Совершенствование правовых механизмов комплексного развития территорий

1 января 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 25 декабря 2023 года № 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 627-ФЗ), которым были внесены изменения в том числе в законодательство о градостроительной деятельности, земельное и жилищное законодательство, направленные на совершенствование правовых механизмов комплексного развития территорий (далее – КРТ). Внесенными изменениями оптимизированы вопросы подготовки документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории при осуществлении КРТ. Некоторые положения Федерального закона № 627-ФЗ были предусмотрены при рассмотрении проекта соответствующего федерального закона Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации (далее – Госдума) во втором чтении. При этом редакция указанного проекта, подготовленная к рассмотрению Госдумой во втором чтении, предусматривала не только дополнение проекта федерального закона новыми положениями, но и исключение ряда первоначально предусмотренных положений. Изменения законодательства имеют комплексный характер и оказывают общий синергетический эффект при подготовке и осуществлении комплексного развития территорий, в связи с чем такие изменения необходимо рассматривать во взаимосвязи.

Впервые законодательством о градостроительной деятельности предусмотрена возможность заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества (далее – правообладатели), реализация которого потребует внесения соответствующих изменений в генеральный план поселения, муниципального округа, городского округа и (или) правила землепользования и застройки территорий (далее – генеральный план и ПЗЗ соответственно) после заключения такого договора. Рассматривая новый порядок заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей, нельзя не отметить и то, что из числа таких правообладателей, которые вправе инициировать заключение такого договора, исключены правообладатели линейных объектов, что исключает необходимость заключения между указанными лицами соответствующего соглашения 1.

При этом для случая 2 заключения договора о КРТ с правообладателями по инициативе уполномоченного органа исключение права участия ряда категорий правообладателей в комплексном развитии территорий является более масштабным. В указан- ном случае в заключении договора о КРТ не учувствуют:

• 1)    правообладатели объектов недвижимого имущества, находящихся в публичной собственности, если включение таких объектов в КРТ осуществлялось по согласованию с уполномоченными органами;

• 2)    лица, не являющиеся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, если остаточный срок действия соответствующего права пользования составляет менее чем пять лет;

• 3)    правообладатели сетей инженернотехнического обеспечения.

Важно отметить, что первая категория исключений распространяется в том числе на объекты недвижимости, находящиеся в публичной собственности и обремененные правами третьих лиц, а срок исчисления остаточного срока действия вещных прав на недвижимое имущество второй категории лиц определяется на дату направления уполномоченным органом предложения о заключении договора о КРТ.

Нельзя не упомянуть и одну из особенностей изъятия объектов недвижимости для публичных нужд в целях КРТ. Так, изъятие недвижимости, находящейся в публичной собственности и относящейся ко второй категории рассматриваемых исключений, осуществляется посредством направления уполномоченным органом уведомления о расторжении договора аренды или безвозмездного пользования в одностороннем порядке в течение пяти дней со дня получения такого уведомления 3.

Ранее предусмотренный принцип осуществления КРТ на основании утвержденной документации по планировке территории (далее – ДПТ) сохраняется, при этом подход к последовательности планирова- ния осуществления КРТ и определения планировки соответствующей территории теперь дифференцирован. ДПТ может быть утверждена как заранее (до принятия решения о КРТ и (или) заключения договора о КРТ), так и в ходе реализации принятого решения или заключения такого договора. При этом если КРТ планируется осуществлять в соответствии с ранее утвержденной ДПТ, то при принятии решения о КРТ и (или) заключении договора о КРТ необходимо в таких решении и (или) договоре изначально предусмотреть требование об осуществлении КРТ в соответствии с ранее утвержденной ДПТ. В противном случае после принятия решения о КРТ и (или) заключения договора о КРТ подготовка «новой» ДПТ будет являться обязательной, несмотря на наличие ранее утвержденной ДПТ.

Стоит обратить особое внимание на законодательное регулирование вопроса действия ДПТ. В частности, возможность принимать решение об изъятии объектов недвижимости в целях размещения объектов публичного значения предусмотрена в течение шести лет с даты утверждения такой документации 4. Если в течение указанного срока не будет принято соответствующее решение, то проект планировки территории не действует в части определения границ зон размещения объектов публичного значения 5.

