Сохранение показателей эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения в разрезе соблюдения прав арендатора

Использование и охрана земель закреплены среди основных постулатов государства как основы жизни и деятельности народов России в 9 статье Конституции Российской Федерации [1].

Сельскохозяйственные земли занимают первенствующее место среди всех категорий земель, что объясняется их ключевой ролью в обеспечении продовольственной безопасности и устой-

чивом развитии сельского хозяйства. Эти земли обладают уникальными природными характеристиками, которые делают их незаменимыми для производства продуктов питания и других жизненно важных ресурсов.

Земельное законодательство России основывается на принципе целевого назначения земель, использовании земельных участков строго в соответствии с их назначением, что важно для обеспечения рационального использования ресурсов и предотвращения деградации.

Несмотря на наличие законодательных норм, на практике мы наблюдаем множество проблем, связанных с использованием сельскохозяйственных угодий. С начала земельной реформы в 90-х годах XX века в России приватизировано множество колхозных и совхозных земель. Однако, как показала практика, массовая приватизация не привела к ожидаемым результатам. Вместо активного использования земель мы стали свидетелями их запустения. По данным различных исследований, около 40 миллионов гектаров сельскохозяйственных угодий были выведены из активного оборота, что явилось следствием экономической нестабильности, отсутствия должного контроля за использованием земель и недостатка инвестиций в сельское хозяйство [9, c. 89].

До настоящего времени в России не разработана эффективная экономико-правовая модель, способная стимулировать активное использование сельскохозяйственных земель, обеспечивать интерес инвесторов к этому сектору. Экономические санкции, введенные против России, оказали определенное влияние на сельское хозяйство. В условиях ограниченного импорта страна вынуждена искать способы повышения самодостаточности в продовольствии. Это создало новые возможности для развития сельскохозяйственного производства и увеличения интереса к использованию земель.

Уровень плодородия земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается государственным регулированием данного аспекта. В соответствии со ст. 8 ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» [4] правообладателям земельных участков предписано осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду, при этом законодательно не регламентированы требова- ния, предъявляемые к квалификации собственников и арендаторов земельных участков [7, c. 346].

В целях закрепления квалификационных требований к участникам земельных правоотношений статью 2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3] предлагается дополнить пунктом 3.1: «Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность или в аренду дееспособным физическим лицом, имеющим специальное сельскохозяйственное (агрономическое) образование или опыт работы в сельском хозяйстве и успешно сдавшим квалификационный экзамен»; пунктом 3.2: «Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность или в аренду юридическим лицом, в уставе которого закреплено, что производство, переработка и хранение сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов его деятельности, руководитель которого имеет специальное сельскохозяйственное (агрономическое) образование или опыт работы в сельском хозяйстве и успешно сдал квалификационный экзамен».

По данным федерального статистического наблюдения по итогам 2023 года доля земель сельскохозяйственного назначения составляет 21,8 % от общей площади земель. Значительная часть находилась в государственной и муниципальной собственности – 244 989,1 тыс. га, или 65,4 %, в собственности граждан – 105 447,9 тыс. га (28,1 %), в собственности юридических лиц – 24 530,5 тыс. га (6,5 %) [6].

Земельным кодексом Российской Федерации (статья 67) установлена необходимость осуществления государственного мониторинга земель [2]. По результатам проведенного в 2023 году мониторинга выявлены не только многочисленные случаи нецелевого использования земельных участков, но и факты радиоактивного загрязнения земель, загрязнения следами нефти и нефтепродуктами, эрозии, захламления земельных участков [7, c. 232].

Указанное явно свидетельствует о ненадлежащем использовании земельных участков, отсутствии действенных мер со стороны государства.

В целях недопущения истощения сельскохозяйственных земель, потери плодородного слоя почв предлагается вести реестр недобросовестных пользователей земельных участков сельскохозяйственного назначения, в котором отражать правообладателей земель сельскохозяйственного назначения, нарушивших требования законодательства, предусмотренные ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об обо- роте земель сельскохозяйственного назначения», п. 2 ст. 45, п. 2.3 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, установленные в судебном порядке.

