склонно связывать с кризисом 2008 г. Показатели ввода жилья не синхронизированы с динамикой объемов производства в других отраслях экономики, кроме того от начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию проходит не менее 1,5–2 лет. Тем самым замедление темпов строительства было вызвано не только общей кризисной ситуацией 2008–2009 гг., но и внутренними проблемами самой строительной отрасли.

Выросла межрегиональная дифференциация объемов ввода жилья. Максимум ввода в расчете на 1 человека, как и максимум общего ввода, пришелся на Московскую область – 1121 кв. м на 1000 человек – т. е. здесь целевой показатель был даже превзойден. Помимо Московской области, в группу регионов-лидеров с наиболее высокими показателями ввода жилья, (более 500 кв. м общей площади на 1000 жителей) вошли еще 12 субъектов РФ (в порядке снижения значения показателя): Ненецкий АО, Белгородская область, Чувашская Республика; Кpаснодаpский край; Липецкая, Ленинградская и Калининградская области, г. Санкт-Петербург, Республика Татарстан, Тюменская, Тамбовская и Новосибирская области. К этой же группе примыкают еще 13 субъектов РФ, составляющих группу относительно опережающих регионов с показателем ввода жилья более 400 кв. м общей площади на 1000 человек (Калужская и Астраханская области; Республика Башкортостан;

Саратовская, Пензенская, Воронежская и Нижегородская области; Республика Марий Эл; Ростовская, Томская, Свердловская, Сахалинская, Рязанская области).

Успехи большинства из перечисленных субъектов РФ, достигнутые ими в жилищном строительстве, хорошо известны и основаны, с одной стороны, на общих достижениях экономического развития этих регионов, а с другой – на том особом внимании, которое уделяется жилищному строительству их региональными властями, в частности потому, что в них направлен миграционный приток населения.

В группу «середняков» с вводом жилья от 300 до 400 кв. м на 1000 человек попали 25 субъектов РФ. 21 субъект РФ относится к группе относительно отстающих с низкими показателями жилищного строительства (от 200 до 300 кв. м на 1000 жителей).

Наконец, минимальный ввод жилья (менее 200 кв. м на 1000 жителей) наблюдается в 11 регионах РФ. Из них жилья менее 100 кв. м на 1 тыс. жителей вводилось в 4 субъектах: в республиках Чеченская и Коми, Мурманской области, Чукотском автономном округе; к этой группе можно отнести и Магаданскую область, где был введен 101 кв. м общей площади жилья на 1 тыс. человек населения.

Москва, с ее проблемами в жилищном строительстве, гигантским населением и высоким положительным сальдо миграции, также оказалась среди аутсайдеров – 154 кв. м ввода жилья на 1 тыс. человек (77-е место среди субъектов РФ), что даже хуже депрессивной Республики Тыва (161 кв. м, 76-е место).

Одной из серьезнейших проблем является высокая степень изношенности российского жилищного фон- да. Общая площадь ветхого и аварийного жилья на конец 2010 г. составила 99,4 млн кв. м, или 3,1% от всего жилищного фонда России (табл. 2). Прирост ветхого и аварийного жилищного фонда по сравнению с 1996 г. составил 246,7%, что значительно опережает прирост жилищного строительства за эти годы (170,3%).

Столь высокие темпы накопления ветхого и аварийного жилищного фонда связаны, с одной стороны, с недостаточными объемами капитального ремонта, с другой – с низкими темпами сноса или вывода такого фонда из эксплуатации, которые примерно в 4–5 раз отстают от нормативных. Все это способствует быстрому приросту жилья, непригодного для проживания и свидетельствует о крайней необходимости увеличения объемов жилищного строительства и капитального ремонта зданий.