Безусловно, строительство объектов публичного значения 6 и реализация решения о КРТ жилой (нежилой) застройки 7 являются самостоятельными основаниями для изъятия объектов недвижимого имущества для публичных нужд, что, с одной стороны, исключает действие указанных требований в отношении случая осуществления КРТ, с другой стороны, подтверждает актуальность этого вопроса.

Изменяется способ образования земель- ных участков при осуществлении КРТ 8. Очевидно, что такие изменения приняты с учетом положительной практики реализации программы реновации города Москвы 9. Так, по новым правилам при осуществлении КРТ образование земельных участков может осуществляться на основании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, а не на основании проекта межевания территории (далее – ПМТ). При этом важно учитывать, что этап образования земельных участков в КРТ, как и при реализации программы реновации города Москвы, может осуществляться только после утверждения ПМТ.

Нельзя не отметить и новеллу законодательства о возможности получения градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ) до его образования в том числе на земельные участки, права на которые еще не приобретены, а также возможность осуществления архитектурно-строительного проектирования на основании такого ГПЗУ 10. Ранее такая возможность была предусмотрена только для случая строительства объектов публичного значения 11. Очевидно, что эта новелла значительно сокращает инвестиционно-строительный цикл, а приобретение прав на земельный участок непосредственно перед получением разрешения на строительства позволяет выполнить ряд этапов КРТ без издержек по уплате арендных платежей за соответствующие земельные участки.

Не остался без внимания и непосредственно ГПЗУ. Теперь в его содержание включается информация об осуществлении КРТ в отношении соответствующей территории. Также необходимо отметить, что с 2023 года все ГПЗУ имеют индекс, который позволяет определить факт расположения земельного участка в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ и (или) заключен договор о КРТ 12. Эта информация позволит в том числе учитывать требование о запрете изменения вида разрешенного использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства с даты принятия решения о КРТ до даты утверждения ДПТ 13.

Введенный в сентябре 2021 года 14 новый подход к регулированию вопроса выноса (переустройства) существующих линейных объектов в связи с размещением новых объектов капитального строительства масштабируется на механизм КРТ. Теперь положения статьи 52.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации распространяются на случаи выноса (переустройства) существующих линейных объектов в связи с размещением любых объектов капитального строительства в рамках КРТ 15.

Тенденция развития принципов публичности и открытости прослеживается и в изменении процедуры ведения государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации, в которых по новым правилам в обязательном порядке подлежат размещению все сведения, документы и материалы, которые были согласованы, выданы или утверждены при осуществлении КРТ 16.

На первый взгляд некоторые изменения имеют технический характер, но при их детальном анализе выявляются ранее незаметные проблемы. Так, помимо уточнения статуса расположенных на территории КРТ самовольных построек 17, такими изменениями устанавливается возможность включения в решения о КРТ регионального и местного уровня объектов федерального значения по согласованию с уполномоченными органами (организациями) 18.

Совершенствуется и содержание договора о КРТ. После вступления в силу рассмотренных изменений таким договором могут быть предусмотрены не только возможность передачи или приобретения в государственную или муниципальную собственность объектов капитального строительства, в том числе объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, но и условия передачи или приобретения таких объектов 19.

Кроме того, предусматривается возможность проведения торгов на право заключения одновременно нескольких договоров о КРТ 20.

Для реализации названных изменений потребуется издание ряда актов Правительства Российской Федерации.

Некоторые публичные функции и полномочия переданы операторам КРТ 21. Помимо уравнивания прав лиц, заключивших договор о КРТ, и прав операторов КРТ в части реализации отдельных этапов решения о КРТ 22, последние наделены полномочием принимать решение о проведение торгов на право заключения договора о КРТ 23, а также заключать такой договор, что ранее являлось исключительным полномочием органов публичной власти.

ИНФОРМА ЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *

• 1.    О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 25 декабря 2023 года № 627-ФЗ.

• 2.    Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

• 3.    Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

• 4.    О статусе столицы Российской Федерации : Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I.

• 5.    О внесении изменений в форму градостроительного плана земельного участка и порядок ее заполнения, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 года № 741/пр : приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 апреля 2023 года № 248/пр.

• 6.    О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1 июля 2021 года № 276-ФЗ.

• 7.    Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.