В этой связи необходимо дополнить Земельный кодекс Российской Федерации статьей 54.2 «Реестр недобросовестных собственников и арендаторов земель сельскохозяйственного назначения». В указанной статье следует предусмотреть порядок формирования и ведения реестра, последствия включения физических и юридических лиц в указанный реестр в виде запрета аренды земель сельскохозяйственного назначения на срок до трех лет, передачи земель указанной категории, находящейся в собственности, в доверительное управление муниципальных и федеральных органов на срок до трех лет.

Соответствующие изменения следует ввести в статью 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», дополнив её частью 1.1: «Собственник изъятого за нарушение требований ч. 1 настоящей статьи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вносится в реестр недобросовестных собственников и арендаторов земель сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 54.2 ЗК РФ», а также в статьи 45–47 Земельного кодекса Российской Федерации, дополнив их последствиями для недобросовестных пользователей в виде включения в реестр и запрета на осуществление соответствующей деятельности на срок до трех лет.

Введение достаточно жестких последствий для недобросовестных пользователей исключит посредственное отношение землепользователей к своим обязанностям, предусмотренным ст. 42 ЗК РФ, высвободившиеся земельные участки будут передаваться в аренду или доверительное управление добросовестным пользователям. При этом в законодательстве следует предусмотреть нормы, возлагающие на арендодателя обязанность по проведению оценки качества земельного участка, передаваемого в аренду, во избежание применения неправомерных санкций к новому участнику земельных отношений [8, c. 111].

Развитие института долгосрочной аренды, где арендаторы заинтересованы в улучшении состояния земель и увеличении их продуктивности, а государство не только создает необходимые для этого условия, но и понуждает к эффективному возделыванию земель сельскохозяйственного назначения во избежание их истощения, является одним из возможных решений проблемы увеличения площади возделываемых сельскохозяйственных угодий [10, c. 66–68].

Законодателем в большей степени уделяется внимание договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако на практике актуальным представляется вопрос нарушения прав арендатора при смене собственника земельного участка, в том числе находящегося в долевой собственности, в период полевых сельскохозяйственных работ.

Верховный Суд, рассмотрев спор между двумя юридическими лицами по вопросу недобросовестного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, 27 апреля 2024 года вынес Определение № 308-ЭС23-24297 по делу № А53-17503/2020 [5], в котором напомнил о запрете на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что общество владело спорными земельными участками на основании договоров аренды, заключенных с собственниками земельных долей на 10 лет. Все договоры аренды содержали пункт, согласно которому при переходе доли (долей) в праве собственности на землю по наследству или вследствие совершенных сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается.

Суды нижестоящих инстанций, ссылаясь на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела, приняли во внимание отменительное условие, содержащееся в приведенном пункте договоров аренды, сочтя договоры аренды прекратившимися, безосновательно не применили положения пп. 1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ, которым установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.

Из формального толкования положений пп. 1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ следует, что запрет прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ распространяется только на случаи использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, перечисленных в абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Верховный Суд с указанным толкованием не согласился, отразив в определении, что данная норма означает общий запрет на прекращение аренды в период полевых сельскохозяйственных работ. Учитывая имеющуюся судебную практику, в целях недопущения нарушения прав арендаторов на продукцию, полученную в результате использования земельного участка, необходимо ис- ключить из п. 3 ст. 46 ЗК РФ ссылку на абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Повышение показателей эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения напрямую зависит от обеспечения гарантий экономической целесообразности долгосрочных вложений в увеличение плодородия земель для собственников и арендаторов земельных участков.

Сельскохозяйственные земли играют ключевую роль в экономике и обеспечении продовольственной безопасности страны. Однако для эффективного их использования необходимо преодолеть существующие проблемы, связанные с неиспользованием и деградацией земель. Важно развивать программы государственного контроля за эффективным использованием земель сельскохозяйственного назначения, увеличивать объем поддержки, направленной на восстановление заброшенных земель. Только интегрированный подход, объединяющий усилия государства, научного сообщества и землепользователей, позволит обеспечить долгосрочное сохранение плодородия российских земель и продовольственную безопасность страны.