Особенно остро стоят проблемы финансовой доступности жилья, приобретение которого по рыночным ценам недостижимо для подавляющего большинства населения страны. Среди показателей, позволяющих оценивать доступность жилья, наиболее широкое распространение получил коэффициент доступности жилья. В качестве важного целевого индикатора он вошел в целевую программу «Жилище», «Стратегию-2020» и используется в научной литературе в России и за рубежом. В России коэффициент доступности жилья для населения на рынке рассчитывается как количество лет, в течение которого среднестатистическое домохозяйство должно откладывать весь свой годовой доход на покупку стандартной 2-комнатной квартиры (54 кв. м) по средней рыночной цене.

Коэффициент доступности жилья носит условный характер, однако он

Таблица 2

Соотношение объема ветхого и аварийного жилищного фонда и ежегодного ввода жилья в России (1996–2010 гг.)*

Годы	Ввод жилья, млн кв. м	Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн кв. м	Ввод жилья, %	Ветхий и аварийный жилфонд, %	Отношение объема ветхого и аварийного жилфонда к вводу жилья
1996	34,3	40,3	100	100	1,2
1997	32,7	42,4	95,3	105,2	1,3
1998	30,7	45,6	89,5	113,2	1,5
1999	32,0	49,6	93,3	123,1	1,6
2000	30,3	65,6	88,3	162,8	2,2
2001	31,7	87,9	92,4	218,1	2,8
2002	33,8	87,4	98,5	216,9	2,6
2003	36,4	91,6	106,1	227,3	2,5
2004	41,0	93,0	119,5	230,8	2,3
2005	43,6	94,6	127,1	234,7	2,2
2006	50,6	96,0	147,5	238,2	1,9
2007	61,0	99,1	177,8	245,9	1,6
2008	64,1	99,7	186,9	247,4	1,6
2009	59,9	99,5	174,6	246,9	1,7
2010	58,4	99,4	170,3	246,7	1,7

* Составлено и рассчитано авторами по данным Росстата.

позволяет легко связать уровень цен на жилье с доходами населения, проводить международные и межрегиональные сопоставления.

Согласно международной классификации рынков жилья по критерию доступности, жилье на рынке:

• ■    доступно, если значение коэффициента доступности жилья до 3 лет;

• ■    не очень доступно, если значение коэффициента от 3 до 4 лет;

• ■    приобретение жилья серьезно осложнено, если значение от 4 до 5 лет;

• ■    существенно недоступно, если значение более 5 лет.

Если коэффициент доступности не превышает 3 лет, то среднестатистическая семья может приобрести стандартную квартиру не более чем за 10 лет, выплачивая за нее не более 1/3 совокупного семейного денежного дохода в год. Эту же классификацию обычно применяют и к коэффициентам доступности, определяемым по российской методике (табл. 3).

В 2010 г. по РФ он составил 3,89 года на первичном рынке жилья и 4,85 года на вторичном. Среднее число лет накопления средств на 2-комнатную квартиру в конце 1990-х годов по стране составляло 7,51 и 7,35 года, соответственно на первичном и вторичном рынках жилья. В начале 2000-х годов для РФ показатели доступности жилья оставались почти стабильными, с некоторой тенденцией к постепенному снижению. Однако в 2006 г., в связи с резким ростом цен на рынке жилья, они резко выросли и в 2007 г. продолжили свой рост. В кризисном 2008 г. значения показателей доступности оставались примерно на достигнутом уровне, однако в конце года наметился перелом тенденции от роста к падению. В 2009 и 2010 гг., в связи с падением и дальнейшей фактической стабилизацией цен на рынке жилья, показатели доступности жилья несколько улучшились – до 3,89 года на первичном и 4,85 года – на вторичном рынке жилья.

Таблица 3

Динамика коэффициента доступности жилья на рынке в среднем по России, 1996– 2010 гг. (на конец периода), лет*

Годы	Первичный рынок жилья	Вторичный рынок жилья
1996	6,46	4,97
1997	5,44	4,31
1998	7,51	7,35
1999	6,44	5,66
2000	5,71	4,33
2001	5,18	4,44
2002	4,92	4,39
2003	4,74	4,05
2004	4,87	4,20
2005	4,70	4,10
2006	5,34	5,39
2007	5,65	5,62
2008	5,27	5,67
2009	4,25	4,71
2010	3,89	4,85

* Расчеты авторов.

Все больше субъектов РФ переходит в разряд тех регионов, где среднее значение показателя доступности находится на благоприятном уровне – менее 3 лет (табл. 4).

В 2010 г. коэффициент доступности жилья на вторичном рынке варьировал от 1,45 года в Мурманской области до 5,99 года в Москве.

Менее 3-х лет доступность жилья на вторичном рынке в 2010 г. была уже в 16 регионах (против всего 6 субъектов РФ в 2006 г.). Коэффициент доступ- ности от 3 до 4 лет (что также является неплохим показателем) имели 37 регионов. У 23 регионов коэффициент варьирует от 4 до 5 лет (в этой группе Московская область с показателем 4,48 года, Санкт-Петербург с показателем 4,88 года). Наиболее низкая доступность жилья (более 5 лет) зафиксирована всего в 5 субъектах РФ (против 33 в 2006 г.). Это Краснодарский край, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Калмыкия, Тверская область и Москва.

Таблица 4

Финансовая доступность жилья для населения на вторичном рынке (HA – число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры), 2010 г. *

Число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры (РФ – 4,85)	Регионы России**	Отношение к среднему по России, раз
Менее 3	Мурманская область, Магаданская область; Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий	Менее 0,62
(min – 1,45) 16 субъектов РФ	АО; Камчатский край; Ханты-Мансийский АО -Югра; Тюменская область; Республика Коми; Пермский край; Челябинская область; Еврейская автономная область; Хабаровский край; Республика Северная Осетия – Алания; Курская область, Смоленская область; Красноярский край.	(min – 0,30)
3–4 37 субъектов РФ	Архангельская, Астраханская области; Республика Саха (Якутия); Свердловская, Сахалинская, Белгородская области; республики Татарстан, Ингушетия; Тамбовская, Омская области; республики Адыгея, Башкортостан; Орловская, Новгородская, Курганская, Кировская, Кемеровская области; Ставропольский край; Самарская область; Республика Бурятия; Калининградская, Брянская, Ульяновская области; Республика Дагестан; Липецкая область; Республика Хакасия; Томская, Иркутская области; Карачаево-Черкесская Республика; Пензенская, Вологодская, Костромская, Тульская области; республики Удмуртская, Карелия; Псковская, Саратовская области.	0,62–0,82
4–5 23 субъекта РФ	Чувашская Республика; Оренбургская, Нижегородская, Воронежская области; Забайкальский край; Республика Алтай; Ярославская, Волгоградская, Владимирская, Амурская области; Республика Мордовия; Ивановская область; Алтайский край; Новосибирская область; Республика Тыва; Рязанская, Московская, Ростовская области; Республика Марий Эл; Ленинградская область; Приморский край; г. Санкт-Петербург; Калужская область	0,83 – 1,01
Более 5 (mах – 5,87)	Краснодарский край; Кабардино-Балкарская Республика,	Более 1,01
5 субъектов РФ	Республика Калмыкия; Тверская область; г. Москва.	(max – 1,24)

Однако если оценить доступность жилья в разрезе децильных доходных групп населения, то оказывается, что за достаточно благоприятными средними цифрами стоит резкая дифференциация доступности жилья для различных доходных групп населения, даже в среднем по России (табл. 5).

Сначаларыночныхреформвстра-не, когда произошел фактический уход государства из жилищной сферы, отсутствовала четко выраженная государственная жилищная политика. Только в самое последние время черты такой политики стали просматриваться на уровне экспертного сообщества и правительства страны. Имеется в виду раздел «Государственная жилищная политика» итогового доклада: «Стратегия-2020: Новая модель роста – новая социальная политика».

С финансовой точки зрения жилье на рынке доступно лишь незначительной доле населения страны. Поэтому, безусловно, одной из важных задач жилищной политики, является повышение уровня финансовой доступности жилья на рынке путем повышения денежных доходов населения, развития ипотеки и других форм жилищного кредитования и снижения ставок по кредитам, снижения себестоимости строительства и цен на рынке жилья и т.д. Кроме того необходимо целенаправленно содействовать повышению социальной доступности жилья и развивать другие, нежели чисто рыночные, пути обеспечения населения жильем.

Более широкое развитие должны получить такие формы обеспечения населения жильем, как:

• ■    бесплатное предоставление жилья очередникам и различным категориям социально-незащищенных групп населения на условиях социального найма;

• ■    выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, предусмотренных федеральным законодательством (военнослужащие, вынужденные переселенцы, «чернобыльцы», бывшие «северяне» и др.);

Таблица 5

Доступность стандартной квартиры на вторичном рынке жилья в разрезе децильных доходных групп населения, 2009 г.*

Децильные доходные группы	Коэффициент доступности, лет
1	29,52
2	16,48
3	12,25
4	9,65
5	7,79
6	6,32
7	5,12
8	4,04
9	3,07
10	1,63

* Расчеты авторов.

• ■    льготное предоставление жилья молодым семьям и ряду других групп населения посредством жилищного кредитования (социальная и ведомственная ипотека);

• ■    возрождение на современном уровне практики ЖСК;

• ■    развитие строительно-сберегательных касс;

• ■    развитие муниципальной аренды жилья для определенных категорий населения на основе создания сети бездотационных домов;

• ■    развитие коммерческой аренды жилья по типу доходных домов.

Преимущественное развитие должен получить сектор жилья различного качества для сдачи его в аренду как на коммерческой, так и некоммерческой основе.

Арендные формы обеспечения жильем населения уже много лет успешно используются в развитых странах Запада.

Ясно, что возможность получения арендного жилья (особенно социальной аренды) прежде всего актуальна для семей с низким уровнем денежных доходов, для которых выход на рынок жилья и ипотека практически закрыты. Об этом свидетельствует и зарубежный опыт. Высокая доля жилья в собственности семей не очень характерна для развитых стран Запада, особенно для Западной Европы. Во всех перечисленных в таблице странах она в среднем ниже, чем в нашей стране (85,6% – 2011 г.). При этом в случае относительно бедных семей (с уровнем денежных доходов менее 60% от среднего уровня) доля жилья, находящегося в собственности, особенно низка (Германия, Швеция, Дания).

В России арендные формы обеспечения жильем пока не получили должного развития. К социальной форме аренды можно отнести жилищный фонд государственной и муниципальной собственности, что составляет только 16% жилищного фонда страны. К коммерческой аренде, по оценке экспертов, может быть отнесено порядка 11% (чаще всего жилье сдается частными собственниками фактически нелегально, без уплаты налога).

Поворот жилищной политики в сторону арендного жилья позволит учесть интересы тех групп населения, которые или не способны или не желают выходить на рынок жилья. Создание фонда арендного жилья будет способствовать повышению мобильности населения, позволит предприятиям формировать гибкую кадровую политику, стимулируя тем самым рынок труда.

Стратегической целью жилищной политики должно стать создание социальных перспектив улучшения жилищных условий для всех групп населения. Рыночные механизмы обеспечения населения жильем не справляются с требующими своего решения социальными задачами в жилищной сфере. Опора на чисто рыночные механизмы удовлетворения спроса на жилье и ускоренное развитие ипотечного кредитования при отставании строительства жилья способствовали чрезмерному росту цен на рынке жилья, а также увеличению разрыва в количестве и качестве жилищной обеспеченности между богатыми и бедными. Средний класс при этом вообще выпал из поля зрения. Мировой опыт реализации крупных жилищных программ, и прежде всего в странах Западной Европы, показывает, что без определенных форм участия государства, региональных и муници- пальных органов управления в этой сфере не обойтись. Более того, их участие особенно эффективно, если оно опирается, с одной стороны, на поддержку частного бизнеса, и с другой – на деятельность неком- мерческих организаций в жилищной сфере.

Понятие доступности жилья в России должно, наконец, наполниться не только экономическим, но и социальным содержанием.